나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52249 [1] 경기도 광주시 능평동 OOOOO 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동일 · 평가일 2025.05.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 ""능평도서관"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택 및 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지역임.

교통상황

본건 및 부근까지 챠랑의 접근이 가능하며, 이근에 버스정류장 등이 소재하는바,
전반적인 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

3필 일단의 부정형의 평지로 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남동측으로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호2,3,4
계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출
시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지1층/4층건으로서
외벽: 스타코플랙스 및 석재 마감 등.
내벽: 타일, 벽지 마감 등.
창호: 시스템창호임.

※출입현관의 잠금장치로 내부의 조사가 곤란하여 외부관찰 등을 참고하여
작성하였습니다.

이용상태

지1층은 근린생활시설(4개업소)가 운영중이며, 공부상 지1층이나
현황은 남동측으로는 지상1층임.

1층은 주차장 및 계단실
2층: 다가구주택(3가구)
3층: 다가구주택(3가구)
4층: 다가구주택(1가구)

후면 '건물개황도' 참조

설비내역

기본적인 위생,급배수시설, 승강기설비, 도시가스난방설비 등 있음.

부합물 및 종물

4층 지붕층에 제시외건물(ㄱ) 비가림막이 소재함

※출입현관의 잠금장치로 내부의 조사가 곤란하여 외부관찰 및 건축물대장도면
내용 등을 참고하여 작성하였습니다.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건의 건물개황도 및 이용상태 등은 폐문으로 내부확인이 곤란
하여 일반건축물대장 건축물현황도 등을 기준으로 외부목측 등 현지조사된 사정을 참고하여
작성하였으니 경매참여시 재확인 하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 보고서

사건번호: 성남지원 2025타경52249 (1)

소재지: 경기도 광주시 능평동 242-1

용도: 근린주택 (다가구주택, 제1종근린생활시설)

감정가: 1,960,303,320원 (약 19억 6천만원)

토지면적: 524.00㎡ (약 158.51평)

건물면적: 691.02㎡ (약 209.03평)

건물 제시외면적: 35.00㎡ (약 10.59평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사아리아종합건설

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "능평도서관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

* 토지 이용 현황: 3필지 일단의 부정형 평지로, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 남동측으로 세로(가)에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황 요약:

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2017년 11월 30일 접수된 오포농업협동조합의 근저당권(390,000,000원)입니다.

* 이후 접수된 강제경매(주식회사아리아종합건설, 223,419,277원)는 말소 예정입니다.

* 총 등기부채권액은 390,000,000원입니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리 역시 2017년 11월 30일 접수된 오포농업협동조합의 근저당권(390,000,000원)입니다.

* 건물 등기부상 강제경매(주식회사아리아종합건설) 또한 말소 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 강 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-06-12, 대항력 없음)

* 임차인 김 (보증금 15,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입 2017-11-15, 대항력 있음)

* 임차인 김 (보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-11-15, 확정 2024-10-21, 대항력 없음)

* 임차인 송 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2017-10-16, 대항력 있음)

* 임차인 여 (보증금 15,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입 2024-04-17, 대항력 없음)

* 임차인 유 (보증금 10,000,000원, 차임 920,000원, 전입 2023-11-01, 확정 2025-06-20, 대항력 없음)

* 임차인 이 (보증금 40,000,000원, 차임 800,000원, 전입 2023-08-02, 대항력 없음)

* 임차인 이 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-06-27, 대항력 없음)

* 임차인 전 (보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-12-15, 확정 2023-10-23, 대항력 없음)

* 임차인 정 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-10-16, 대항력 없음)

* 인수 보증금 합계: 15,000,000원 (임차인 김 의 보증금)

* 주의사항:

* 임차인 김 (보증금 15,000,000원, 대항력 있음)의 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 임차인 송 (보증금 0원, 대항력 있음): 보증금이 0원이나 대항력이 있어 인수 대상이 될 수 있으므로, 경매 참여 시 반드시 재확인이 필요합니다.

* 공동담보 물건으로, 관련 특수 물건 정보가 있습니다.

* 일괄매각 대상이며, 제시외 건물(4층 지붕층 비가림막)이 포함됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 근린주택으로, 주거용(다가구주택)과 상업용(근린생활시설)이 복합된 형태입니다.

* 주변 지역은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 등이 혼재된 주거지역을 형성하고 있으며, 근린생활시설도 일부 분포합니다.

* 최근 주변 지역의 다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 면적 및 건축 연도에 따라 평당 약 274만원에서 472만원 수준의 거래가 있었습니다.

* 2026년 5월 거래된 53.84㎡의 경우 약 301만원/㎡,

* 2026년 5월 거래된 59.96㎡의 경우 약 274만원/㎡,

* 2026년 5월 거래된 52.3㎡의 경우 약 472만원/㎡입니다.

* 본건 건물의 연면적(691.02㎡)과 감정가(약 19.6억원)를 고려할 때, 건물의 3.3㎡당 감정가는 약 940만원 수준으로, 이는 주변 다세대 주택 시세보다 높은 편이나, 근린주택으로서의 상가 공간 가치 및 대지 면적을 고려한 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 생활 편의 시설: 본건 북동측 인근에 능평도서관이 위치하여 도서 이용이 편리합니다.

* 교통: 단지 인근으로 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 통한 지역 내외 접근성도 양호한 편입니다.

* 주변 환경: 주거 밀집 지역에 속해 있으며, 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 김 (보증금 15,000,000원)은 대항력이 있어 낙찰자가 보증금을 인수해야 하므로, 실투자금에 영향을 미칩니다. 임차인 송 (보증금 0원) 또한 대항력이 있어 인수 가능성이 있으므로, 명확한 확인이 필요합니다.

* 내부 조사 제한: 출입 현관 잠금장치로 인해 건물 내부 조사가 곤란하여 외부 관찰 및 관련 대장 등본을 참고로 작성되었습니다. 내부 상태, 불법 건축물 여부, 실제 임대 현황 등은 경매 참여 시 반드시 재확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 여러 법규에 의해 행위 제한이 따르는 지역(계획관리지역, 성장관리계획구역, 자연보전권역 등)에 속해 있어 향후 개발이나 증축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물: 4층 지붕층에 비가림막이 제시외 건물로 존재하며, 일괄 매각에 포함됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 근린주택으로, 주상복합의 장점과 다가구 주택의 임대 수익성을 겸비한 물건입니다. 2017년에 건축된 건물로 연식은 적절하며, 주변이 주거 지역으로 형성되어 있어 거주 환경이 양호합니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하고 건물 내부 상태 파악이 제한적이라는 점은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익 기대: 주상복합 형태의 건물로, 근린생활시설과 다가구 주택을 통한 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 우수한 입지 조건: 능평도서관 인근의 주거 지역에 위치하며, 교통 접근성도 양호한 편입니다.

* 낮은 취득 비용 가능성: 대항력 있는 임차인의 보증금이 상대적으로 적은 금액이며, 감정가 대비 시세 조사를 통해 저가 매수 기회를 노릴 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,960,303,320원입니다. 주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건의 가치는 감정가와 유사하거나 소폭 상회할 것으로 예상됩니다.

* 주변 다세대주택 매매 사례 분석 시 3.3㎡당 약 274만원 ~ 472만원 수준으로, 본건 연면적(691.02㎡)에 대입 시 약 19억원 ~ 32억원 범위의 시세가 형성될 수 있습니다.

* 본건의 감정가는 약 19.6억원으로, 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 임차인 김 의 인수 보증금(15,000,000원)을 제외하고 예상 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다.

* 예상 입찰가: 1,960,303,320원 (감정가) - 15,000,000원 (인수 보증금) = 1,945,303,320원.

따라서, 예상 입찰가는 약 19억 4천 5백만원 수준으로 제시합니다. 다만, 현장 조사 및 임차인 현황에 대한 재확인을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.