나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31240 [1] 경기도 이천시 갈산동 468-1 갈산동우성아파트 102동 12층1208호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해성 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 증포동 소재 ""한내초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트,
단독 및 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 건 내 12층 1208호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등(탐문 조사),
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트(건축물현황도상 방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 현관, 창고 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승용승강기설비, 옥내소화전, 화재경보기, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 2필 일단의 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 개설되어 있으며, 외곽 공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

대표 지번 갈산동 468-1 :
도시지역, 자연녹지지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2013-04-22)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접
함), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정
비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 여주지원 2025타경31240 (1)

* 소재지: 경기도 이천시 갈산동 468-1 갈산동우성아파트 102동 12층1208호

* 용도: 아파트

* 감정가: 201,000,000원

* 토지면적: 52.27㎡ (약 15.81평)

* 토지지분: 52.271㎡ (약 15.81평)

* 건물면적: 84.98㎡ (약 25.70평)

* 건물지분: 84.98㎡ (약 25.70평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 이천시 증포동 소재 "한내초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독 및 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통인 편임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시됨.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 9월 26일 접수된 한국스탠다드차타드은행의 근저당권 (을5)입니다.

* 소멸주의: 말소기준권리보다 후순위인 권리(가압류: 갑7, 압류: 갑8, 임의경매: 갑10)는 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 확인되지 않습니다 (지상권 개요: 비고: -).

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다. 임대관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

* 주변에는 아파트 단지와 더불어 단독주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인근에 한내초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 접근성이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 1997년 7월 4일 사용승인되어 건축한 지 약 29년이 경과한 아파트입니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 자연녹지지역 내에 위치하며, 소로1류(저촉), 중로2류(접함) 등 도로 관련 용도지역이 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 환경 및 개발 관련 규제가 적용됩니다.

* 혐오시설: 주변에 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않습니다. 과거 이천 하수처리장이 환경테마공원으로 조성된 사례가 있으나, 본 물건과의 직접적인 관련성은 낮습니다. 화장장 건립 관련 지역 주민 반대 사례가 보도되기도 하였으나, 본 물건 주변 지역에 해당되는 내용은 없습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 이천시 갈산동에 위치한 갈산동우성아파트 102동 1208호로, 일반적인 아파트 매각 물건입니다. 교육시설과 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 있으며, 교통 접근성도 보통 수준입니다. 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수되는 권리는 없습니다. 건축 연도를 고려할 때 리모델링 등 추가적인 투자가 필요할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치.

* 명확한 권리 관계 (모든 후순위 권리 소멸).

* 초등학교 인접으로 인한 가족 실수요자 선호도 예상.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 201,000,000원

* 최근 매매 사례 (2026년): 160,000,000원 (11층), 170,000,000원 (4층), 150,000,000원 (8층)

* 본 물건은 12층으로, 최근 매매 사례 중 최고가(170,000,000원, 4층)보다 높은 층수에 해당합니다.

* 하지만 감정가(201,000,000원)와 최근 매매가 사이의 격차가 존재하므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 최근 거래가격을 기준으로 층수 프리미엄을 감안한 입찰가 산정이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 175,000,000원 ~ 185,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.