나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31260 [1] 경기도 양평군 양평읍 공흥리 22-27 주건축물 1동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시공 · 평가일 2025.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양평읍 공흥리 소재 ""양평소방서"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 전원주택, 근린생활시설, 농경지, 임야등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하여 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건내 3층301호로서,
외벽 : 석재판넬붙임 등 마감.
내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(내부 이용상황 및 구조는 후첨 ""내부구조도"" 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, LPG개별난방설비, 승강기, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 인단의 부정형 완경사지를 평지조성한 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접하며 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로로 단지에 진입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

공흥리 22-27 : 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>.

공흥리 22-15 : 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 하수처리구역(양평하수처리구역(양평공공하수처리구역))<하수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2025타경31260 (1)

소재지: 경기도 양평군 양평읍 공흥리 22-27 주건축물 1동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 171,000,000원 (1억 7,100만원)

토지면적: 70.00㎡ (약 21.18평)

건물면적: 59.77㎡ (약 18.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

1.1. 입지조건

본건은 경기도 양평군 양평읍 공흥리 소재 양평소방서 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 전원주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통입니다.

건물의 북서측으로는 노폭 약 10미터 내외의 포장도로가 접해 있고, 북측으로는 노폭 약 6미터 내외의 도로를 통해 단지 진입이 가능합니다.

토지 이용 계획상 본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 다수의 규제 사항이 적용됩니다.

최근 주변 매매 정보 분석 결과,

2026년 4월 동일 지역 공흥리 315-12번지의 건축년도 2002년인 한강그린빌라라동(전용면적 76.14㎡)이 1억 2,500만원에 거래되었습니다.

2026년 3월 동일 지역 공흥리 747-7번지의 건축년도 1989년인 은하빌라(전용면적 54.88㎡)가 8,500만원에 거래되었습니다.

2026년 5월 동일 지역 공흥리 725-5번지의 건축년도 2005년인 신세기그랜드타운(연립, 전용면적 76.18㎡)이 1억 5,000만원에 거래되었습니다.

본건은 전용면적 59.77㎡로, 유사 면적대의 경우 최근 시세가 약 9,800만원에서 1억 1,800만원 수준으로 파악됩니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 김 입니다.

등기부상 말소기준권리는 2025년 5월 21일 접수된 김 의 강제경매(갑6)입니다.

주목할 점은 을구 3번의 김수정 씨의 주택임차권입니다. 이는 2024년 12월 20일에 접수되었으며, 권리분석상 '인수'로 표시되어 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 승계됩니다.

해당 임차권은 2022년 12월 1일 전입, 2022년 11월 8일 확정일자를 받았으며, 보증금은 1억 6,000만원입니다.

따라서, 낙찰 후에도 보증금 1억 6,000만원 전액이 변제되지 않으면 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거지역에 위치하며, 주변으로는 공동주택 및 단독주택 등이 분포하고 있습니다. 근린생활시설도 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대규모 상업시설이나 중심상권과는 거리가 있습니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 3층 301호이며, 사용승인일은 2017년 3월 23일입니다.

내부에는 위생 및 급배수 설비, LPG개별난방 설비, 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주위 환경은 전반적으로 보통 수준이며, 차량 및 대중교통 접근성도 보통입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 임차인의 보증금 1억 6,000만원이 매수인에게 인수될 가능성이 높다는 점입니다. 이는 낙찰가의 1.6배에 달하는 금액으로, 총 취득 비용을 크게 증가시킬 수 있습니다.

또한, 토지이용계획상 다수의 규제 지역에 해당하여 향후 건물 증축, 개축 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

감정가 1억 7,100만원과 비교했을 때, 인수되는 보증금 1억 6,000만원을 고려하면 실질적인 취득 비용은 상당히 높아질 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 양평군 양평읍에 위치한 다세대주택으로, 양평소방서 인근에 자리하고 있습니다.

입지 및 교통 여건은 보통 수준이나, 선순위 임차인의 대항력 있는 임차권(보증금 1억 6,000만원)이 있어 매수인이 인수해야 하는 위험이 매우 큽니다.

감정가 대비 인수 보증금의 비율이 높아, 투자 수익률을 신중하게 고려해야 하는 물건입니다.

토지 이용 계획상 여러 규제가 존재하여 향후 재산권 행사에도 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

양평 지역의 잠재적 개발 가치를 고려할 때 장기적인 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

하지만, 현재로서는 인수해야 할 임차 보증금으로 인해 총 투자 비용이 감정가를 훨씬 상회할 가능성이 높아, 투자보다는 실거주 목적으로 신중하게 접근해야 할 필요가 있습니다.

임차인의 차임이 0원이라는 점은 특이사항으로, 계약 조건 등을 상세히 확인할 필요가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 7,100만원입니다.

주변 유사 면적대의 최근 시세는 약 9,800만원에서 1억 1,800만원 수준으로 파악됩니다.

그러나 본건은 매수인에게 인수되는 1억 6,000만원의 임차 보증금이 존재하므로, 총 취득 비용이 감정가 및 주변 시세를 크게 초과할 수 있습니다.

따라서, 보증금 인수 부담을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

총 취득 비용을 감안했을 때, 공격적인 입찰은 위험하며, 시장 가격 및 인수 금액을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

보수적으로, 해당 물건의 시장가치(약 1억원 내외)와 인수될 보증금(1억 6,000만원)을 합산했을 때, 입찰가는 약 8,000만원에서 1억원 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

이 경우 총 취득 비용은 최소 2억 4,000만원에서 2억 6,000만원에 달하게 됩니다.

다만, 이는 낙찰 가능성을 낮추는 매우 보수적인 입찰가이며, 실제 입찰 시에는 전략적인 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.