나이스옥션 법원경매 여주 2025타경660 [1] 경기도 여주시 멱곡동 354-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.06.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 멱곡동 소재 <멱곡동공동묘지> 북서측 근거리에 위치하고,
본건 주위는 단독주택, 공장, 근린생활시설, 농경지 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 간선도로를 통하여 타지역으로 진출입 가능함.

형태 및 이용상태

기호(1) : 인접필지 및 인접도로 대비 평탄한 사다리형 토지로 창고시설 건부지로 이용 중임.
기호(3) : 인접필지 및 인접도로 대비 평탄한 사다리형 토지로 주상용 건부지로 이용 중임.
기호(6) : 인접필지 및 인접도로 대비 평탄한 사다리형 토지로 현황 도로임.
기호(7) : 인접필지 및 인접도로 대비 평탄한 사다리형 토지로 전기타 상태임.
기호(8) : 인접필지 및 인접도로 대비 평탄한 사다리형 토지로 전기타 상태임.
기호(9) : 인접필지 및 인접도로 대비 평탄한 사다리형 토지로 전기타 상태임.

인접 도로상태

기호(1) : 지적상 맹지이나, 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 현황 포장도로, 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 현황 포장도로와 접함.
기호(3) : 지적상 맹지이나, 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 현황 포장도로와 접함.
기호(6) : 공부상 지목 '대'이나, 현황 도로임.
기호(7) : 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.
기호(8) : 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.
기호(9) : 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

'기호(1), (3), (6)~(9) : 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형) 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

본건 제시외건물 기호㉠~㉦은 구조, 사용자재, 시공상태, 부대설비, 용도, 현상 및 관리상태 등을 참작하여 원가법으로 평가하되, 면적사정은 개략적인 목측 또는 실측에 의하였으며 감가수정은 현상 및 관리상태 등을 감안하여 관찰감가하였으니 경매 진행시 소유권 및 일괄경매 여부 등을 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

본건 기호(6) 토지는 공부상 지목 '대'이나, 현황 도로 상태인 바, 경매 진행시 참고 하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 경량철골구조 기타지붕 지하-/지상1층(사용승인일 : 2021.09.13)건으로서,

외벽 : 판넬붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 마감 등임.

기호(4) : 조적조 아스팔트슁글 지하1/지상1층(사용승인일 : 1992.11.20)건으로서,

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등,
창호 : 샷시창호 마감 등임.

기호(5) : 세멘벽돌조 기타지붕(경사지붕) 지하-/지상1층(사용승인일 : -)건으로서,

외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등,
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

일반건축물대장상
기호(2) : 농업용창고,
기호(4) : 기숙사,
기호(5) : 휴게음식점으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 기타설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

본건 기호(2) 건물은 일반건축물대장상 대지면적 526㎡이나, 멱곡동 354-3번지 필지의 분할(2023.04.05일)로 현황 대지면적 502㎡이므로 경매진행시 참고하시기 바람.

본건 기호(5) 건물은 등기사항전부증명서상 용도(사무실), 면적(215.34㎡)이 일반건축물대장상 용도(제1종근린생활시설), 면적(215.3㎡)과 상이하여, 현황과 일치하는 일반건축물대장을 기준하여 감정평가 하였는바, 경매진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

- 일괄매각, 제시외 차단막, 창고, 진입로 천막지붕, 야외정자 등(감정서상 ㉠~㉦) 매각 포함
- 목록 2,4,5 테라스시설 건물 포함 평가
- 목록 2 일반건축물대장상 대지면적(526㎡)과 현황 대지면적(502㎡) 상이 (감정서 참조)
- 목록 5 등기사항전부증명서상 용도·면적(사무실, 215.34㎡)과 일반건축물대장상 용도·면적(제1종근린생활시설, 215.3㎡) 상이(감정서 참조)
- 목록5.는 휴계음식점(카페), 목록6.은 도로로 이용된 것으로 조사됨.
- 본건 지상 옹벽, 조경시설, 조경수, 조경석, 돌담, 잔디 등은 평가 및 매각 표함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2025타경660 (1)

소재지: 경기도 여주시 멱곡동 354-3

용도: 근린시설 (건물별 창고시설, 기숙사, 휴게음식점 등 복합 용도)

감정가: 831,043,400원

토지면적: 1,876.00㎡ (약 567.47평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 542.38㎡ (약 164.18평)

건물 제시외 면적: 65.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 여주농업협동조합 (등기부 요약 참조)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 멱곡동 소재 멱곡동공동묘지 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 공장, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역으로 전반적인 입지 여건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근 간선도로를 통해 타 지역으로의 접근성이 양호합니다.

* 형태 및 이용상태

토지는 인접 필지 및 도로 대비 평탄한 사다리형으로, 일부는 창고시설 건부지, 일부는 주상용 건부지, 일부는 현황 도로, 일부는 기타 상태로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

지적상 맹지인 필지도 있으나, 남서측 및 북동측, 동측, 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 현황 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리

을구 1번 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2021.11.25 접수)이 말소기준권리가 됩니다.

* 등기부상 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리사항은 없으며, 매각으로 인해 근저당권, 압류 등 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황

대항력 있는 임차인: L *JU (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2016-09-11)

대항력 있는 임차인: 박 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-03-17)

대항력 있는 임차인: 안 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2018-12-28)

대항력 있는 임차인: 안 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2006-06-12)

대항력 있는 임차인: 에버그린영농조합법인안찬욱 (보증금 50,000,000원, 차임 2,000,000원, 전입 2019-03-28)

대항력 없는 임차인: 그린팜영농조합법인안보람 (보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-04-14)

* 인수되는 보증금

본 건의 경우, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인 중 보증금 및 차임 정보가 미상인 경우가 다수 존재하므로 이에 대한 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 지역 특성

본 물건이 소재한 여주시 멱곡동 일대는 단독주택, 소규모 공장, 근린생활시설, 농경지가 혼합된 지역으로, 해당 물건 자체는 창고시설, 기숙사, 휴게음식점(카페) 등 다양한 용도로 활용되고 있습니다.

* 주변 편의시설

구체적인 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 인근에 근린생활시설이 위치하고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 주변 도로망을 통해 지역 내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 주변 환경

단독주택, 공장, 농경지가 혼재된 지역 특성상 조용하면서도 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있는 것으로 판단됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인

LEEEUNJU, 박 , 안 , 안 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임 정보가 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 이들의 정확한 권리관계 및 실제 거주 여부, 채권 등은 추가 확인이 필요합니다.

* 건물 정보 상이

- 건물(2)의 경우, 일반건축물대장상 대지면적(526㎡)과 현황 대지면적(502㎡)이 상이합니다.

- 건물(5)의 경우, 등기사항전부증명서상 용도·면적(사무실, 215.34㎡)과 일반건축물대장상 용도·면적(제1종근린생활시설, 215.3㎡)이 상이합니다.

- 토지(6)의 경우, 공부상 지목은 '대'이나 현황은 도로로 이용 중입니다.

* 제시외 건물 및 시설

본건 토지 및 건물에는 차단막, 창고, 천막지붕, 야외정자, 옹벽, 조경시설, 조경수, 조경석, 돌담, 잔디 등이 포함되어 매각되며, 이들의 관리 상태 및 가치를 확인해야 합니다.

* 공동담보

본 건은 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 진행 상황 등에 따라 본 건의 낙찰 결과나 채권자들의 배당에 영향을 줄 수 있습니다.

* 인근 공동묘지

본건이 멱곡동공동묘지 인근에 위치하고 있다는 점은 일부 수요자에게는 민감한 요인이 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 여주시 멱곡동에 위치한 근린시설로, 토지와 건물이 일괄 매각되며 창고시설, 기숙사, 휴게음식점(카페) 등 다양한 용도로 활용 가능합니다. 감정가는 8억 3천만 원대입니다. 대항력 있는 임차인이 다수 존재하며, 특히 보증금 및 차임 정보가 미상인 임차인들에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 또한, 건물 면적 및 용도, 토지 지목 등 공부와의 차이가 존재하므로 현장 확인 및 추가적인 권리 관계 분석이 필수적입니다. 계획관리지역이라는 점은 향후 개발 가능성을 시사하지만, 제시외 물건 및 공동담보 물건 존재 등은 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 토지와 건물 일괄 매각으로 인한 관리 용이성.

* 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 개발 잠재력 보유.

* 창고, 기숙사, 휴게음식점 등 다양한 용도로 활용 가능한 복합 건물 구성.

1.9. 예상 입찰가

감정가 831,043,400원을 기준으로, 상기 권리분석 및 제반사항을 고려하여 산정해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수액이 0원으로 명시되어 있으나, 임차인 관련 리스크 및 공부와의 차이점 등을 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 본 물건의 경우, 감정가의 80% ~ 90% 범위 내에서 입찰가를 검토하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.