나이스옥션 법원경매 여주 2025타경637 [1] 경기도 양평군 양동면 고송리 763-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 종일 · 평가일 2025.06.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 양동면 고송리 소재로서 "고송보건진료소" 남서측 인근에 위치하는바 인근은 자연림, 농경지, 기존주택지 등이 소재하는 지대로서 주위환경 및 생활편의시설 등에의 접근성은 보통임.

교통상황

본건 및 부근까지 차량 접근 가능하며(기호6 토지 제외) 인근 간선도로에 버스정류장 등이 소재하는바 전체적인 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

공히 완경사 및 경사지내 부정형(기호2, 6 토지는 사다리)으로서 기호2 토지는 계단식으로 조성 및 조성중인 건부지, 기호1 토지는 지목 및 현황 도로이고 기호3-6 토지는 자연림, 토지임야 등의 토지임.

인접 도로상태

세로(가) 도로와 연결됨.(기호6 토지는 맹지)

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 2토지: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역' 기호3-6 토지: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역.

제시목록 외의 물건

의견란 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호7, 8-1, 9-1 건물: 철근큰크리트구조 평지붕, (철근)콘크리트지붕 2층으로서 외벽:드라이비트, 몰탈위페인트 마감 등 내벽:벽지 및 내부장식재 마감 등 창호:샷시창 등임. 기호8-2, 9-2 건물: 철근큰크리트구조 단층으로서 외, 내벽:몰탈위페인트 마감 등, 창호:샷시창 등임.

이용상태

기호7:단독주택(다가구주택)으로서 1층은 현황 사무실 등, 2층은 주거용(숙소 등) 등으로 이용중임.(내부구조는 건물개황도 참조), 기호8:근린생활시설(제조업소)로서 개략적인 외부 관찰상 기호9-1은 주거용 등으로 이용중임.(내부구조는 건물개황도 참조),

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방시설(일부) 등

부합물 및 종물

건물개황도 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 관정, 발코니(감정서상ㄱ,ㄴ)매각 포함
- 목록1~5 지분매각
- 목록8,9 건물만의 매각
- 목록5 지상에 분묘 2~3기 소재 토지에 미치는 영향 미미하여 감정가에 반영하지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 여주지원 2025타경637 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 최OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 양평군 양동면 고송리 763-1

용도: 근린시설

매각대상: 토지지분 / 건물전체매각

특이사항: 분묘기지권, 지분매각, 일괄매각, 제시외 관정, 발코니(감정서상 ㄱ, ㄴ) 매각 포함.

물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 목록5 지상 분묘를 위한 분묘기지권 성립 불분명, 목록8,9 건물을 위한 대지에 법정지상권 성립 불분명.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,764,730,290원

토지면적: 34306.00㎡ (약 10377.87평)

토지지분: 9209.5187㎡ (약 2785.94평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 712.63㎡ (약 215.60평)

건물지분: 712.63㎡

건물 제시외면적: 18.00㎡

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경기도 양평군 양동면 고송리 소재로서 "고송보건진료소" 남서측 인근에 위치합니다. 인근 지역은 자연림, 농경지, 기존 주택지 등이 소재하는 지대로, 주위 환경 및 생활 편의 시설에 대한 접근성은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본건 및 부근까지 차량 접근이 가능하며, 기호6 토지는 제외됩니다. 인근 간선도로에 버스 정류장 등이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상황

세로(가) 도로와 연결되어 있습니다. 단, 기호6 토지는 맹지입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

토지 등기부 요약상 말소기준권리는 을1 근저당권(2012-08-17, 최준철, 465,400,000원)이며, 건물 등기부 요약상 말소기준권리 역시 을1 근저당권(2020-01-16, 최준철, 465,400,000원)입니다. 경매개시결정(2025타경637) 또한 해당 권리들을 기준으로 하여, 채권 총액 1,277,060,000원(토지) 및 465,400,000원(건물)의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 인수되는 권리 (주의사항)

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 목록5 지상 분묘를 위한 분묘기지권 성립 여부가 불분명하며, 목록8, 9 건물을 위한 대지에 법정지상권 성립 여부 또한 불분명합니다. 이는 낙찰 후 인수될 가능성이 있는 중대한 권리입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임성종: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-11-26, 대항력 없음.

* 장성남: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-12-04, 대항력 없음.

* 주식회사캑터바이오: 보증금 0원, 차임 700,000원, 전입일자 2024-12-11, 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원입니다. 모든 임차인은 대항력이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 주변 이용 현황

본건은 근린시설 용도로, 주변은 자연림, 농경지, 기존 주택지 등이 혼재된 농촌 및 산간 지대입니다. 현재 양평군은 지역 경제 활성화를 위해 양동면 일대에 산업단지 조성을 추진하고 있으며, 이는 향후 지역 개발 가능성을 시사합니다.

4.2. 건물별 현황

건물(7): 철근콘크리트구조 2층 단독주택(다가구주택) 용도로, 1층은 사무실 등으로, 2층은 주거용으로 이용 중입니다.

건물(8): 철근콘크리트구조 2층 근린생활시설(제조업소) 용도입니다.

건물(9): 철근콘크리트구조 2층 근린생활시설 용도입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 접근성

주위 환경 및 생활 편의 시설에 대한 접근성은 보통 수준입니다.

5.2. 교통 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 보통입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘기지권

목록5 토지 지상에 분묘 2~3기가 소재하고 있어 분묘기지권 성립이 불분명하며, 이는 잠재적 분쟁 소지가 있습니다. 감정가에는 영향이 미미한 것으로 반영되었습니다.

6.2. 법정지상권 성립 불분명

목록8, 9 건물을 위하여 그 대지에 법정지상권 성립이 불분명한 점은 낙찰 후 건물 소유주와의 법적 분쟁 가능성을 내포합니다.

6.3. 지분매각

본건은 토지 지분 매각으로, 토지 전체 소유권이 아닌 특정 지분만 취득하게 되므로, 타 지분 소유주와의 관계 정립 및 토지 이용 협의가 필요합니다.

6.4. 맹지

토지 중 기호6은 맹지로서, 해당 토지의 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.5. 기타 제시외 물건

제시외 관정 및 발코니(감정서상 ㄱ, ㄴ)는 일괄 매각에 포함되나, 목록1~5는 지분 매각, 목록8,9 건물만 매각이라는 점을 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양평군 양동면 고송리에 위치한 근린시설 용도의 부동산입니다. 넓은 토지 면적과 복수의 건물(단독주택, 근린생활시설)을 포함하고 있습니다. 주변은 자연림과 농경지, 주택지가 혼재된 지역으로, 향후 지역 개발 가능성도 존재합니다. 그러나 토지 지분 매각, 맹지, 분묘기지권 및 법정지상권 성립 불분명 등의 복합적인 권리 및 이용상 위험 요소를 내포하고 있어, 철저한 권리 분석과 현장 답사를 통한 면밀한 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 광범위한 토지 면적과 다수의 건물 보유.

* 양평군 양동면 지역의 잠재적 개발 가능성 (산업단지 조성 등).

* 주변 자연환경을 활용한 특정 목적(예: 전원 생활, 전원 주택 단지 개발 등)으로의 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건은 토지 지분 매각이며, 분묘기지권 및 법정지상권 성립 불분명과 같은 중대한 권리 리스크가 존재합니다. 또한, 맹지(기호6) 등 토지 이용상 제약도 고려해야 합니다. 이러한 위험 요소를 감안할 때, 감정가 1,764,730,290원을 기준으로 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 특히 법정지상권 성립 여부에 따라 건물 가치에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 추가적인 법률 자문 및 현장 조사를 통해 정확한 인수 권리 및 예상 비용을 파악한 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 결정할 것을 권고합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려할 요소는 아닙니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.