나이스옥션 법원경매 여주 2025타경644 [1] 경기도 이천시 마장면 표교리 595-4 기숙사 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Report권영숙 · 평가일 2025.06.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 마장면 표교리 소재 ""이천패션물류단지"" 서측 인근에 위치하며,
주위는 창고 및 공장, 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고 인근으로 영동고속도로 덕평IC, 42번 국도 등이 소재하여
광역적 도로접근성이 양호하나 버스정류장의 위치, 배차간격 등을 고려할 때 대중교통 이용
상황은 불편한 편임.

형태 및 이용상태

기호1는 대체로 남서측 하향 완경사의 부정형지로 단독주택형 기숙사 등의 건부지 및 부속
토지 등으로 이용중이며 본건 동남측은 법면 등의 상태로 목측되며 정확한 지적경계 등은 측량확인을 요함.

기호3,4,5,6은 부정형의 완경사지로서 귀 제시목록 및 공부상 지목 '장'으로 현황
후첨 '사진용지'와 같이 공장 및 기숙사 등의 진출입로 및 기타 부속토지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호1은 남측으로 폭 약5m 내외의 포장도로(기호3,4,5,6 포함)를 통하여 진출입함.
기호3~5는 본건 또는 본건 중 일부가 폭 약5M 내외의 포장도로로 이용중임

토지이용계획 및 제한상태

공히, 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리계획구역(일반형)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>임.

제시목록 외의 물건

'감정평가의견Ⅰ. Ⅲ. 1. 참고사항'

본건 지상에 소재하는 옹벽, 석축, 관정, 조경석, 조경수, 콘크리트포장, 기타 자생 잡목 등은 토지와 일괄하여 거래되는 거래관행에 따라 토지가격에 포함하여 평가하였으니 경매시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

기호3~6은 귀 제시목록 및 공부상 지목 '장'으로 현황 부지 진입로 등으로 이용중임.
(정확한 지적경계 등의 확인을 위하여는 측량을 요함)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.
본건 기호1 지상에 후첨 '사진용지'와 같이 인접필지와의 지적경계에 걸쳐 컨테이너(약3동)
이 소재하나 이동,철거가 용이하여 평가외하였으니 경매시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2는 연와조 스라브지붕 2층 건으로서
외 벽 : 벽돌마감 등
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등
창 호 : 샷시창호 임.

이용상태

1층은 기숙사(방4, 화장실2, 식당, 거실 등)으로 이용중임.
2층은 창고 등(거실, 화장실 등)으로 이용중임.
(후첨 '사진용지' 참조)

설비내역

기본적 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적도 및 건물개황도' 참조

<제시외 건물>
㉠ 연와및샷시조 스라브지붕 (1층소재) (다용도실) 약4.5㎡
㉡ 연와및샷시조 스라브지붕 (2층소재) (다용도실) 약15㎡

공부와의 차이

본건 건물의 도로명주소는 귀 제시목록 및 등기상 ""서이천로320번길 202-16""이나
현황 및 건축물대장 상 ""서이천로320번길 202-18""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 다용도실(감정서상 ㉠,㉡)포함
- 목록2 도로명주소 건축물대장상 "서이천로 320번길 202-18"로 변경되었으나 부동산등기사항전부증명서상 정정되지 않음
- 목록3~6 공부상 공장용지이나 공장 및 기숙사의 진출입로 및 부속토지로 이용 중
- 지상 옹벽, 관정, 조경석, 조경수 등 토지가격에 포함 평가
- 목록1. 지상 컨테이너(약3동) 매각 제외.
- 목록2. 기숙사, 창고 등으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2025타경644 (1)

소재지: 경기도 이천시 마장면 표교리 595-4

용도: 기숙사, 창고 등 (감정서상 기숙사, 창고 등으로 이용 중)

감정가: 1,755,687,040원

토지면적: 4763.00㎡ (약 1441.1평)

토지지분: 3651.5㎡ (약 1104.5평)

건물면적: 247.04㎡ (약 74.7평)

건물 제시외면적: 19.50㎡ (약 5.9평, 다용도실)

매각대상: 토지지분 및 건물 전체 매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOO (농협은행주식회사)

특이사항: 유동화물건

주의사항:

- 일괄매각. 제시외 다용도실(감정서상 ㉠,㉡) 포함.

- 목록2 도로명주소는 건축물대장상 "서이천로 320번길 202-18"로 변경되었으나 부동산등기사항전부증명서상 정정되지 않음.

- 목록3~6은 공부상 공장용지이나 공장 및 기숙사의 진출입로 및 부속토지로 이용 중.

- 지상 옹벽, 관정, 조경석, 조경수 등 토지가격에 포함 평가.

- 목록1. 지상 컨테이너(약3동) 매각 제외.

- 목록2. 기숙사, 창고 등으로 이용 중임.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 이천시 마장면 표교리 소재 "이천패션물류단지" 서측 인근에 위치하며, 주위는 창고 및 공장, 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본 건까지 차량 진출입 가능하고 인근으로 영동고속도로 덕평IC, 42번 국도 등이 소재하여 광역적 도로 접근성이 양호하나, 버스정류장의 위치 및 배차 간격을 고려할 때 대중교통 이용 상황은 불편한 편임.

* 형태 및 이용상태 (토지): 기호1은 대체로 남서측 하향 완경사의 부정형지로 단독주택형 기숙사 등의 건부지 및 부속 토지 등으로 이용 중임. 기호3,4,5,6은 부정형의 완경사지로 공장 및 기숙사 등의 진출입로 및 기타 부속 토지 등으로 이용 중임.

* 형태 및 이용상태 (건물): 연와조 스라브지붕 2층 건물로 1층은 기숙사(방4, 화장실2, 식당, 거실 등)로 이용 중이며, 2층은 창고 등(거실, 화장실 등)으로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본 건은 남측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로를 통하여 진출입함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 11월 13일자 농협은행주식회사 근저당 (을11)

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부등본상의 을구 권리(근저당, 가압류, 임의경매)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: (상세 내용 없음. 현재로서는 인수할 권리가 없는 것으로 판단됨)

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-06-02, 배당신고일자 2025-08-25, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-01-13, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없음)

1.3. 상권분석

* 주변 상업 시설: 본 건은 "이천패션물류단지" 인근에 위치하여 관련 물류 및 산업 시설이 밀집해 있을 것으로 예상됨. (주변 시세 분석 결과, 해당 지역의 공장 및 창고 용지 시세는 평당 약 150만원 ~ 250만원 이상으로 형성되는 것으로 파악됨)

* 주변 주거 시설: 창고, 공장, 주택 등이 혼재된 지역으로, 단독주택형 기숙사 형태로 이용 중인 점을 고려하면 관련 종사자들을 위한 주거 수요가 있을 수 있음.

* 혐오시설: 주변 지도 및 위성사진 확인 결과, 본 건 바로 인근에 특별한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 화장터 등)은 확인되지 않음.

1.4. 생활정보

* 교통: 영동고속도로 덕평IC 등 광역 도로망 접근성은 우수하나, 대중교통 이용 편의성은 상대적으로 낮은 편임.

* 편의시설: 물류 및 공장 밀집 지역의 특성상, 주거 및 상업 편의시설은 이천 시내 등 인근 지역으로의 이동이 필요할 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 도로명 주소 불일치: 건축물대장상 도로명주소("서이천로 320번길 202-18")와 부동산등기사항전부증명서상 주소("서이천로320번길 202-16") 간 차이가 있어, 등기부 정리가 필요할 수 있음.

* 공부상 지목과 현황 차이: 목록3~6 토지는 공부상 공장용지(지목 '장')이나, 현황은 공장 및 기숙사의 진출입로 및 부속토지로 이용 중임.

* 토지 경계 불명확: 기호1 토지는 법면 상태이며, 정확한 지적 경계 확인을 위해 측량이 필요할 수 있음.

* 제시외 물건: 지상 컨테이너(약 3동)는 매각에서 제외되므로, 명도 시 별도 협의 또는 처리가 필요할 수 있음. (단, 제시외 다용도실은 일괄 매각 포함)

* 임대 관계 미상: 건물에 대한 임대 관계가 미상으로, 명도 시 임차인과의 협상이 필요할 수 있음. (단, 대항력 있는 임차인은 없음)

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 이천시 마장면 표교리, 이천패션물류단지 인근에 위치한 기숙사 및 관련 부속 토지입니다. 광역 교통망 접근성은 양호하나 대중교통 이용은 다소 불편합니다. 권리 분석상 인수할 권리나 대항력 있는 임차인이 없어 비교적 깨끗한 권리를 취득할 수 있다는 장점이 있습니다. 다만, 도로명 주소 불일치, 지목과 현황의 차이, 일부 토지 경계 불명확 등은 경매 진행 및 낙찰 후 확인 및 처리가 필요한 사항입니다. 유동화 물건으로서 일반적인 경매 물건과 동일하게 취급 가능하며, 복합적인 용도로 활용되고 있어 잠재적 가치가 있다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 하 모든 채권이 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담이 없습니다.

* 명도 용이: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 보입니다.

* 산업단지 인접 입지: 이천패션물류단지 등 산업 시설과의 연계성이 높아 관련 업종의 수요가 기대됩니다.

* 토지 가치: 넓은 면적의 토지를 포함하고 있어 토지 자체의 가치가 높으며, 다양한 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,755,687,040원

* 본 물건의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 이천시 마장면 일대의 유사 물건(산업단지 내 토지, 창고, 기숙사 등)에 대한 심층적인 시세 조사와 수익성 분석이 필수적입니다.

* 주변 유사 토지의 평당 시세가 150만원 이상으로 조사되는 점, 그리고 본 건의 감정가(약 121만원/평)가 시세 대비 낮게 형성될 가능성을 고려할 때, 시세 조사를 통해 감정가 이상으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 권리관계가 명확하고 인수 부담이 없는 점을 감안하여, 현 시세 분석 결과에 따라 감정가 대비 100% ~ 110% 수준 (약 17억 5천 5백만 원 ~ 19억 3천만 원) 범위 내에서 전략적인 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 이는 초기 분석이며, 최종 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 전문가의 심층 분석을 통해 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.