나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52228 [1] 경기도 광주시 양벌동 471-2 유진그린빌 에이동 2층 202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 양벌동 소재 ""오포2동행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제반차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는
등 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 내 제2층 제202호로서,
(사용승인일: 2010.04.28)

외벽: 치장벽돌 쌓기 마감 등,
창호: 새시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 현장조사일 현재 공부상 다세대주택(방3, 욕실2, 주방, 거실 등)으로 이용중인
것으로 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문조사 등으로 확인됨.
(구체적인 이용상태는 후첨 '건물이용상태' 참조)

설비내역

기본위생 및 급배수설비, 소방설비 및 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 등이
구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 등고평탄한 자루형 토지로서, 현장조사일 현재 '다세대주택 건부지'로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역
(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역임.

공부와의 차이

본건은 건축물현황도(2층 평면도)상 남동측 호가 제202호로 기재되어 있으나,
건축물현황도(202호 평면도) 및 현장조사 결과 북서측 호가 제202호임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대차관계는 미상임.
-등기사항전부증명서상 소유자는 ""심윤자""임.

물건 비고

본건은 건축물현황도[평면도(2층)]와 출입문표시상 위치가 불일치함(감정평가서 참조). 매각대상은 출입문표시 202호(앞 건축물현황도 공부상 201호)임
부동산 표시에 '에이동'으로 등재되어 있으나 현황은 'A' 또는 '101'동으로 표시되어 있음.
2026. 6. 9.자로 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 성남지원 2025타경52228 (1)

소재지: 경기도 광주시 양벌동 471-2, 유진그린빌 에이동 2층 202호

용도: 다세대주택

건물 사용승인일: 2010년 04월 28일

토지 면적: 71.12㎡ (약 21.52평)

건물 면적: 65.00㎡ (약 19.66평)

감정가: 157,000,000원

경매 구분: 부동산 강제경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 광주시 양벌동 소재 "오포2동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 본건 소재 건물까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

토지 이용 및 형태: 본건 토지는 인접지와 등고평탄한 자루형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로: 본건 북동측으로 노폭 약 6m의 도로에 접합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 갑9 (주택도시보증공사 강제경매, 2025.05.19.)

채권자: 주OOOOOOO (강제경매)

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (현 정태영)

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-28

* 확정일자: 2021-08-23

* 배당신고일자: 2023-10-12

* 대항력: 없음 (2026.06.09.자로 대항력 포기 확약서 제출)

* 비고: 선순위임차권, HUG 인수조건 변경.

등기부 요약:

* 주택임차권(을3, 정태영): 200,000,000원. 말소예정 (대항력 포기).

* 강제경매(갑9, 주택도시보증공사): 200,000,000원. 말소기준권리.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

총 등기부채권액: 200,000,000원

1.3. 상권분석

건물 현황: 본건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 내 제2층 제202호로서, 방3, 욕실2, 주방, 거실 등으로 이용 중입니다.

주변 시세 분석:

* 본건과 유사한 2010년식, 64.68㎡, 3층의 중앙리버타운101동이 2026년 5월 155,000,000원에 거래됨.

* 2013년식, 53.55㎡, 2층의 대우네오빌104동이 2026년 5월 152,000,000원에 거래됨.

* 2020년식, 72.93㎡, 1층의 라움빌리지(303동)는 2026년 5월 300,000,000원에 거래되어 가격 차이가 큼.

종합 분석: 본건과 유사한 연식 및 면적을 가진 인근 다세대 주택의 최근 실거래가는 152,000,000원 ~ 155,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: "오포2동행정복지센터" 인근에 위치하며, 근린생활시설 등이 혼재되어 기본적인 생활 편의시설 이용 가능합니다.

건물 설비: 기본 위생 및 급배수 설비, 소방 설비, 도시가스 개별난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

건축물 외관: 외벽은 치장벽돌 마감, 창호는 새시 창호 마감입니다.

혐오시설 정보: 토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있어, 잠재적인 환경 관련 시설 유입 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공부상 오류:

* 건축물 현황도 상의 호수 표기와 실제 출입문 표시 위치가 불일치합니다. 매각 대상은 출입문 표시 202호이나, 공부상으로는 201호로 기재되어 있습니다 (감정평가서 참조).

* 부동산 등기부상 '에이동'으로 표기되어 있으나, 현황은 'A' 또는 '101'동으로 표시될 수 있습니다.

임차인 관련: 주택도시보증공사(HUG)가 대항력 포기 확약서를 제출하였으므로 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

토지이용계획: 자연보전권역, 특별대책지역 등 각종 개발 및 건축 관련 제한 사항이 존재합니다.

건축년도: 2010년식으로 비교적 연식이 있어 추후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 양벌동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 157,000,000원입니다.

권리 분석 결과, 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 특히 주택도시보증공사의 임차권은 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하여 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 건축물 현황도상의 호수 표기 오류 및 동 표기상의 불일치 등 공부와의 차이가 존재하므로, 현장 방문 시 이를 반드시 확인해야 합니다.

주변 시세는 유사 건물 기준 약 1.5억 원 내외로 형성되어 있으며, 이는 감정가와 유사한 수준입니다.

실거주 또는 투자 목적으로 접근 가능하나, 공부상 오류 및 토지이용계획 상의 제한 사항을 충분히 인지하고 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

권리상 인수 부담 없음: HUG의 대항력 포기로 인해 명도 및 보증금 관련 부담이 없습니다.

안정적인 시세: 인근 유사 부동산의 꾸준한 거래 사례를 통해 시세 안정성 확인.

실거주 및 임대 수익 잠재력: 다세대주택으로서 실거주 또는 임대 수익 창출 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 157,000,000원

인근 실거래가 (유사 면적, 연식): 약 152,000,000원 ~ 155,000,000원

인수할 보증금: 0원

권장 입찰가 범위: 145,000,000원 ~ 157,000,000원

종합 의견: 본 물건은 감정가와 인근 실거래가 수준이 유사하며, 권리상 인수 부담이 없어 비교적 안정적인 투자 가치를 지닙니다. 다만, 공부상 내용과 실제 현황의 차이가 존재하므로, 현장 조사 및 권리 관계에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 경쟁 입찰 가능성을 고려하여, 상기 권장 입찰가 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.