나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52247 [1] 경기도 광주시 신현동 504-17 베르디움 111동 3층 302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영현 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 목동 소재 ""강남300cc"" 남서측 에 위치한 부동산으로서 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 자연림 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 중 제3층 제302호
로서,
- 외 벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감,
- 창 호 : 하이샷시 마감 등임.

이용상태

다세대주택(방2,욕실2, 거실, 주방/식당 등)으로 이용중임.(후면‘내부구조도’참조)

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급·배수설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 자체지반 평탄화한 부정형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신현동 504-17,504-48,504-50 번지 공히 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>등임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

2026. 6. 1.자로 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 수원지방법원 성남지원에서 진행하는 부동산 강제 경매 물건입니다.

* 사건번호: 성남지원 2025타경52247 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 신현동 504-17 베르디움 111동 3층 302호

* 건물명: 베르디움

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 364,000,000원

* 토지면적: 83.97㎡ (약 25.4평)

* 토지 지분: 83.97㎡

* 건물면적: 42.17㎡ (약 12.8평)

* 건물 지분: 42.17㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

* 건축연도: 2012년 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 광주시 신현동에 위치하며, ""강남300cc"" 골프장 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 그리고 자연림 등이 혼재하는 주거 지역입니다. 차량을 통한 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 또한, 북서측으로는 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2025년 5월 21일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기입니다. 등기부등본 상의 모든 권리(임차권 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나, 말소 대상이므로 경매 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인: 이

보증금: 346,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-28

확정일자: 2021-11-30

대항력: 없음

비고:

본 건의 임차인 이미자 씨는 법적으로 대항력이 없습니다. 또한, 2026년 6월 1일자로 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사는 대항력을 포기한다는 확약서를 제출한 상태입니다. 이는 낙찰자가 임차인의 대항력 있는 권리를 인수하지 않음을 명확히 합니다. 따라서 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단되며, 권리 관계가 매우 깨끗한 물건입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 신현동 일대는 다세대주택과 단독주택이 주를 이루는 전형적인 주거 밀집 지역입니다. 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다. 대규모 상업지구나 중심상업지구와는 다소 거리가 있으나, 지역 생활권 내에서의 꾸준한 수요가 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 이용 상태: 본 건은 방 2개, 욕실 2개, 거실, 주방/식당 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 도시가스 개별난방 설비, 위생설비 및 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.

* 주변 시세 분석:

최근 2026년 5월 인근 지역에서 거래된 다세대주택 사례는 다음과 같습니다.

* 70.17㎡ 면적의 주택이 320,000,000원 (약 456만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 84.74㎡ 면적의 주택이 465,000,000원 (약 549만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 52.25㎡ 면적의 주택이 130,000,000원 (약 249만원/㎡)에 거래되었습니다.

본 건은 전용면적 42.17㎡(약 12.8평)이며, 감정가는 364,000,000원 (면적당 약 863만원/㎡)입니다. 주변 시세와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보일 수 있으나, 이는 본 건이 보유한 83.97㎡의 넓은 토지 지분 가치가 상당 부분 반영된 결과로 판단됩니다.

* 주요 시설: 인근에 ""강남300cc"" 골프장이 있으며, 자연림 지역이 가까워 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건의 권리 관계는 매우 명확하며, 임차인의 대항력 포기 및 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다. 다만, 감정가 대비 인근의 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 시장 상황에 따른 가격 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다. 경매 신청 채권자의 채권 회수 목적(주택도시보증공사의 보증금 관련 채권)을 파악하고 투자 결정을 내리는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, 법적으로 깨끗한 권리 상태를 자랑합니다. 임차인의 대항력 있는 권리가 소멸될 것으로 예상되어 낙찰 후 추가적인 법적 또는 금전적 부담이 거의 없습니다. 또한, 건물의 전용 면적 대비 넓은 토지 지분을 보유하고 있어 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다. 양호한 주변 환경과 교통 여건을 고려할 때, 실거주 목적 또는 안정적인 투자 목적으로 고려해볼 만한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안전한 권리 분석: 인수되는 임차보증금이나 대항력 있는 권리가 없어 투자의 안정성을 확보할 수 있습니다.

* 높은 토지 지분율: 건물 면적 대비 토지 지분이 높아 장기적인 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 우수한 입지 조건: 주거 환경이 양호하고 교통 접근성이 좋으며, 향후 지역 개발에 따른 수혜를 받을 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 364,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 주변 시세, 본 건의 자산 가치, 그리고 권리 관계의 명확성을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 270,000,000원 ~ 310,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 이는 감정가의 약 74% ~ 85% 수준으로, 안전 마진을 확보하면서도 경쟁력 있는 입찰이 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.