나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52162 [1] 경기도 광주시 목동 148-44 2층 201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 목동 소재 ""목동마을회관"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 연립· 다세대주택 및 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고 인근에 버스 정류장이 위치하여 일반적인 대중교통 이용편익 은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕(경사지붕) 4층 건물 내 제2층 제201호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 스타코플렉스 등 마감,
창호 : 알루미늄샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 주방겸식당, 거실, W/C 2, 발코니)으로 탐문·조사 되었음.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향 완경사이나 자체지반 등고평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지 로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(산업형)), 가축사육제한구역 (일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경 보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역 <환경정책기본법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전: 임차인 임준영)로부터 2026. 6. 9.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경기도 광주시 목동 148-44번지 2층 201호 다세대주택에 대한 경매 물건 정보를 담고 있습니다.

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* 사건번호: 성남지원 2025타경52162 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 목동 148-44 2층 201호

* 건물 구조 및 용도: 철근콘크리트구조 기타지붕(경사지붕) 4층 건물 내 제2층 제201호, 다세대주택

* 면적:

* 토지 면적: 51.94㎡ (약 15.71평)

* 건물 면적: 42.89㎡ (약 12.98평)

* 감정가: 146,000,000원

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 광주시 목동 소재 ""목동마을회관"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 연립·다세대주택, 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 일반적인 대중교통 이용 편익은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 등기부상 말소기준권리는 2023년 1월 26일 접수된 광주시의 압류입니다.

* 등기부상 권리 내역:

* 소유권 이전 등기 다수

* 주택임차권 (임준영, 보증금 146,000,000원)

* 압류 (광주시, 포천세무서장, 의정부세무서장)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025타경52162)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 별도의 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* * GANKHUYAGMISHEEL: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-10-20, 대항력 없음.

* * 주택도시보증공사(임준영): 보증금 146,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-09-08, 확정일자 2021-08-23, 배당신고일자 2023-09-27, 대항력 없음.

* HUG 확약서 내용: 본 건과 관련하여 주택도시보증공사(양도전 임차인 임준영)로부터 2026년 6월 9일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이 확약서에 따라 임차인 임준영의 대항력은 소멸되며, 임차보증금 1억 4,600만원은 낙찰자가 인수하지 않게 됩니다.

1.3. 상권분석

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* 주변 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 건은 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등 다수의 도시계획법 및 환경 관련 법규의 적용을 받는 지역입니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

* 지역 특성: 연립·다세대주택, 근린생활시설, 공장 등이 혼재되어 있어 특정 상권이라기보다는 복합적인 용도의 지역으로 분류됩니다.

1.4. 생활정보

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* 건물 구조 및 이용 상태: 본건은 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 2층에 위치한 다세대주택으로, 방 3개, 주방 겸 식당, 거실, 화장실 2개, 발코니로 구성되어 있는 것으로 조사되었습니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생, 급·배수 및 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 토지 이용 제한: 자연보전권역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 여러 규제 사항은 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

* 주변 환경: 주위 환경에 공장이 혼재하고 있어 소음, 악취 등 생활 환경에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

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본건 경기도 광주시 목동 소재 다세대주택은 감정가 1억 4,600만원에 경매로 나왔습니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 특히 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 임차인 임준영의 대항력 및 보증금 1억 4,600만원이 인수되지 않는다는 점이 가장 큰 특징입니다. 권리 관계가 명확해져 낙찰 후 명도 진행이 비교적 원활할 것으로 예상됩니다. 다만, 다양한 도시계획 및 환경 규제와 더불어 주변 공장 혼재로 인한 생활 환경 문제는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 명확한 권리 분석: HUG의 확약서로 인해 임차인 관련 분쟁 소지가 거의 없어 권리 분석이 매우 명확합니다.

* 인수되는 보증금 없음: 초기 투자금 부담이 현저히 줄어들어 소액 투자 접근이 용이합니다.

* 주변 시세 대비 감정가: 주변 유사 면적의 다세대주택 시세 대비 감정가가 상대적으로 높게 책정된 측면이 있으나, 시장 상황에 따라 적정 가격으로 입찰 가능하다면 투자 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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* 시세 분석: 제공된 주변 연립, 다세대 주택 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 13평)의 다세대주택 시세는 7,200만원 ~ 8,000만원 수준으로 파악됩니다.

* 감정가 대비: 감정가 1억 4,600만원은 현 시세보다 높은 편입니다.

* 예상 입찰가: 인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여, 시세 범위를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다. 주변 시세와 경매 물건의 특성을 종합적으로 고려할 때, 7,500만원에서 8,500만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 정확한 상태 확인 및 경쟁률 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.