나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52184 [1] 경기도 광주시 탄벌동 170-10 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 광주시 탄벌동 소재 탄벌초등학교 서측 인근에 위치하며, 인근으로 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는바 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 다가구주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건 동측으로 노폭 약 16미터의 도로개설공사를 진행중인 상태이며, 서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하는 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(집산도로)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층건물로서, 외벽: 화강석재 및 치장벽돌붙임 등 마감, 내벽: 벽지붙임 등 마감, 바닥: 장판지깔기 등 마감, 창호: 새시창호임.

이용상태

다가구주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

후첨 '건물이용 및 임대개황도'와 같이 소재함.

공부와의 차이

일반건축물대장상 본건내 1층의 공부상 용도는 제1종근생(소매점)이나, 무단용도변경으로 위반건축물로 등재된 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 공부상 1층 용도는 소매점이나 무단용도변경으로 위반건축물로 등재된 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 성남지원 2025타경52184 (1)

소재지: 경기도 광주시 탄벌동 170-10

용도: 근린주택 (현황: 다가구주택)

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 고

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 404.00㎡ (약 122.21평)

건물면적: 543.09㎡ (약 164.26평)

건물 제시외면적: 10.60㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가

1,435,965,040원

1.4. 특이사항 요약

* 선순위 임차권, 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재.

* 일괄매각 대상이며, 제시외 건물 포함.

* 공부상 1층 용도는 소매점이나, 무단 용도변경으로 위반건축물 등재 상태.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 경기도 광주시 탄벌동 소재 탄벌초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다. 대상 물건 동측으로는 노폭 약 16미터의 도로 개설 공사가 진행 중이며, 서측으로는 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(집산도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 구역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 갑구에는 소유권 이전 및 강제경매, 가압류 기록이 있으며, 을구에는 주택임차권이 등재되어 있습니다. 건물 등기부상 갑구에는 소유권 보존 및 이전 기록이, 을구에는 다수의 주택임차권이 등재되어 있습니다.

말소기준권리는 수원지방법원 성남지원의 강제경매개시결정(2025타경52184)으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 권리관계

제공된 정보에 따르면 다수의 임차인이 존재하며, 이 중 다수가 대항력을 갖춘 것으로 파악됩니다.

* 고 희: 보증금 40,000,000원, 전입/확정 2019-06-21, 배당신고 2025-01-06, 대항력 있음. (을1 인수)

* 김 근: 보증금 50,000,000원, 전입 2022-07-29, 확정 2025-08-05, 배당신고 2025-09-05, 대항력 있음. (을3 인수)

* 방 석: 보증금 0원, 전입 2019-06-10, 대항력 있음. (등기부상 별도 확인 필요)

* 우 : 보증금 0원, 전입 2022-08-30, 대항력 있음. (을4 인수, 보증금 50,000,000원으로 기재되어 불일치)

* 윤 수: 보증금 70,000,000원, 전입 2015-10-26, 확정 2015-10-16, 배당신고 2025-06-09, 대항력 있음. (을10 인수)

* 임 현: 보증금 90,000,000원, 전입 2021-12-10, 확정 2022-01-21, 배당신고 2025-07-16, 대항력 있음. (을7 인수)

* 한국토지주택공사(임 대): 보증금 75,000,000원, 전입 2020-08-27, 확정 2020-07-28, 배당신고 2025-03-05, 대항력 있음. (을5 인수)

* 장 주: 보증금 50,000,000원, 전입/확정 2025-05-30, 대항력 없음. (일반 임차인)

* 한국토지주택공사(장 원): 보증금 90,000,000원, 전입 2022-09-29, 확정 2022-08-29, 배당신고 2025-03-05, 대항력 있음. (을9 인수)

* 한국토지주택공사(정 수): 보증금 90,000,000원, 전입 2023-11-20, 확정 2023-10-06, 배당신고 2025-03-05, 대항력 있음. (을8 인수)

* 한국토지주택공사(김 순): 보증금 90,000,000원, 전입 2023-01-19, 확정 2023-01-02, 배당신고 2025-03-05, 대항력 있음. (을2 인수)

* 한국토지주택공사(김 균): 보증금 70,000,000원, 전입/확정 2019-03-26, 배당신고 2025-03-05, 대항력 있음. (을6 인수)

* 한 선: 보증금 0원, 전입 2024-08-12, 대항력 있음. (등기부상 별도 확인 필요)

3.3. 인수/소멸 권리 분석

등기부상 '인수'로 표시된 주택임차권은 낙찰자가 인수해야 하는 부담입니다.

총 인수 가능한 보증금은 다음과 같이 추정됩니다:

* 고 희: 40,000,000원

* 김 근: 50,000,000원

* 우 : 50,000,000원 (등기부상 금액 기준, 임차인 현황과 불일치)

* 윤 수: 70,000,000원

* 임 현: 90,000,000원

* 한국토지주택공사(임 대): 75,000,000원

* 한국토지주택공사(장 원): 90,000,000원

* 한국토지주택공사(정 수): 90,000,000원

* 한국토지주택공사(김 순): 90,000,000원

* 한국토지주택공사(김 균): 70,000,000원

* 합계: 약 675,000,000원 (6억 7,500만원)

주의: '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 등기부상의 '인수' 표시된 다수의 임차권 보증금 액수가 상충합니다. 이는 낙찰 후 보증금 인수 여부에 대한 중대한 불확실성이므로, 반드시 현장 조사 및 법적 검토를 통해 명확히 확인해야 합니다. 0원 보증금으로 대항력 있는 임차인이 존재하는 경우도 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 일부 임차인의 확정일자 및 배당신고일자가 미래 시점으로 기재된 점도 확인이 필요합니다.

3.4. 주요 리스크 요인 (권리 관련)

* 인수 대상 임차 보증금의 규모 및 불확실성.

* 다수 임차인과의 명도 협상 필요성.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본 물건은 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하며, 상권 형성은 보통 수준으로 판단됩니다.

4.2. 생활 편의 시설

인근에 탄벌초등학교가 소재하며, 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

4.3. 주변 실거래가 동향 (JSON 분석)

제공된 주변 연립/다세대/빌라 매매 정보를 분석한 결과, 탄벌동 지역의 최근 실거래가는 개별 면적당 약 190만원/㎡ 에서 424만원/㎡ 수준으로 나타났습니다.

* 다원베르빌 104동 (2008년식, 73.55㎡): 14,000만원 (약 190만원/㎡)

* 더휴먼타운(C동) (2018년식, 70.76㎡): 30,000만원 (약 424만원/㎡)

* 그랜드빌(B동) (2013년식, 69.34㎡): 22,500만원 (약 324만원/㎡)

본 물건은 다가구주택으로 이용되는 근린주택으로서, 단독 주거용 유닛과는 규모 및 용도 면에서 직접적인 비교는 어렵습니다. 따라서 제시된 자료는 해당 지역의 전반적인 시세 수준을 참고하는 용도로 활용해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 위반건축물

건축물대장상 1층 용도가 소매점에서 무단으로 변경되어 위반건축물로 등재된 상태입니다. 이는 향후 건물 철거, 증축, 대수선 등 건축 관련 행위 시 이행강제금이 부과될 수 있으며, 건축물대장 말소 또는 용도변경을 위한 시정 조치가 필요할 수 있어 추가적인 비용 및 시간 소요가 발생할 수 있습니다.

5.2. 임차인 관련 불확실성

앞서 권리분석에서 언급했듯, '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 등기부상 '인수'로 표시된 다수 임차인의 보증금 액수가 크게 상충합니다. 이는 낙찰자에게 상당한 금전적 부담으로 작용할 수 있으며, 실제 인수 금액 및 조건에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

5.3. 기타 법적/행정적 문제

* 1층 위반건축물로 인한 건축법규 위반 사항으로 인한 제약.

* 다가구주택으로서의 건축법, 주택법 등 관련 법규 준수 여부 재확인 필요.

6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 탄벌동에 위치한 근린주택으로, 현재 다가구주택으로 활용되고 있습니다. 감정가는 약 14.36억원으로 책정되었으나, 1층 위반건축물 등재와 다수의 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담이 큰 리스크 요인입니다. 특히, 인수 보증금 총액에 대한 정보 불일치는 가장 신중하게 접근해야 할 부분입니다. 이러한 위험 요소를 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 할 것으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

* 탄벌동 지역 내의 근린주택 물건으로, 다가구 주택 활용 시 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 한국토지주택공사를 포함한 다수의 임차인이 존재하여, 명도 절차 진행 시 복잡성이 예상되나, 한편으로는 공공기관 임차인으로 인한 임대 관리의 안정성을 기대할 수 있습니다.

* 일괄매각 대상이므로 토지와 건물을 하나의 자산으로 관리 및 운영할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가 산정

8.1. 인수 보증금 산정

현재 파악된 '인수' 대상 임차인의 보증금 합계는 최소 약 675,000,000원 (6억 7,500만원)으로 추정됩니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와의 명확한 불일치가 존재하므로, 실제 인수액은 추가 조사가 필요합니다.

8.2. 추가 비용 고려

* 위반건축물 시정 관련 비용 (이행강제금, 원상복구, 용도변경 등): 수천만원 ~ 수억원 예상 (정밀 진단 필요)

* 명도 관련 비용 (이사비, 협상 비용 등)

* 취득세, 법무사 수수료 등 제반 경비

8.3. 입찰가 제안

감정가는 1,435,965,040원입니다.

인수 보증금 약 6.75억원(최소 추정치)을 제외한 순수 부동산 가치 고려 시 약 7.61억원 수준이나, 위반건축물 리스크, 명도 비용, 임차보증금 불확실성 등을 감안하면 보수적인 접근이 필요합니다.

주변 시세(개별 단위 기준)와 본 물건의 규모 및 활용도를 고려할 때, 감정가 대비 약 70~80% 수준에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

* 최소 입찰 고려 범위: 약 10억원

* 적정 입찰 고려 범위: 약 10억원 ~ 11.5억원 (총 인수 보증금 및 위반건축물 해소 비용 고려)

본 제안가는 현 정보에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 법률 검토, 추가 정보 확인 등을 통해 최종 결정하시기를 권장합니다.

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