나이스옥션 법원경매 성남 2025타경1827 [1] 경기도 광주시 신현동 949 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 광주시 신현동 소재 '신현초등학교' 서측 근거리에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

2003년 01월 27일 사용승인을 득한 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상5층 건물 내 제3층 제302호로서,
외벽: 치장벽돌 마감 등
내벽: 벽지도배, 타일붙임 등
창호: 샷시 창호 등

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중이며, 자세한 사항은 후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 개별난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-신현동 949번지: 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>임.

-신현동 950번지: 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경1827 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 승OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 1억 5천만원 (150,000,000원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 부동산 기본사항

소재지: 경기도 광주시 신현동 949 3층302호

용도: 다세대주택

건축년도: 2003년 1월 27일 (사용승인일 기준)

토지면적: 총 67.77㎡ (약 20.5평)

건물면적: 총 47.70㎡ (약 14.4평) - 전용면적

건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕

외벽: 치장벽돌 마감

내벽: 벽지도배, 타일붙임

창호: 샷시 창호

건축물대장상 건물 규모: 지하 0층, 지상 5층 철근콘크리트조 (총 연면적 658.12㎡)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

경기도 광주시 신현동 소재 '신현초등학교' 서측 근거리에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

토지는 2필지 일단의 사다리형으로 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 해당 지역은 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2003년 2월 26일 농업협동조합중앙회의 근저당권 (91,000,000원) 입니다.

등기부상 소유권이전(2006-02-15), 근저당권, 임의경매개시결정(2025-05-14) 등의 권리 내역이 존재합니다.

경매 신청 채권자는 농협은행이며, 등기부채권 총액은 91,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상임.

주의: 임대차 관계가 미상이나, 인수되는 보증금이 0원인 점으로 보아 대항력 있는 임차인은 없을 것으로 추정됩니다. 다만, 현장 방문 시 반드시 재확인하시기 바랍니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 시설 이용은 가능합니다.

신현초등학교 인근으로 유동인구가 있으며, 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

편의시설: 신현초등학교 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 있어 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 신현초등학교가 근거리에 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

유동화 물건: 유동화 물건의 경우, 일반 경매 물건과 절차상 차이가 있거나 특수한 상황이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

토지이용계획상 제한: 해당 지역은 각종 개발 및 행위에 제한이 따르는 구역(계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역)으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

건축년도: 2003년 준공으로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

임대차 관계 미상: 임대차 정보가 확인되지 않아 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, 신현초등학교 인근의 주거 지역에 자리 잡고 있습니다.

권리관계는 비교적 명확하여 낙찰 후 권리상의 문제는 없을 것으로 보입니다.

하지만 유동화 물건이라는 특수성과 토지 이용상의 각종 제한 사항, 그리고 임대차 관계 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

감정가는 1억 5천만원이며, 주변 시세와의 면밀한 비교 분석을 통해 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

주거 지역 내 위치: 안정적인 수요 기반 확보가 가능합니다.

초등학교 인접: 교육 환경이 양호하여 주거 가치가 높습니다.

권리 관계 명확: 낙찰 후 권리 분석 상 안전성이 확보됩니다.

개발 잠재력: 성장관리구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다 (단, 토지 이용 제한 사항 고려 필요).

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 조건의 물건을 비교 분석하였습니다.

- 2026년 5월 1일, 52.25㎡ (약 15.8평), 2012년식 건물이 1억 3천만원에 거래되었습니다.

- 본 건은 47.70㎡ (약 14.4평) 면적에 2003년식으로, 위 비교 사례보다 면적이 작고 건축년도가 오래되었습니다.

- 따라서, 위 비교 사례의 거래가격을 감안할 때 본 건의 시세는 1억 3천만원보다 낮을 것으로 예상됩니다.

- 감정가는 1억 5천만원이나, 건축년도, 면적, 유사 사례 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

보수적인 예상 입찰가 범위: 1억 1천만원 ~ 1억 2천 5백만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.