나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52272 [1] 경기도 광주시 신현동 815 현성아름빌 101동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명인감정 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 '신현초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재되어 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 공동주택(다세대주택) 현성아름빌 101동 3층 302호로서,
외벽 : 석재 붙임 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 자연취락지구, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(신현초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 소하천예정지(소하천부지 인접토지는 하천과 하천관리팀에 별도 문의요)<소하천정비법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계는 미상임.
2)본건은 현장조사시 거주자 폐문부재 등으로 인해 본건 건물의 내부구조 및 이용상태 등은 건축물대장 및 일반적, 표준적 이용상황 등을 기준으로 하였으므로 경매입찰시 재확인 하시기 바랍니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 송재원)로부터 2026. 4. 10.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 성남지원 2025타경52272 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 개요

소재지: 경기도 광주시 신현동 815 현성아름빌 101동 3층302호

용도: 다세대주택

건축 연도: 2012년 (사용승인일: 2013.06.14)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 50.63㎡ (약 15.32평)

토지지분: 50.635㎡ (약 15.32평)

건물면적 (전용면적): 55.03㎡ (약 16.65평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 '신현초등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

2.3. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 공동주택(다세대주택)인 현성아름빌 101동 3층 302호입니다. 외벽은 석재 붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 하이샷시로 마감되었습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 상대보호구역(신현초등학교), 배출시설설치제한지역, 소하천예정지, 자연보전권역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

말소기준권리는 2022년 05월 06일 접수된 한국투자저축은행의 가압류 (갑7)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 경매 절차에서 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 임차권(을6, 송재원) 또한 말소 대상입니다.

3.3. 등기부 채권 총액

등기부상 채권 총액은 269,709,940원입니다.

3.4. 특이사항 및 주의사항

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건입니다.

주택도시보증공사(양도 전 임차인 송재원)로부터 2026년 4월 10일자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 임차인 송재원의 보증금 210,000,000원에 대한 대항력은 없으며, 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 시기(2012년)에 건축된 52.25㎡ 면적의 다세대주택이 2026년 5월 130,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가(224,000,000원) 대비 낮은 수준입니다. 반면, 2019년에 건축된 70.17㎡ 면적의 다세대주택이 320,000,000원에 거래되는 등 비교적 최근 신축 건물의 경우 더 높은 시세를 형성하고 있습니다. 본건의 감정가는 2012년식 55.03㎡ 면적을 기준으로 할 때, 주변 거래 사례와 다소 차이를 보입니다.

4.2. 개발 가능성

해당 지역은 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형) 등으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 및 도시 계획에 따라 가치 상승의 잠재력을 가질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 인근에 신현초등학교가 위치하여 통학이 용이합니다.

5.2. 편의 시설

주변으로 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변 환경 정보에는 지하철, 버스, 상권, 학원, 초등학교, 중학교, 고등학교, 은행, 편의점, 대형마트, 공원 등이 포함되어 있습니다. 현재까지 파악된 정보상 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 관련

주택도시보증공사의 확약서로 인해 임차인 관련 리스크는 해소되었으나, HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건이라는 점은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 시장 가격 변동성

유사 연식의 다세대주택 거래 사례 가격이 감정가 대비 현저히 낮게 나타난 점을 고려할 때, 시장 가격 변동성에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

6.3. 기타

건축물대장상 용도가 공동주택(다세대주택) 외 제1,2종 근린생활시설로도 표기되어 있어, 실제 이용 상태 및 건축물 현황을 재확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, 임차인의 대항력 및 보증금 인수 리스크가 해소된 점이 가장 큰 장점입니다. 다만, 주변 유사 면적 및 연식의 거래 사례 가격이 감정가 대비 낮게 형성되어 있다는 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다. 교통 및 생활 편의시설 이용은 양호한 편입니다.

8. 투자 포인트

- 임차인 관련 인수 부담 없음 (HUG 확약서, 대항력 없음).

- 신현초등학교 인근의 주거지역 입지.

- 주변 생활 편의시설 접근성 양호.

9. 예상 입찰가

224,000,000원 (감정가)

주변 시세 분석 결과, 2012년식 52.25㎡ 면적의 다세대주택이 130,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 건물 면적 55.03㎡를 고려했을 때, 감정가 대비 다소 높은 수준의 감정이 책정된 것으로 판단됩니다. 그러나 임차인 인수 부담이 없고, 주변 지역 개발 가능성 및 교통 여건을 고려하여, 보수적으로 입찰가를 산정한다면 190,000,000원 내외를 예상합니다. 실제 입찰 시에는 현장 분위기 및 경쟁 구도를 고려하여 전략적으로 접근하는 것이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.