나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52262 [1] 경기도 광주시 초월읍 쌍동리 253-5 더폴라리스3차 2동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소하감정 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 쌍동리 소재 경강선 ""초월역"" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 주거지역으로서, 제반 주거환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 남서측 인근 간선도로변(경충대로)에 노선버스정류장 및 남동측 인근에 경강선 ""초월역""이 소재하는바 전반적인 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 제2동 제4층 건물 중, 제3층 제302호로서 (사용승인: 2022.10.07)
외벽 : 치장벽돌 쌓기 및 일부 석재 붙임 등,
창호 : 하이 샷시 창호 등임.

이용상태

현황 다세대주택으로 이용 중임. (후첨""건물개황도""참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수시설, 승강기, 도시가스 공급설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 평지의 부정형 토지로서, 현황 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

쌍동리 253-5 :계획관리지역(계획관리), 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 성남지원 2025타경52262 (1)

소재지: 경기도 광주시 초월읍 쌍동리 253-5 더폴라리스3차 2동 3층302호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

건물 사용승인일: 2022년 10월 07일 (신축 건물)

1.2. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.3. 가격 정보

감정가: 343,000,000원

1.4. 면적 정보

토지면적: 49.00㎡ (약 14.82평)

건물면적: 63.91㎡ (약 19.33평)

전용면적: 63.91㎡ (약 19.33평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 쌍동리 소재 경강선 "초월역" 북서측 인근에 위치하고 있음.

주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 주거지역으로서, 전반적인 주거환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 여건

남동측 인근에 경강선 "초월역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

남서측 인근 간선도로변(경충대로)에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준임.

2.3. 도로 접근성

차량 접근이 가능하며, 본건 소재 건물 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권 보존: 주식회사더드림주택 (2022-10-21)

소유권 이전: 김정은 (2022-12-05, 매매)

근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2022-12-05, 336,000,000원, 말소기준권리)

가압류: 경기신용보증재단 (2024-02-15, 8,500,000원, 말소)

임의경매: 농업협동조합자산관리회사 (2025-05-22, 307,762,422원, 말소)

등기부채권 총액: 344,500,000원

3.2. 임차인 현황

임대관계는 미상임.

인수 보증금 합계: 0원.

보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 점유 관계 및 임대차 내역을 확인하는 것이 중요함.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 2022년 12월 05일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권임.

본 경매로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리를 제외한 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

본 건의 경우, 명시적으로 인수되는 권리는 없다고 판단되나, 세부적인 법원 집행 문건 확인이 필수적임.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 초월읍 쌍동리는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 잠재력이 있는 지역임.

다세대주택 밀집 지역으로 주거 기능이 강화되고 있으며, 근린생활시설 등도 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있음.

4.2. 주변 시설

초월역을 중심으로 상업시설 및 편의시설이 발달하고 있으며, 주거지역 내 편의점, 식당, 병원 등 근린생활시설 이용이 용이함.

본건 인근 지역에서 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았음. 다만, 광주시 자체적으로 생활폐기물 소각장(자원회수시설) 설치를 추진하고 있으나, 이는 해당 물건지와 직접적인 연관성은 낮으며 신규 시설 유치 경쟁이 있다는 점만 언급됨. 초월읍 선동리에 방치폐기물 관련 이슈가 있었으나, 해당 지역은 본건 소재지와 다름.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

기본적인 위생 및 급·배수 시설, 승강기, 도시가스 공급 설비 등을 갖추고 있어 생활 편의성이 양호함.

인근에 초월역 및 버스정류장이 있어 광역 교통망 이용이 편리함.

5.2. 기타 생활 인프라

주변에 경기도 광주시의 행정, 문화, 교육 시설 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 임차인 관련 리스크

임대 관계가 미상이므로, 현재 점유자가 있어 명도에 시간이 소요되거나 추가 비용이 발생할 가능성이 있음.

인수 보증금이 없으나, 임차인의 대항력 존재 여부에 따라 인수 부담이 발생할 수 있으므로 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필요함.

6.2. 시장 변동성 리스크

부동산 시장 경기가 하락할 경우, 매각가나 향후 시세 하락으로 인한 투자 손실 가능성이 존재함.

본건은 신축 건물(2022년 사용승인)이므로 감정가 대비 시세 판단에 신중을 기해야 함.

6.3. 지역 개발 및 규제 리스크

토지이용계획 상 여러 규제(계획관리지역, 주거개발진흥지구, 가축사육제한구역, 자연보전권역 등)가 존재하여 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 초월읍에 위치한 신축 다세대주택으로, 초월역 역세권이라는 장점을 가지고 있음.

최신 건물이라는 점은 긍정적이나, 감정가와 최근 실거래가 비교 시 시세 차이가 존재하여 면밀한 시세 분석이 요구됨.

임차인 현황 미상 및 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요하며, 신축 건물임에도 불구하고 감정가 대비 시장 가치 평가에 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

신축 건물(2022년 사용승인)로 즉시 거주 또는 임대가 용이함.

경강선 초월역 역세권으로 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

토지 관련 각종 규제(계획관리지역, 주거개발진흥지구 등)는 개발 잠재력을 내포함.

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 343,000,000원임.

최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 건물 가격은 약 270,000,000원 내외로 추정됨.

본 물건은 신축이라는 점을 감안하되, 시장 상황 및 경쟁 물건 현황을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요함.

안정적인 입찰을 위해 감정가의 80~90% 수준 또는 시장 적정 가치를 고려하여 285,000,000원 을 예상 입찰가로 제안함.

(참고: 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려하지 않음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.