나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52244 [1] 경기도 광주시 신현동 261-2 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백상 · 평가일 2025.06.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 광주시 신현동 ""e편한세상 테라스 오포2단지아파트"" 남동측 위치하며 주위는 단독주택과
근린생활시설이 혼성된 주거지대임.

교통상황

태재로와 연결되는 문형산길 주변으로, 문형산길을 따라 버스가 운행되고 있음.

형태 및 이용상태

기호(1) : 완경사지대에 조성된 부정형 토지로, 건부지로 이용되고 있음.
기호(3, 4) : 도로로 이용되고 있음.
기호(5) : 완경사지대에 조성된 부정형 토지로, 건축물이 없는 나지 상태임.

인접 도로상태

지적상 폭 8미터 내외인 포장도로와 접하여 승용차 접근 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3,4) 토지:
계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부
제한구역), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 특별대책지역.

기호 5) 토지:
계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부
제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로서
외벽 : 모르터위 페인트칠 등,
내벽 : 벽지도배 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

1층 : 제1종근린생활시설(소매점).
2층~4층 : 단독주택(다가구주택).

설비내역

전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각
이 사건 임차인 이준오는 전세사기피해자이고, 우선매수권 행사는 1회에 한함(전세사기피해자가 우선매수권신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

성남지원 2025타경52244 (1)

소재지

경기도 광주시 신현동 261-2

용도

다가구주택 및 근린생활시설

감정가

1,247,384,200원

토지면적

331. 00㎡ (약 100평)

건물면적

287. 55㎡ (약 87평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

케이씨유엔피엘대부주식회사

주의사항

일괄매각

1.1. 입지조건

주위환경

경기도 광주시 신현동 ""e편한세상 테라스 오포2단지아파트"" 남동측에 위치하며, 주위는 단독주택과 근린생활시설이 혼성된 주거지대입니다.

교통상황

태재로와 연결되는 문형산길 주변으로 버스가 운행되고 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

건물구조 및 외관

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물입니다. 외벽은 모르터위 페인트칠 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배, 창호는 새시창호로 이루어져 있습니다.

토지형태 및 이용상태

기호(1) 토지는 완경사지대에 조성된 부정형 토지로 건부지로 이용 중입니다. 기호(3, 4) 토지는 도로로 이용되고 있습니다. 기호(5) 토지는 완경사지대에 조성된 부정형 토지로 건축물이 없는 나지 상태입니다.

인접 도로상태

지적상 폭 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 승용차량 접근이 무난합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 3, 4, 5 토지 모두 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역에 해당합니다. 기호 1, 3, 4, 5 토지는 준보전산지에도 해당됩니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황

* 토지: 소유권 이전 등기 및 신탁 등기가 확인됩니다. 말소기준권리는 2020년 6월 19일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다. 이 외 다수의 가압류 및 압류가 존재하나 모두 말소될 예정입니다. 토지 등기부채권 총액은 664,000,000원입니다.

* 건물: 소유권 보존 등기 후 다수의 권리 변동이 있었습니다. 말소기준권리는 2023년 8월 28일 접수된 김가은의 가압류입니다. 이 외 주택임차권, 전세권설정, 근저당, 임의경매, 압류 등이 등기되어 있으며, 이준오와 김가은 임차인의 권리는 말소되지 않고 인수됩니다. 건물 등기부채권 총액은 1,324,000,000원입니다.

임차인 현황

* 김 : 보증금 160,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-09-17, 확정 2021-08-24, 배당신고 2024-07-08, 대항력: 있음. (인수되는 주택임차권)

* 김 : 보증금 250,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-04-26, 확정 2022-04-27, 배당신고 2025-07-22, 대항력: 있음. (권리관계 추가 확인 필요)

* 오 : 보증금 20,000,000원, 차임 1,580,000원, 전입 2022-01-26, 확정 (미기재), 배당신고 2025-07-15, 대항력: 있음. (확정일자 미기재로 대항력 인정 여부 불확실, 권리관계 추가 확인 필요)

* 이 : 보증금 250,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-08-30, 확정 2021-08-10, 배당신고 2025-06-23, 대항력: 있음. (전세사기 피해자, 인수되는 주택임차권 및 전세권설정)

매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (구체적인 내용은 물건명세서 확인 필요)

인수되는 권리

이준오의 주택임차권 및 전세권설정, 김가은의 주택임차권.

1.3. 상권분석

주변 근린생활시설

건물 1층에는 제1종근린생활시설(소매점)이 이용 중이며, 주변 지역은 단독주택 및 근린생활시설이 혼합된 주거 지역입니다.

잠재적 상권 가치

신현동 지역은 지속적인 인구 유입이 예상되는 주거 지구로, 소규모 근린생활시설의 수요는 꾸준할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설

단지 주변으로 차량 2~3분 거리에 마트, 음식점, 카페 등 다양한 편의시설이 있습니다.

학군

본 물건이 소재한 신현동 지역은 광명초등학교, 신현중학교 등과 학군을 형성하고 있습니다. 광주중앙고등학교 등 고등학교 접근성도 있습니다.

주변 혐오시설

주변 지역을 조사한 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련 리스크

* 총 4명의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 김가은과 이준오 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 이준오 임차인은 전세사기 피해자로, 우선매수권 행사는 1회로 제한되며, 매수보증금 미납 시 실효될 수 있습니다.

* 김건호 및 오보라 임차인의 경우, 보증금/차임 정보는 있으나 확정일자 누락(오보라) 등 권리관계 추가 확인이 필요합니다.

* 건물 감정평가요약에 '임대관계 미상임'으로 기재되어 있어, 미등재 임차인이나 특이사항이 있을 가능성이 있습니다.

권리관계 리스크

* 공동담보 물건으로, 다른 채권자 및 물건과의 연관성에 따른 변수가 있을 수 있습니다.

* 공유자 우선매수 신고 가능성이 존재합니다.

기타 리스크

* 토지와 건물이 일괄 매각되므로, 낙찰 후 건물 일부(근린생활시설)와 토지 사용 수익에 대한 협의가 필요할 수 있습니다.

* 전세사기 피해자 이준오의 우선매수권 행사에 따른 변동성이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다가구주택 및 근린생활시설로, 주거와 상업 시설이 혼합된 지역에 자리하고 있습니다. 4명의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 특히 이준오 임차인은 전세사기 피해자로 알려져 권리 분석에 각별한 주의가 요구됩니다. 김가은 임차인과 더불어 이준오 임차인의 보증금은 인수되므로, 이는 낙찰가의 중요한 고려 요소가 될 것입니다. 김건호 및 오보라 임차인의 경우, 보증금 및 차임 정보는 있으나 권리관계에 대한 추가 확인이 필요하며, 오보라 임차인은 확정일자 미기재로 인해 대항력 인정 여부에 대한 검토가 필요합니다. 건물 1층의 근린생활시설과 다가구주택 용도는 복합적인 활용 가능성을 제시합니다. 주변 지역은 주거 환경이 양호하며, 신현동의 개발 잠재력을 고려할 때 꾸준한 수요가 예상됩니다. 공동담보 및 공유자 우선매수 신고 가능성은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신현동 택지 개발 지구 인근으로 안정적인 주거 수요가 기대됩니다.

* 건물 1층 근린생활시설 용도는 추가적인 수익 창출 기회를 제공할 수 있습니다.

* 토지와 건물이 일괄 매각되어 통합적인 관리가 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수되는 보증금 합계(김가은 160,000,000원 + 이준오 250,000,000원 = 410,000,000원)를 제외하고 산정해야 합니다. 감정가 1,247,384,200원을 기준으로 시장 상황, 경쟁률, 명도 가능성, 임차인과의 협상 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.