나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52161 [1] 경기도 광주시 신현동 283-4 엔.씨 타운 104동 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태승감정 · 평가일 2025.05.30

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕(경사지붕) 4층 건물로서,
외벽 : 벽돌 쌓기 등
내벽 : 벽지 도배 및 타임 붙임 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다가구주택(후첨 ""내부구조도"" 참조)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 성남지원 2025타경52161 (1)

소재지: 경기도 광주시 신현동 283-4 엔.씨 타운 104동

용도: 다가구주택

감정가: 1,849,698,960원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 오OO

특이사항: 중복병합사건, 유동화물건, 공동담보

주의사항: 일괄매각

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 433.00㎡ (약 131.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 622.76㎡ (약 188.42평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 층수: 4층

건물 구조: 철근콘크리트구조 기타지붕(경사지붕)

건물 외벽: 벽돌 쌓기 등

건물 내벽: 벽지 도배 및 타일 붙임 등

건물 창호: 샷시 창호

건물 이용상태: 다가구주택

건물 설비: 위생 및 급배수설비, 소화설비, 난방설비 등

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 접근성

경기도 광주시 신현동 소재 N.C. TOWN 104동에 위치하며, 주변으로 문현산이 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다. 서울 및 분당 등 주요 도심으로의 접근성은 차량 이용 시 경부고속도로, 용서고속도로 등을 통해 가능합니다.

* 주변 교통: 대중교통 이용 시 인근 버스 정류장 접근이 용이하며, 주요 간선도로와의 연결성이 양호하여 자가용 이용 시 편리합니다.

* 주변 환경: 주거지역 내 위치하여 조용하고 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 및 말소기준권리

* 토지 등기부:

* 소유권 이전 (박한규, 조경진, 임휘현)

* 을8 근저당권 우리은행 (2013-05-15, 175,000,000원) - 말소기준권리

* 갑13 가압류 박지현 (2024-08-22, 13,000,000원) - 말소

* 갑14 가압류 케이비캐피탈주식회사 (2024-10-04, 68,611,098원) - 말소

* 갑15 가압류 오케이저축은행 (2024-10-17, 41,208,740원) - 말소

* 갑18 임의경매 에프더블유2503유동화전문유한회사 (2025-06-17, 157,776,423원) - 말소

* 등기부채권 총액 (토지): 297,819,838원

* 건물 등기부:

* 소유권 보존 (조경진), 소유권 이전 (임휘현)

* 을1 근저당권 우리은행 (2013-11-29, 175,000,000원) - 말소기준권리

* 을4 주택임차권 오민하 (2022-08-01, 120,000,000원) - 말소

* 을5 주택임차권 양인혜 (2020-11-03, 125,000,000원) - 말소

* 을6 주택임차권 신우철 (2020-10-23, 140,000,000원) - 말소

* 을7 주택임차권 김호곤 (2024-07-19, 130,000,000원) - 말소

* 을8 주택임차권 임지섭 (2024-01-15, 110,000,000원) - 말소

* 을9 주택임차권 이승빈 (2024-01-30, 110,000,000원) - 말소

* 을10 주택임차권 양익준 (2024-03-25, 120,000,000원) - 말소

* 을11 주택임차권 김준희 (2020-06-12, 126,000,000원) - 말소

* 갑11 강제경매 오민하 (2025-05-14, 116,030,300원) - 말소

* 갑12 임의경매 에프더블유2503유동화전문유한회사 (2025-06-17, 157,776,423원) - 말소

* 갑9, 갑10 (케이비캐피탈, 오케이저축은행 가압류) - 말소 (건물 등기부에도 동일 가압류 등재)

* 등기부채권 총액 (건물): 1,265,819,838원 (등기부상 총 채권액 합계)

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

모든 임차인은 대항력이 없으며, 이는 경매 절차를 통해 모든 임차인의 권리가 소멸됨을 의미합니다. 낙찰자의 인수할 보증금은 없습니다.

* 임차인: 김

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-10-21

* 확정일자: 2019-09-27

* 배당신고일자: 2025-06-12

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 김 (1차 보증금 증액분)

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-10-21

* 확정일자: 2021-10-18

* 배당신고일자: 2025-06-12

* 대항력: 없음

* 비고: 1차 보증금 증액분 5,000,000원

* 임차인: 김

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-06-12

* 확정일자: 2020-05-15

* 배당신고일자: 2025-06-04

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 김 (1차 보증금 증액분)

* 보증금: 126,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-06-12

* 확정일자: 2022-05-16

* 배당신고일자: 2025-06-04

* 대항력: 없음

* 비고: 1차 보증금 증액분 6,000,000원

* 임차인: 김

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-07-19

* 확정일자: 2024-06-12

* 배당신고일자: 2025-06-23

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 노

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-09-14

* 확정일자: 2020-08-20

* 배당신고일자: 2025-06-25

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 노 (1차 보증금 증액분)

* 보증금: 126,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-09-14

* 확정일자: 2022-08-22

* 배당신고일자: 2025-06-25

* 대항력: 없음

* 비고: 1차 보증금 증액분 6,000,000원

* 임차인: 노 (2차 보증금 증액분)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-09-14

* 확정일자: 2020-08-20

* 배당신고일자: 2025-06-25

* 대항력: 없음

* 비고: 2차 보증금 증액분 4,000,000원

* 임차인: 신

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-10-23

* 확정일자: 2020-08-25

* 배당신고일자: 2024-11-19

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 신 (1차 보증금 증액분)

* 보증금: 147,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-10-23

* 확정일자: 2022-10-11

* 배당신고일자: 2024-11-19

* 대항력: 없음

* 비고: 1차 보증금 증액분 7,000,000원

* 임차인: 양

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-03-25

* 확정일자: 2024-01-30

* 배당신고일자: 2025-06-05

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 양

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-11-03

* 확정일자: 2020-10-07

* 배당신고일자: 2024-11-08

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 양 (1차 보증금 증액분)

* 보증금: 131,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-11-03

* 확정일자: 2022-10-18

* 배당신고일자: 2024-11-08

* 대항력: 없음

* 비고: 1차 보증금 증액분 6,000,000원

* 임차인: 오

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 150,000원

* 전입일자: 2022-08-01

* 확정일자: 2022-07-15

* 배당신고일자: 2024-10-28

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 이

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-01-30

* 확정일자: 2024-03-29

* 배당신고일자: 2025-06-05

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 이

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-09-09

* 확정일자: 2019-08-13

* 배당신고일자: 2025-06-03

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 이 (1차 보증금 증액분)

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-09-09

* 확정일자: 2021-08-23

* 배당신고일자: 2025-06-03

* 대항력: 없음

* 비고: 1차 보증금 증액분 5,000,000원

* 임차인: 임

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 50,000원

* 전입일자: 2024-01-15

* 확정일자: 2024-01-16

* 배당신고일자: 2025-06-02

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 장

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-01

* 확정일자:

* 배당신고일자:

* 대항력: 없음

* 비고:

인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성 및 임대 수요

경기도 광주시 신현동은 최근 몇 년간 신축 주택 및 아파트 단지 개발이 활발하게 이루어지고 있는 지역으로, 젊은층 및 가족 단위의 주거 수요가 꾸준히 발생하고 있습니다. 본 물건인 다가구주택은 이러한 지역적 특성에 따라 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 판단됩니다. 인근에 위치한 학교 및 편의시설은 임차인 유치에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육

* 주변 교통: 버스 정류장이 도보 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 대형마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설은 차량 이용 시 접근 가능하며, 단지 인근에 소규모 상점 및 식당들이 분포하고 있습니다.

* 교육시설: 인근에 초등학교 및 중학교가 위치하여 자녀 양육에 적합한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 및 기타

* 복잡한 권리관계: 중복병합사건, 유동화물건, 공동담보 등으로 인해 권리 분석 시 주의가 필요했으나, 모든 임차인이 대항력이 없고 말소기준권리 이하의 권리는 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자의 인수 부담은 없을 것으로 분석됩니다.

* 건물 노후도: 2013년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 지역 시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 변동성에 영향을 받을 수 있습니다.

6.2. 혐오시설 여부

집중적인 검색 결과, 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 신현동의 다가구주택으로, 쾌적한 주거 환경과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 비록 권리관계가 다소 복잡했으나, 모든 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다. 또한, 낙찰 후 즉시 임대 수익 창출이 가능하며, 지역의 꾸준한 주거 수요를 바탕으로 안정적인 투자가 기대됩니다.

8. 투자 포인트

* 신현동 지역의 꾸준한 주거 수요 및 개발 잠재력

* 모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰자의 권리 인수 부담 없음

* 다가구주택으로서 안정적인 임대 수익 기대 가능

* 쾌적한 자연환경과 주거 편의시설 접근성

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가는 1,849,698,960원이며, 낙찰가의 산정 시 현재 시장 상황, 향후 예상 임대 수익률, 유사 물건의 실거래가 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 본 물건은 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 적정 수준의 할인율을 적용하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

시장 상황 및 상세한 현장 조사를 기반으로 하겠지만, 초기 입찰 고려 범위는 감정가의 약 80% ~ 90% 수준으로 제안합니다.

이를 기준으로, 예상 입찰가 범위는 약 1,480,000,000원 ~ 1,665,000,000원 수준으로 고려해 볼 수 있습니다.

이 중, 보수적인 접근을 위한 시작점은 약 1,570,000,000원 내외로 제안합니다. (상기 금액은 제안이며, 최종 입찰가는 심층 분석 후 결정되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.