나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52224 [1] 경기도 광주시 목현동 19 한백참사랑빌 1동 2층 202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2025.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 목현동 소재 ""광주시농업기술센터"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 연립다세대 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근 간선도로변으로 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 중 제2층 제202호로서
(사용승인일:2011.04.25)
외 벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감.
창 호 : 섀시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.
(※후첨 '현황도(건물이용 및 임대개황도)' 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 현황 '다세대주택'건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 17m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(상장관리지역(일반형)), 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계

미상입니다.


기타

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물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 박상필)로부터 2026.06.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건 정보

* 사건 번호: 성남지원 2025타경52224 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 물건 현황

* 소재지: 경기도 광주시 목현동 19 한백참사랑빌 1동 2층 202호

* 건물명: 한백참사랑빌

* 용도: 다세대주택

* 토지/건물 일괄매각

* 감정가 및 면적

* 감정가: 177,000,000원

* 토지 면적: 57.41㎡ (약 17.37평)

* 건물 전용 면적: 48.23㎡ (약 14.59평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 광주시 목현동 소재 “광주시농업기술센터” 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트, 연립다세대 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통 상황

* 본건까지 차량 접근이 용이합니다.

* 인근 간선도로변으로 시내버스정류장이 소재하여, 제반 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

* 본 건의 말소기준권리는 2025년 5월 16일 접수된 수원지방법원 성남지원 강제경매개시결정(채권자: 주택도시보증공사, 채권액: 175,000,000원)입니다.

* 해당 권리를 포함한 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리

* 본 건은 '대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권' 등의 특이사항이 기재되어 있습니다.

* 그러나 주택도시보증공사(양도 전 임차인: 박상필)로부터 2026년 6월 1일자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 이 확약서에 따라, 임차인 박상필(현 주택도시보증공사)은 법적으로 대항력을 행사할 수 없으며, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 판단됩니다.

* 따라서, 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 특별한 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (본건 권리분석상 대항력 없음, 보증금 175,000,000원)

* 보증금: 175,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-10

* 확정일자: 2021-04-01

* 배당신고일자: 2023-05-18

* 비고: HUG 확약서 제출로 대항력 포기. (임차인 박상필 → 박 )

* 임차인: 정유리

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: (정보 없음)

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: (정보 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원 (HUG 확약서 기반)

4. 상권분석

* 주변 매매/임대 시세

* 최근 매매 정보 분석 결과, 주변 유사 물건의 거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 4일 거래: 41.76㎡ (약 12.63평) 180,000,000원

* 2026년 5월 9일 거래: 57.96㎡ (약 17.53평) 150,000,000원

* 2026년 5월 11일 거래: 49.14㎡ (약 14.86평) 183,000,000원

* 시세 분석

* 본건의 전용면적은 48.23㎡(약 14.59평)입니다.

* 면적과 연식(2011년 준공)을 고려할 때, 49.14㎡(약 14.86평)의 '리치타운4차(라동)'이 183,000,000원에 거래된 사례가 가장 근접합니다.

* 41.76㎡(약 12.63평)의 '그린타운(101동)'도 180,000,000원에 거래된 점을 볼 때, 본건의 시세는 170,000,000원 ~ 185,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 감정가 177,000,000원은 최근 시세 범위를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 건물 정보

* 건물명: 한백참사랑빌

* 사용승인일: 2011년 04월 25일

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

* 총 층수: 4층 (본건은 2층)

* 세대수: 12세대

* 난방: 도시가스에 의한 개별난방 설비

* 주변 편의시설 및 혐오시설

* 본건 주변에 직접적으로 확인되는 대규모 혐오시설(예: 대형 폐기물 처리장, 유해 산업 단지 등)은 현재 지도상으로 파악되지 않습니다.

* 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등이 포함되어 있어, 관련 규제 및 잠재적 환경 요인을 인지할 필요는 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리 관계 리스크

* HUG(주택도시보증공사)가 제출한 확약서 내용이 실제 경매 절차에서 어떻게 최종 적용되는지 법원의 최종 판단을 확인하는 것이 중요합니다.

* 확약서상 대항력 포기가 명확하나, 만약의 경우를 대비하여 신중한 검토가 필요합니다.

* 기타 리스크

* 경매 물건의 정확한 관리 상태, 수리 필요 여부, 누수 등 하자 여부는 반드시 현장 방문을 통해 직접 확인해야 합니다.

* 제시외 물건, 건물 내부 상태, 임대 현황 등 추가적인 현장 조사를 통해 파악해야 할 정보가 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 광주시 목현동에 위치한 다세대주택으로, 약 15년 된 건물의 감정가는 1억 7,700만원입니다.

* 권리 분석상 인수되는 보증금이 없어 비교적 안전한 투자 대상으로 판단됩니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 보이며, 광주시의 지역 발전 잠재력을 고려했을 때 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 다만, HUG의 확약서 관련 법적 효력 및 최종 적용 여부에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 인수되는 임차보증금이 없어 권리 관계가 비교적 깔끔합니다. (HUG 확약서 기반)

* 현재 감정가가 최근 주변 실거래가와 비교했을 때 경쟁력 있는 수준입니다.

* 다세대주택으로서 안정적인 임대 수익 창출 또는 향후 시세 차익을 노릴 수 있는 투자 기회를 제공합니다.

* 광주시의 지속적인 개발 및 교통망 확충에 따른 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 177,000,000원

* 최근 유사 면적 거래가: 180,000,000원 ~ 183,000,000원

* 본건 전용면적(48.23㎡) 기준, 시세는 약 170,000,000원 ~ 185,000,000원으로 추정됩니다.

* 권리 인수 부담이 없고 감정가가 시세 범위 내에 있음을 고려할 때, 1차 경매 시에는 감정가 또는 그 이하에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 1차 경매 예상 입찰가 범위: 165,000,000원 ~ 177,000,000원

* 본 범위 내에서 입찰가를 결정하되, 실제 경매 당시의 경쟁 상황 및 물건 상태에 대한 최종 판단 후 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.