나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33588 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 1150-12 지하1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루한 · 평가일 2025.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 ""신중동역(7호선)"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
백화점, 근린생활시설등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(신중동역-7호선)이 소재
하는 등 교통상황은 양호임.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 평스라브지붕 3층 건내 제지하층 제101호로서,
(사용승인일자:1997.10.29)

외벽: 돌붙임 마감 등,
창호: 하이샷시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장 상 위락시설(유흥주점)임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 화재탐지설비, 주차설비 등이 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서, 근린생활시설, 위락시설 건부지로 이용중임.
(외부표기 상호 ""Club 리본 스모키""임)

인접 도로상태등

본건이 소재한 토지의 남측으로 노폭 약12미터 및 북측으로 노폭 약12미터 포장도로에
접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 지구단위계획구역(중동지구) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정
비계획법>, 중점경관관리구역임

공부와의 차이

● 본 평가명령서 및 등기사항전부증명서상 지하1층 제101호(전유면적 242.58㎡)로 표기되어
있으나, 2016.01.05. 전유부변경 분할 신청에 따라 지하1층 101호, 지하1층 102호로 분할하
여 집합건축물대장 재작성된 바 이를 근거로 작성함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계
-

(2)기타
-

물건 비고

1. 집합건축물대장(전유부)상 명칭은 동아프라자, 용도는 위락시설(유흥주점)임.
2. 본건 부동산등기사항증명서에는 지하1층 101호(전유면적 242.58㎡)로 등재되어 있으나 집합건축물대장(전유부)에는 2016. 1. 5. 전유부변경(분할)신청에 따라 지하1층 101호(전유면적 175.22㎡) 및 지하1층 102호(전유면적 67.36㎡)로 등재되어 있음.
3. 집합건축물대장(표제부)에 위반건축물 기재되어 있음.
4. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경33588 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 중동 1150-12 지하1층101호 (신주소: 경기도 부천시 원미구 중동로254번길 15 (중동))

* 건물명: 동아프라자

* 용도: 집합건축물대장상 용도 위락시설(유흥주점), 등기사항전부증명서상 용도 근린상가 (실제 이용 용도 및 허가 가능 여부 확인 필요)

* 감정가: 839,000,000원

* 토지면적: 92.47㎡ (약 27.97평)

* 토지지분: 92.47㎡ (약 27.97평)

* 건물면적: 242.58㎡ (약 73.38평) - 등기부상 전유면적. 건축물대장상 분할(101호 175.22㎡, 102호 67.36㎡)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 재매각

* 주요 특징:

* 건물 구조: 철근콘크리트조

* 사용승인일자: 1997년 10월 29일

* 준공 후 약 29년 경과

* 외부 표기 상호: "Club 리본 스모키"

2. 입지조건

* 위치: 경기도 부천시 원미구 중동 소재 "신중동역"(7호선) 남서측 인근에 위치.

* 주위환경: 백화점, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 상업 및 업무 기능이 발달한 중심 상업지구.

* 교통상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 신중동역이 소재하여 교통 환경이 양호함.

* 주변 인프라: 신중동역을 중심으로 백화점, 대형마트, 금융기관, 관공서 등 다양한 상업 및 편의시설 접근성이 우수함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2011년 09월 26일 접수된 중소기업은행 근저당 (을1)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임 (지상권 등 명시된 인수 권리 없음).

* 말소 예정 권리:

* 을1 근저당 (중소기업은행)

* 을2 근저당 (부천소망신용협동조합)

* 갑2~갑4 압류 (부천시)

* 갑5 가압류 (경기신용보증재단)

* 갑6 임의경매 (중소기업은행)

* 갑7 압류 (국민건강보험공단)

* 이 외 등기부상 을구의 모든 권리는 말소 예정.

* 총 채권액: 367,916,654원

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계 0원. (별도의 임차인 정보 및 대항력 있는 임차인은 명시되지 않음. 다만, 실제 점유 관계는 별도 확인 필요)

4. 상권분석

* 주변 상권 특징: 신중동역 역세권 상업 밀집 지역으로 유동인구가 풍부하며, 백화점 및 다양한 근린생활시설이 밀집하여 상권 활성화 정도가 높음.

* 해당 물건 용도: 집합건축물대장상 용도는 위락시설(유흥주점)이며, 등기부상 및 일반적으로는 근린상가로 분류됨. 실제 운영 용도와 건축물대장상 표기된 용도가 일치하는지, 위락시설로의 운영이 가능한지 확인 필요.

* 현황 (외부 표기): "Club 리본 스모키"라는 상호가 외부 간판에 표기되어 있음.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 역세권 상업지구로서 롯데백화점, 현대백화점(인근), 각종 은행, 병원, 음식점, 쇼핑 시설 등 생활 편의시설이 매우 풍부함.

* 교통 편의성: 지하철 7호선 신중동역을 통해 서울 강남 등 주요 도심으로의 접근성이 매우 우수하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리함.

* 기타: 신중동역 주변은 다양한 문화 시설 및 공공 서비스 접근성이 높은 편이나, 본 건의 경우 상업 시설 밀집 지역으로 주거 편의 시설(공원 등)은 상대적으로 적을 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* 용도 불일치: 등기부상 용도(근린상가)와 집합건축물대장상 용도(위락시설-유흥주점) 간 차이가 존재하며, 외부 표기 상호 또한 특정 업종을 시사함. 이는 건축법 위반 소지 및 영업 허가 관련 문제를 야기할 수 있음.

* 건축물대장 및 등기부 차이: 등기부상 지하1층 101호(242.58㎡)로 표기되어 있으나, 집합건축물대장상에는 2016년 분할로 인해 지하1층 101호(175.22㎡) 및 지하1층 102호(67.36㎡)로 등재되어 있어 실제 면적 및 호수 표기상의 혼란이 있음. 정확한 실사 확인 및 도면 비교가 필수적임.

* 위반건축물: 집합건축물대장(표제부)에 위반건축물로 기재되어 있음. 이는 이행강제금 부과, 시정 명령, 사용 제한 등의 불이익을 초래할 수 있는 중대한 리스크 요인임.

* 특별매각조건: 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반적인 10%보다 높음. 이는 초기 자금 부담을 가중시킬 수 있음.

* 유동화물건, 재매각: 이러한 이력은 해당 물건의 낙찰 및 매각 과정에서 복잡한 문제가 있었음을 시사하며, 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

* 혐오시설 관련: 검색 결과, 부천시 자체적으로 소각장 건립에 대한 주민 반발 사례가 있으나, 본 건 소재지(중동) 인근에 직접적인 혐오시설(유흥업소 밀집 지역 외)이 위치한다는 정보는 확인되지 않음. 다만, 주변 상권 특성상 유흥업소 밀집 가능성은 존재하며, 이는 지역 이미지에 영향을 줄 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 지하철 7호선 신중동역 인근에 위치하여 교통 및 상권 접근성이 매우 우수하다는 큰 장점을 가지고 있습니다. 감정가 대비 시세 조사를 통해 적절한 입찰가 산정이 이루어진다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

하지만, 본건은 용도 불일치, 건축물대장과 등기부상 면적 및 호수 표기 차이, 그리고 결정적으로 '위반건축물'로 기재되어 있다는 점 등 다수의 심각한 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 문제점들은 향후 재산권 행사나 정상적인 영업 활동에 큰 제약이 될 수 있으며, 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 높입니다. 따라서 본건은 신중한 접근과 철저한 사전 조사, 그리고 문제 해결 방안에 대한 면밀한 검토가 반드시 선행되어야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 입지 장점: 신중동역 초역세권 입지로 풍부한 유동인구와 발달된 상업 시설 접근성을 자랑함.

* 잠재적 가치: 상업지역 내 중심 상권에 위치하여 상가로서의 기본적인 가치는 높음.

* 고려사항: 위반건축물 해소, 용도 변경 허가 가능성, 등기부 및 건축물대장상의 차이 해소 방안 등 리스크 해소 가능성을 최우선으로 고려하여 투자 여부를 결정해야 함.

9. 예상 입찰가

* 산정 불가 사유: 본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 정보와 전문가의 판단이 필요합니다.

* 정확한 현황 조사 (실제 면적, 내부 구조, 임차인 현황 상세 파악)

* 위반건축물 시정 관련 비용 및 절차 확인

* 건축물대장상 용도(위락시설)의 합법적 유지 또는 근린상가로의 변경 가능성 및 관련 법규 검토

* 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 시세 동향 분석

* 감정가 외 법원 경매 통계 및 실제 낙찰가율 분석

* 이러한 정보가 부족한 상태에서의 입찰가 산정은 매우 위험하므로, 전문가(경매 컨설턴트, 변호사, 건축사 등)의 심층적인 컨설팅을 받으시기를 강력히 권장합니다.

* 참고: 본건의 경우, 위반건축물 문제 해결에 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있음을 감안하여, 감정가 대비 매우 낮은 금액으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. 그러나 이는 철저한 리스크 분석 후 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.