나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1233 [1] 경기도 오산시 오산동 849-23 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 오산시 오산동 소재 ""중앙동 행정복지센터"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독/다세대/연립/다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 이용 편의도는 보통임.

건물의 구조

2008년 08월 26일에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건 내 제3층 제302호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인트 마감 등,
창호 : 알미늄새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 정방형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 5-6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(성호초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(오산지구)<토지구획정리사업법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1233 (1)

소재지: 경기도 오산시 오산동 849-23 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 42,100,000원

토지면적: 16.01㎡ (약 4.84평)

건물면적: 19.41㎡ (약 5.87평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하동군수산업협동조합

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 오산시 오산동 소재 "중앙동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독/다세대/연립/다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

* 건물 구조 및 연혁: 2008년 8월 26일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제3층 제302호이며, 외벽은 몰탈 위 페인트 마감 등, 창호는 알미늄새시 창호 등입니다.

* 이용상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접지 대비 대체로 등고 평탄한 정방형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 동측으로 노폭 약 5-6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(성호초), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, 토지구획정리사업지구(오산지구)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2008년 11월 13일 접수된 하동군수산업주식회사 근저당권(금71,000,000원)입니다.

* 본건 임의경매 개시 결정 채권자: 하동군수산업협동조합 (2025년 5월 29일 접수, 금27,302,858원)입니다.

* 기타 권리: 다수의 소유권 이전 등기 및 송파세무서장, 잠실세무서장의 압류 등기(모두 말소)가 존재합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정창용

* 보증금: 27,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2011년 8월 1일

* 확정일자: 2011년 5월 31일

* 배당신고일자: 2020년 8월 3일

* 대항력: 없음

* 고려사항: 임차인 정창용은 대항력이 없어 매각으로 인해 대항력이 소멸될 것으로 보입니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 인수되는 권리: 없음.

* 말소되는 권리: 말소기준권리인 근저당권 이하 후순위 권리(주택임차권, 압류, 임의경매 개시 결정 등)는 매각으로 모두 소멸됩니다.

1.4. 상권분석

* 주변 시세 분석: 제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 오산동 일대 다세대주택의 거래가는 건물 연식, 면적, 층수 등에 따라 상이한 시세를 보이고 있습니다.

* "더센트럴" (2019년 준공, 19.76㎡, 2층): 54,500,000원 (약 275.8만원/㎡)

* "명인빌" (2008년 준공, 16.05㎡, 2층): 23,000,000원 (약 143.3만원/㎡) - 본건과 연식이 유사하나, 다른 사례 대비 현저히 낮은 가격으로, 특이사항 확인이 필요합니다.

* "골든스퀘어" (2017년 준공, 18.195㎡, 4층): 65,000,000원 (약 357.2만원/㎡)

* 시세 추정: 본건은 2008년 준공, 19.41㎡(약 5.87평)으로, 건물 연식이 비교적 오래되었습니다. "더센트럴" 및 "골든스퀘어"의 거래 사례를 참고할 때, 본건의 감정가 42,100,000원(약 216.9만원/㎡)은 보수적으로 책정된 것으로 판단됩니다. "명인빌"의 거래가는 낮은 시세의 하한선으로 참고할 수 있으나, 다른 사례와의 괴리가 커 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설:

* 주변 상업 시설: 다수의 상점, 식당, 병원, 은행 등 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 공공기관: 중앙동 행정복지센터가 가까이에 위치합니다.

* 교육시설: 성호초등학교가 인근에 소재하며, 본건은 해당 학교의 상대보호구역에 해당합니다.

* 주변 환경:

* 주거 환경: 단독주택, 다세대주택, 연립주택 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

* 혐오시설:

* 비행안전제3구역에 포함되어 있어 항공기 소음 또는 관련 개발 제한 등의 가능성이 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 임차인 정창용은 대항력이 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 건물 노후화: 2008년 준공으로 약 18년 경과함에 따라 향후 유지보수 및 수리 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 비행안전제3구역에 속해 있어 건축물 높이 제한 등 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 기타: 감정평가서상 "임대미상임"으로 기재되어 있어, 현재 정확한 임대 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 소액으로 접근 가능한 다세대주택으로, 명확한 권리관계와 인수되는 부담이 없어 안정적인 투자가 가능한 점이 장점입니다. 그러나 건물 준공 연식이 오래되었고 비행안전구역에 포함되는 등 일부 제한 사항이 존재합니다. 주변 시세 대비 감정가는 보수적으로 책정된 것으로 판단되나, 투자 결정 시에는 건물 노후도 및 지역적 특성을 충분히 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 소액 투자 가능 물건

* 명확한 권리관계 및 인수 부담 없음

* 안정적인 지역 내 주거용 부동산

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 42,100,000원

* 주변 시세 분석 결과, 본건의 감정가는 시장 가격 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 가장 최근 거래된 유사 면적의 신축 건물(2019년식)은 54,500,000원에 거래되었습니다.

* 본건(2008년식)의 경우, 건물 연식을 고려하여 시세보다 낮은 가격대의 거래도 존재합니다 (2008년식, 16.05㎡, 23,000,000원).

* 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 건물 연식과 지역적 특성을 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 45,000,000원 ~ 50,000,000원

* 추천 입찰가: 48,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.