나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56198 [1] 경기도 화성시 향남읍 하길리 1518-2 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금오 · 평가일 2025.06.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 향남읍 하길리 소재 '하길초학교' 남서측 인근에 위치하며,
주위는 다가구주택, 단독주택, 아파트, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하여 제반 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 가장형의 토지로 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 10미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(향남2지구) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(하길유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(향남2지구)<택지개발촉진법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상 3층 건물로

외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 일부 타일 및 벽지 등 마감
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

1층 ~ 3층 : 다가구주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""건물개황도(내부구조도)""와 같이 제시외 건물 ㉠ ~ ㉥이 소재함.

공부와의 차이

본건 건물은 공부상 1층 1가구(101호), 2층 2가구(201호, 202호), 3층 2가구(301호, 302호)로 총 5가구이나, 현황은 1층 4가구(101호 ~ 104호), 2층 2가구(201호, 202호), 3층 2가구(301호, 302호)로 총 8가구인 바, 경매진행 및 입찰 참여시 위반건축물 해당 여부 등을 확인하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(목록 1-1 ~ 1-6) 포함(감정평가서 참조)
- 목록 2는 공부상 1층 1가구(101호), 2층 2가구(201호, 202호), 3층 2가구(301호, 302호)로 총 5가구이나, 현황은 1층 4가구(101호 ~ 104호), 2층 2가구(201호, 202호), 3층 2가구(301호, 302호)로 총 8가구 임(관할 관서에 위반건축물 해당 여부 확인 요함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원 2025타경56198 (1) 사건으로, 경기도 화성시 향남읍 하길리 1518-2에 소재한 다가구주택입니다. 감정가는 1,327,535,000원이며, 토지 면적은 282.90㎡ (약 85.57평), 건물 면적은 446.20㎡ (약 134.97평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산강제경매로 채권자는 배OOOOO입니다.

1.1. 물건 현황

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경56198 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 향남읍 하길리 1518-2

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 1,327,535,000원

* 토지 면적: 282.90㎡ (약 85.57평)

* 건물 면적: 446.20㎡ (약 134.97평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 배OOOOO

* 특이사항: 중복사건

2. 입지조건

본 물건은 경기도 화성시 향남읍 하길리 소재 '하길초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 다가구주택, 단독주택, 아파트, 공원이 혼재된 지역입니다.

2.1. 주위 환경 및 교통

* 주위 환경: 다가구주택, 단독주택, 아파트, 공원 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 현황: 인접 도로 대비 등고평탄한 가장형의 토지로 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 동측으로 폭 약 10미터의 도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(향남2지구), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(하길유치원), 성장관리권역, 택지개발지구(향남2지구)로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건의 등기부등본 상 권리 분석 결과, 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.1. 등기부 요약

* 토지 등기부:

* 소유권 보존: 한국토지주택공사 (2017-04-13)

* 소유권 이전: 조석현 (2021-07-15)

* 소유권 이전: 박세현 (2021-09-02) (매매)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (252,000,000원, 2021-09-02) - 말소기준권리

* 지상권 설정: 화성우리신용협동조합 (2021-09-02) - 말소

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (252,000,000원, 2022-09-02) - 말소

* 가압류: 하나은행 (78,836,679원, 2024-12-23) - 말소

* 강제경매: 배시온 (11,736,273원, 2025-05-27) - 말소 (본건 사건)

* 임의경매: 화성우리신용협동조합 (2025-09-08, 2025타경57743) - 말소

* 토지 등기부 채권 총액: 582,836,679원

* 건물 등기부:

* 소유권 보존: 박세현 (2022-09-02)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (252,000,000원, 2022-09-02) - 말소기준권리

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (252,000,000원, 2022-09-02) - 말소

* 주택임차권: 김지수 (175,000,000원, 2023-08-11 확정, 2023-08-28 전입) - 말소

* 가압류: 하나은행 (78,836,679원, 2024-12-23) - 말소

* 강제경매: 배시온 (11,736,273원, 2025-05-27) - 말소 (본건 사건)

* 임의경매: 화성우리신용협동조합 (2025-09-08, 2025타경57743) - 말소

* 건물 등기부 채권 총액: 757,836,679원

3.2. 인수되는 권리

* 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 토지 등기부 상 해당 지상권(을2)은 '말소'로 기재되어 있어 상충됩니다. 이 부분은 법원에 정확한 확인이 필요하며, 인수되는 권리가 있을 경우 물건 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 그 외 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 HATTORITOMOKO: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-12-04, 대항력 없음.

* 임차인 김선경: 보증금 4,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2024-11-28, 배당신고 2025-06-10, 대항력 없음.

* 임차인 김지수: 보증금 175,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-08-28, 확정 2023-08-11, 배당신고 2025-06-12, 대항력 없음. (주택임차권 등기되었으나 말소됨)

* 임차인 신연화: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-02-10, 대항력 없음.

* 임차인 안태욱: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-09-30, 대항력 없음.

* 임차인 오종근: 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-09-30, 확정 2022-09-15, 배당신고 2025-06-23, 대항력 없음.

* 임차인 오종근: 보증금 170,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-05-16, 확정 2023-04-10, 배당신고 2025-06-16, 대항력 없음.

* 임차인 한병인: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-06-12, 확정 2023-06-12, 배당신고 2025-06-20, 대항력 없음.

3.4. 인수 보증금 합계

* 모든 임차인은 대항력이 없으므로, 인수되는 보증금은 없습니다. (총 0원)

4. 상권분석

본 물건은 경기도 화성시 향남읍 하길리의 택지개발지구 내에 위치하며, '하길초등학교' 인근으로 주거 환경이 양호합니다.

4.1. 주변 환경 및 개발 가능성

* 주변 지역은 다가구주택, 단독주택, 아파트 등이 혼재하는 주거 중심 지역입니다.

* 향남2지구 택지개발지구에 속해 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 인근에 상업 시설 및 편의 시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교육 환경: '하길초등학교'가 인근에 있어 자녀 교육에 유리합니다.

* 교통: 차량 접근성이 좋고, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 편의 시설: 주변에 공원 등 녹지 공간이 있어 쾌적한 생활이 가능하며, 생활 편의 시설 접근성도 보통 수준으로 판단됩니다.

* 혐오시설: 제공된 정보와 일반적인 지역 특성상 인근에 혐오시설이 있을 가능성은 낮으나, 정확한 내용은 현장 방문 시 재확인하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 투자 시 다음과 같은 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

6.1. 중복사건

* 물건 정보에 "중복사건"으로 표기되어 있어, 다른 경매 사건과 병합되었거나 연관되어 있을 가능성이 있습니다. 이는 경매 진행 과정에 복잡성을 더하거나 추가적인 시간 소요를 야기할 수 있으므로, 법원에 해당 내용을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 위반건축물 가능성

* 건물은 공부상 총 5가구이나, 현황은 1층 4가구, 2층 2가구, 3층 2가구로 총 8가구로 이용 중입니다. 이는 공부와의 차이가 상당하며, 위반건축물 해당 여부를 반드시 확인해야 합니다. 위반건축물로 판정될 경우, 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등의 행정 제재가 따를 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물

* 감정평가서에 따르면 제시외 건물(목록 1-1 ~ 1-6)이 포함되어 일괄 매각 처리됩니다. 별도의 처리나 비용이 발생할 수 있으므로, 관련 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

6.4. 미상 임대관계

* 전체 임차인 중 대항력 있는 임차인은 없으나, 임대관계가 미상인 임차인이 다수 존재합니다. 명도 과정에서 원활한 협상이 이루어지지 않을 경우, 명도 지연 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

6.5. 미등기 지상권 관련 불확실성

* 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시되어 있으나, 등기부 상 해당 지상권은 '말소'로 기재되어 있습니다. 이 상반된 정보는 중대한 리스크 요인이 될 수 있으며, 정확한 권리 관계 확인을 위해 법원에 필히 문의해야 합니다. 만약 해당 지상권이 실제로 인수된다면, 물건의 가치 및 활용도에 큰 영향을 미칩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 화성시 향남읍의 택지개발지구 내에 위치하여 지역 발전 가능성이 있으며, 넓은 대지 및 건물 면적을 활용한 다가구주택으로서의 잠재력을 보유하고 있습니다. 권리관계는 대부분 소멸될 것으로 보이나, 물건명세서 상의 지상권 불확실성, 현황과 공부상의 가구 수 차이로 인한 위반건축물 여부 확인은 필수적으로 선행되어야 할 사항입니다. 또한, 중복사건 표기와 다수의 임차인 존재는 명도 과정의 복잡성을 야기할 수 있으므로 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 향남2지구 개발에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 다가구주택으로서 안정적인 임대 수익 창출 가능성.

* 대부분의 권리 말소 예정으로 권리 분석상 부담이 적음 (단, 지상권 관련 불확실성 해소 후).

* 경매 특성상 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가(1,327,535,000원)를 기준으로 책정될 수 있습니다. 다만, 잠재적 리스크(위반건축물, 지상권 불확실성, 중복사건)와 명도 비용, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

일반적인 다가구주택 경매 낙찰가율(60~80%)을 적용하더라도, 본 물건의 특수성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 감정가: 1,327,535,000원

* 보수적 추정 범위: 감정가의 70% ~ 85% (약 9억 3천만원 ~ 11억 3천만원)

위 금액은 정보 제공만을 위한 참고용이며, 실제 입찰가는 반드시 현장 조사, 법률 검토, 주변 시세 분석 등을 통해 결정해야 합니다. 특히 위반건축물 관련 행정 처리 비용 및 지상권 인수 여부에 따른 가치 변동을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.