나이스옥션 법원경매 부천 2025타경1752 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 219 제이앤팰리스 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 솔버 · 평가일 2025.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 '소사초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 단독주택, 주상복합부동산, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지하1층 지상8층 건물 내 제1층 제103호로서,
외벽 : 석재붙임, 스타코 등 마감.
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서 인접토지 및 도로와 동고평탄하며,
현황 공동주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건의 출입은 본건 서측 및 북측 포장도로를 이용함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합)
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(소사초,소새울유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

인접한 105호실(104호실은 없음)과 통합하여 채무자가 사업체를 운영중임(가벽이 제거된 상태임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부천지원 2025타경1752 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 219 제이앤팰리스 1층 103호

용도: 아파트/근린생활시설 (공동주택 및 근린생활시설)

감정가: 423,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신림신용협동조합

1.2. 면적 정보

토지면적: 29.73㎡ (약 9.00평)

토지 지분: 29.7321㎡

건물면적: 61.41㎡ (약 18.58평)

건물 지분: 61.41㎡

아파트 전용면적: 61.41㎡ (약 18.58평)

아파트 분양면적: 본건의 정확한 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

1.3. 건물 상태

본건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지하 1층 지상 8층 건물 내 제1층 제103호입니다. 현재 채무자가 인접한 105호실과 통합하여 사업체를 운영 중이며, 이에 따라 가벽이 제거된 상태입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동에 위치하며, '소사초등학교' 남동측 인근입니다. 주변 지역은 다세대주택, 아파트, 단독주택, 주상복합부동산, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통입니다. 본건으로의 진입은 서측 및 북측의 포장도로를 이용합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속해 있습니다. 또한, 소로1류(폭 10m~12m) 및 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접해 있습니다.

2.4. 법적 제한 사항

본건은 가축사육제한구역, 상대보호구역(소사초, 소새울유치원), 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본건은 신림신용협동조합의 신청으로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2022년 11월 30일 접수된 신림신용협동조합의 근저당권(채권액 363,600,000원)입니다.

* 본건 매각으로 인해 다음 권리들은 소멸될 예정입니다:

* 소유권 이전 (갑2, 갑3: 전경원, 최세라)

* 근저당권 (을3: 신림신용협동조합)

* 임의경매개시결정 (갑6: 신림신용협동조합)

* 등기부상 채권 총액은 363,600,000원입니다.

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 100,000원

* 전입일자(사업일자): 2025년 01월 08일

* 대항력: 없음

* 본 임차인은 말소기준권리보다 후순위이므로 대항력이 없습니다. 또한, 보증금이 0원이므로 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 전입일자(사업일자)가 2025년 01월 08일로, 이는 통상적인 경매 절차를 고려할 때 이례적인 사항으로, 명도 과정에서의 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.4. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 이용 현황

본 건은 집합건축물대장상 '아파트/근린생활시설(소매점)'의 복합 용도로 등재되어 있으며, 현재는 근린생활시설로 이용 중입니다. 채무자가 인접 호실과 통합하여 사업체를 운영하고 있으며, 가벽이 제거된 상태로 운영되고 있다는 점은 해당 공간의 사업적 활용 가능성을 보여줍니다.

4.2. 주변 상업 활동

주변 지역은 주거 시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어, 다양한 업종의 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 이는 잠재적 고객 확보 및 사업 운영에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

* 교육 시설: '소사초등학교'가 남동측 인근에 위치하며, 소새울유치원도 가까운 거리에 있어 자녀가 있는 가정의 교육 환경으로 고려할 수 있습니다.

* 교통 시설: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하여 기본적인 교통 편의성은 갖추고 있습니다.

* 상업 시설: 주거 밀집 지역과 상업 시설이 혼재되어 있어, 일상생활에 필요한 기본적인 편의 시설 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 환경

* 본건은 주거 지역과 상업 시설이 어우러진 지역에 위치하여 활기가 있는 편입니다.

* 주변에 대형마트나 대규모 편의 시설은 직접적으로 확인되지 않으나, 소규모 상점 및 식당가가 잘 갖추어져 있어 생활에 불편함은 없을 것으로 보입니다. 외부 지도 검색 결과, 본건 주변에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물리적/법적 변경 사항

* 채무자가 인접 호실과 통합하여 사업체를 운영하며 가벽을 제거한 상태입니다. 이로 인해 향후 원상 복구 시 공사 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 통합된 상태로 운영 시 관련 건축 법규 준수 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

* 건축물대장상 '아파트/근린생활시설'의 복합 용도로 되어 있으므로, 실제 이용 현황과 건축물대장상 용도 간의 차이로 인해 발생할 수 있는 문제를 사전에 파악해야 합니다.

6.2. 임차인 관련

* 임차인 김 은 대항력이 없으므로 명도 대상에 해당합니다. 다만, 앞서 언급했듯이 전입일자(사업일자)가 2025년 01월 08일로, 이는 경매 사건 진행 시점 이후의 계약으로 추정되어 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

6.3. 기타

* 임대 관계가 미상으로 파악되었으며, 이는 낙찰 후 명도 협상 과정에서 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다 (단, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없음).

* 등기부상 명시되지 않은 별도의 지상권 등 등기 외 권리가 존재할 가능성도 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동에 위치한 제이앤팰리스 1층 상가 겸 주택으로, 소사초등학교 인근에 자리하고 있어 입지 조건은 양호합니다. 현재 채무자가 인접 호실과 통합하여 사업체를 운영 중이라는 점은 해당 공간의 상업적 활용 가치를 높이는 요인이지만, 동시에 가벽 제거 및 용도 변경과 관련된 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 말소기준권리보다 후순위인 임차인이 존재하며 인수되는 보증금은 없으므로 권리 관계는 비교적 명확합니다. 주거 지역과 상업 시설이 혼재된 지역의 특성을 고려할 때, 향후 상업 시설로서의 가치 상승 또는 주거 시설로의 전환 가능성을 함께 고려해볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 소사초등학교 인근에 위치하며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

* 높은 활용 가능성: 채무자가 인접 호실과 통합하여 사업체로 운영 중이라는 점은 상업 시설로서의 잠재력이 높음을 시사합니다.

* 명확한 권리 관계: 인수되는 보증금이 없어 권리 분석 및 명도 절차가 상대적으로 용이합니다.

* 복합 용도의 잠재력: '아파트/근린생활시설'로 등재되어 있어, 향후 상업 시설 또는 주거 시설로의 용도 전환 가능성을 염두에 둔 투자가 가능합니다.

* 통합 공간의 이점: 인접 호실과의 통합으로 인한 넓은 공간 활용은 사업체 운영에 유리하며, 이는 매력적인 투자 포인트가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 423,000,000원입니다.

인수해야 할 보증금이 없는 점을 감안할 때, 입찰 가격 산정 시에는 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 본건의 현재 이용 상태(가벽 제거 및 사업체 운영)에 따른 원상 복구 비용 또는 활용 방안에 따른 추가 투자 비용.

* 인접 호실과의 통합 상태로 인한 법규 검토 및 향후 건축물 용도 적합성.

* 부동산 시장 상황 및 유사 물건의 실거래가 (예: 2022년 11월 30일 430,000,000원에 매매 거래).

* 명도 과정에서 발생할 수 있는 예상 변수.

감정가(423,000,000원) 및 최근 거래 사례(430,000,000원) 등을 종합적으로 고려하되, 본건의 잠재적 리스크를 충분히 반영하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 따라서, 본건의 예상 입찰가는 380,000,000원 ~ 420,000,000원 범위 내에서 전략적으로 결정하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.