나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51501 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 82-29 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새온감정 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 ‘역촌초등학교’서측 인근에 소재하는 통칭 ‘영신하우징’ 제3층 제302호로서, 주위환경은 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설, 각급학교 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 응암역이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 내 3층 302호로서
(사용승인일: 2016.04.29)
외벽: 인조석돌붙임, 치장벽돌마감 등
내벽: -
창호: 하이새시창호 임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.
(후첨'호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

본건은 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 사다리형 평지로서 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 남측 및 서측으로 노폭 약 4~5m 내외의 포장도로에 각각 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반 드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 은평구 역촌동 82-29번지, 3층 302호에 위치한 다세대주택입니다. (등기부상 주소: 서울특별시 은평구 갈현로4길 27 (역촌동))

사건번호는 서울서부지방법원 2025타경51501 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

건물은 2016년 4월 29일 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 3층에 해당합니다.

감정평가액은 387,000,000원입니다.

토지 면적은 31.41㎡ (약 9.51평)이며, 건물 전용 면적은 51.64㎡ (약 15.63평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 은평구 역촌동에 소재하며, 주변 환경은 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재된 주거지대입니다.

'역촌초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주거지로서 기본적인 편의성을 갖추고 있습니다.

교통 상황으로는 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 응암역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 토지는 남측 및 서측으로 노폭 약 4~5m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2025년 5월 15일자 은평구의 압류입니다.

주요 권리 분석 내용은 다음과 같습니다.

* 을구 3번 주택임차권: 최규복 씨가 2022년 4월 4일 전입, 2022년 3월 11일 확정일자를 받았으며, 보증금은 380,000,000원입니다. 이 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 등기부등본상 '인수'로 기재되어 있습니다.

* 등기부채권 총액은 380,000,000원입니다.

* 감정평가서 요약에 따르면 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 등기부등본상 임차인의 권리가 명확히 확인됩니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 을구 3번 임차권입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 은평구 역촌동은 다세대 및 연립주택 밀집 지역으로, 주변에 근린생활시설과 학교가 있어 주거 상권이 형성되어 있습니다.

최근 매매 사례를 분석해 보면 다음과 같습니다.

* 2026년 5월, 역촌동 28-53번지 (1991년식, 29.52㎡, 1층) 149,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월, 역촌동 49-38번지 (2012년식, 25.81㎡, 3층) 155,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월, 역촌동 55-54번지 (2016년식, 48.3㎡, 6층) 330,000,000원에 거래되었습니다.

본건(2016년식, 51.64㎡)은 최근 거래된 2016년식 다세대주택(48.3㎡)과 건축 연도가 유사하며, 면적이 약간 더 넓습니다. 해당 거래 사례가 330,000,000원임을 감안할 때, 본건의 감정가 387,000,000원은 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 주거지대에 위치하여 주거 환경이 안정적입니다.

인근에 역촌초등학교 등 교육 시설이 있으며, 각종 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

응암역과 버스정류장이 가까워 서울 시내로의 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(최규복)의 보증금 380,000,000원 인수 문제입니다. 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인은 남은 금액을 인수해야 하며, 이는 총 지출 금액을 크게 증가시키는 요인이 됩니다.

또한, 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정되어 있어, 낙찰가율에 따라 시세 차익 확보가 어려울 수 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 은평구 역촌동 소재의 신축급 다세대주택으로, 역세권 인근에 위치하여 주거지로서의 가치가 있습니다. 다만, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 380,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 중대한 권리상의 부담이 존재합니다. 이는 사실상 해당 보증금만큼 추가 비용이 발생함을 의미합니다. 감정가 387,000,000원과 임차인 인수 보증금 380,000,000원이 거의 일치하는 점을 고려할 때, 본건의 취득은 명도 및 인수되는 보증금을 포함한 총 지출액이 시세보다 높아질 가능성이 매우 크므로 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권(응암역) 인근의 신축급(2016년 준공) 다세대주택이라는 점은 꾸준한 임대 수요를 기대하게 합니다.

* 만약 임차인 인수 보증금 380,000,000원을 고려하지 않고 순수 입찰가만 놓고 본다면, 주변 실거래가(48.3㎡ 기준 330,000,000원)를 감안했을 때 다소 높은 감정가라 할지라도 시세보다 저렴하게 취득할 여지가 일부 존재합니다. (다만, 이는 총 지출액 고려 없는 단순 비교입니다.)

* 향후 지역 개발 가능성 및 은평구의 주거 가치 상승 잠재력은 긍정적인 요소입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 380,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 조건이므로, 총 지출액을 고려한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. '인수 보증금'을 제외하고 순수 입찰가만을 산정하는 원칙에 따라, 주변 유사 물건의 최근 매매가(48.3㎡ 기준 330,000,000원) 및 본건의 면적(51.64㎡)을 감안하여 시장 가치를 대략 330,000,000원 ~ 380,000,000원으로 추정할 수 있습니다.

따라서, 인수될 보증금 380,000,000원을 제외한 '입찰가' 자체는 시장 가치 범위 내에서 고려될 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 350,000,000원 ~ 380,000,000원

하지만, 실제 총 지출액은 '입찰가 + 인수 보증금 380,000,000원'이 되므로, 위 범위의 입찰가로 낙찰받을 경우 총 지출액이 시세(약 330,000,000원 ~ 380,000,000원)를 훨씬 초과하게 됩니다. 따라서 본건은 투자로서 매력도가 매우 낮으며, 유찰될 가능성이 높습니다. 입찰 시에는 인수되는 보증금으로 인한 막대한 총 지출액을 충분히 고려하여 매우 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.