나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51474 [1] 서울특별시 은평구 구산동 25-51 벨에어하우스 에이동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준일 · 평가일 2025.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 ""예일여고교"" 남서측 인근에 위치함.
부근은 공동주택 및 단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이 혼재되어
형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장 및 지하철6호선 ""구산역"" 까지 도보로 각각 약3~4분 및
약9~10분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 제3층 제302호로서,
외벽은 치장석붙임 마감 등,
내벽은 벽지·타일붙임 마감,
창호는 하이샷시 창호·알루미늄샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

현관1·방2·주방겸식당1·거실1·욕실겸화장실1·발코니2 등으로 이용중임.

설비내역

상·하수도설비·위생설비·승강기설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임
개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형으로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1·2:
제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51474 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 구산동 25-51 벨에어하우스 에이동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 348,000,000원

토지면적: 32.58㎡ (약 9.86평)

건물면적: 49.40㎡ (약 14.94평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 박OO

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "예일여고교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 주상용건물, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

대중교통 이용이 편리한 편입니다. 버스정류장이 도보 약 3~4분 거리에 있으며, 지하철 6호선 구산역까지는 도보 약 9~10분이 소요됩니다.

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

* 소유권보존: 2017년 8월 4일 (이지원)

* 말소기준권리: 유니콘자산대부주식회사 근저당 (2020년 4월 10일, 240,000,000원)

* 강제경매: 박석영 (2025년 5월 29일, 220,500,000원) - 본건 경매 개시 결정 등기

인수되는 권리:

* 을구 9번 주택임차권 (2024년 2월 28일 등기, 박석영)이 매각 후에도 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 해당 임차인의 보증금 220,500,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황:

* 박석영 임차인은 2018년 1월 29일 전입하여 2018년 1월 8일 확정일자를 받았습니다.

* 보증금 220,500,000원, 차임 0원이며, 대항력이 있습니다.

* 주의: 임차인 박석영은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 220,500,000원의 잔액을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 주택가에 위치하여 소규모 근린생활시설이 일부 혼재되어 있습니다. 대규모 상권보다는 주거지 배후 수요에 기반한 소규모 상권의 형태를 띕니다.

주변에 예일여고 등 교육기관이 있어 관련 시설의 수요가 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 구산역 인근으로 상업시설 및 편의시설 이용이 가능하며, 인근에 공원이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

교육시설: 예일여고, 연신초등학교, 증산중학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

선순위 대항력 있는 임차인 인수: 박석영 임차인의 보증금 220,500,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 하는 금액이 발생합니다. 이는 예상보다 높은 총 인수 금액으로 이어질 수 있습니다.

건축물 노후도: 본건 건물(벨에어하우스)은 2017년 사용승인되어 비교적 신축에 속하지만, 10년차를 넘어가고 있어 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

토지이용계획 제한: 대공방어협조구역 등 군사시설 보호법 상의 제한이 있어 향후 건축행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 구산동 소재 다세대주택으로, 역세권(구산역 도보 9~10분)에 위치하며 주위 환경 및 교통 편의도는 보통 수준입니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 220,500,000원을 낙찰자가 인수할 가능성이 높다는 점입니다. 이는 꼼꼼한 권리분석과 예상 인수 금액 산정을 필수적으로 요구합니다.

감정가는 3억 4,800만원이나, 인수해야 할 보증금 2억 2,050만원을 고려하면 실질적인 취득 비용은 더 높아집니다.

1.7. 투자 포인트

실거주 목적: 도심 접근성이 양호하고 생활 편의시설 이용이 편리한 지역에 위치하여 실거주 목적으로 접근할 수 있습니다.

향후 시세 상승 기대: 은평구의 지속적인 개발 및 교통망 확충에 따라 장기적인 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 348,000,000원입니다. 그러나 매수인에게 인수되는 선순위 대항력 있는 임차인 박석영의 보증금 220,500,000원을 반드시 고려해야 합니다. 이는 낙찰가 외에 추가로 부담해야 하는 금액입니다.

최근 주변 시세 자료에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 14.94평)의 다세대주택 경우, ㎡당 약 310만원 ~ 355만원 수준으로 거래되고 있음을 알 수 있습니다. 이를 바탕으로 본건의 순수 부동산 가치를 보수적으로 산정하면 약 1억 5천만원 ~ 1억 8천만원 범위로 추정됩니다.

따라서, 낙찰자가 부담할 총 금액(낙찰가 + 인수 보증금)을 고려했을 때, 높은 감정가와 인수 보증금으로 인해 투자 수익을 확보하기 위한 입찰가는 매우 신중하게 접근해야 합니다.

인수 보증금을 제외한 본건의 순수 부동산 가치에 대한 보수적인 입찰가 범위는 100,000,000원 ~ 150,000,000원으로 제시합니다. 이 범위 내에서 입찰 시 총 지출액은 약 3억 2천만원 ~ 3억 7천만원에 달하게 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.