나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10167 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 337-19 엘케이드림빌 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새날 · 평가일 2025.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""화원초등학교""남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선, 5호선 ""까치산역""이 소재하여 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제3층 제302호로서,
(사용승인일: 2017.05.10..)

외벽: 치장벽돌 및 외장석 붙임 마감 등,
창호: PVC 샷시 마감 등 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스 보일러에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 필지 대비 완경사지에 위치한 정방형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 3.5미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

실지조사시 현 거주인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장상 기재내용, 건축물현황도, 외부관찰 등에 의거하여 실제와 다소 상이할 수 있으며, 임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10167 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 337-19 엘케이드림빌 제3층 제302호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

건축물 정보: 철근콘크리트구조, 지상 5층 건물 중 3층 302호 (2017년 5월 10일 사용승인)

1.3. 토지 정보

토지면적: 27.50㎡ (약 8.32평)

토지지분: 27.5㎡ (약 8.32평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건물면적: 47.23㎡ (약 14.29평)

건물지분: 47.23㎡ (약 14.29평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

전용면적: 47.23㎡ (약 14.29평)

1.5. 감정가

감정가: 322,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""화원초등학교"" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 소재하며, 지하철 2호선 및 5호선 ""까치산역""이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

지역 지구: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)

주요 제한사항: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

※ 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 사항은 추가 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (2023-11-10 접수)

총 등기부채권액: 1,732,500,000원

매각으로 인해 소멸되는 권리: 을1(주택임차권), 갑3(가압류), 갑4(강제경매), 갑5(압류) 등.

※ 집합건물 등기부상 을1 주택임차권(박시윤)은 말소 예정으로 기재되어 있으나, 물건명세서상의 특이사항으로 HUG 인수조건을 반드시 확인해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(박시윤)

보증금: 215,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-06-21

확정일자: 2019-06-21

배당신고일자: 2023-11-10

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 관련 특이사항 있음.

3.3. 인수되는 권리

등기부상으로는 매각으로 모든 권리가 소멸되는 것으로 보이나, 물건명세서의 특이사항 및 주의사항에 명시된 HUG 인수 조건에 따라 매수인은 임차인 관련 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소를 조건으로 매각됩니다.

따라서, 채무 관련 인수되는 보증금은 0원입니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

본건 소재지는 제2종일반주거지역으로, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의 시설이 발달한 지역입니다.

인근 ""화원초등학교"" 및 ""까치산역"" 소재로 지역 내 유동인구 및 생활 인프라 활용이 가능합니다.

4.2. 주변 시세

최근 2026년 7월 기준 주변 다세대 주택 실거래 사례 분석 결과,

19. 98㎡(약 6평) 규모 주택이 21,600만원에 거래됨 (평당 약 3,576만원). (2019년 건축)

37. 44㎡(약 11.3평) 규모 주택이 15,000만원에 거래됨 (평당 약 1,325만원). (1986년 건축)

37. 56㎡(약 11.3평) 규모 주택이 16,000만원에 거래됨 (평당 약 1,400만원). (2002년 건축)

본건은 47.23㎡(약 14.3평) 규모이며, 2017년 건축 연차를 고려할 때, 최근 거래 사례 중 2019년 건축된 물건의 평당가보다는 낮고, 노후된 건물보다는 높게 형성될 가능성이 있습니다.

감정가 322,000,000원(약 682만원/㎡, 약 2,253만원/평)은 최근 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주변에 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

차량 접근성이 양호하며, 인근 상업 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

""화원초등학교""가 인근에 위치하여 초등 교육 시설 접근성이 좋습니다.

중학교, 고등학교 등 추가 교육 시설은 도보 거리가 아닌 대중교통 이용이 필요할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건

임차인(주택도시보증공사)의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소를 조건으로 매각되어, 낙찰자는 해당 절차 이행을 확인해야 합니다. HUG와의 명확한 협의 및 서류 확인이 필수적입니다.

6.2. 기타 임차인 관련

임차인(박시윤)은 대항력이 없으나, HUG의 보증금 채권이 존재합니다. HUG 인수조건 변경으로 인한 후속 절차 불이행 시 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6.4. 토지이용계획상 제한

공항 관련 구역(중요시설물보호지구, 수평표면구역), 군사기지 관련 구역(대공방어협조구역) 등 일부 개발 제한 사항이 존재하여 향후 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 강서구 화곡동의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 지하철 역세권(까치산역)에 인접하여 교통이 편리하고 기본적인 생활 인프라가 구축되어 있습니다.

2017년에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 최근 거래된 노후 건물 대비 가치 상승 여력이 있습니다.

감정가 3.22억원은 주변 시세 및 건물 상태를 고려할 때 합리적인 수준으로 평가됩니다.

단, HUG 관련 특수 조건으로 인한 명도 및 법적 절차 진행 시 세심한 주의가 요구됩니다.

혐오시설은 발견되지 않았으나, 공항 및 군사 관련 구역 등 일부 개발 제한 사항은 존재합니다.

8. 투자 포인트

- 우수한 교통 여건: 지하철 2, 5호선 까치산역 인접 (더블역세권).

- 비교적 신축 건물: 2017년 준공으로 노후도가 낮아 유지보수 비용 절감 및 자산 가치 유지 용이.

- 주거 밀집 지역: 안정적인 임대 수요 기대 가능.

- 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격 형성 가능성.

- HUG 조건 명확화 시 명도 부담 완화: 포기 조건 확인 시 명도 관련 불확실성 감소.

9. 예상 입찰가

감정가: 322,000,000원

인수 보증금: 0원 (물건명세서상 인수 보증금 합계 0원)

주변 시세 분석 결과, 본 건의 감정가는 건물 연차 및 면적을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

HUG 인수 조건 등 특수 사항을 충분히 검토하고, 명도 관련 절차를 명확히 확인한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

안정적인 투자를 위해 감정가의 90% ~ 100% 범위 내에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다.

예상 입찰가는 약 300,000,000원 수준으로 제안하며, 상세한 현장 조사 및 법률 검토 후 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.