나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51520 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 326-1 고은명가 비동 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율평감정 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재‘선정고등학교’서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 아파트단지, 학교 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

대상물건이 소재하는 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층 건물내 4층 402호로서,
외벽: 벽돌 마감 등
창호: 섀시창호 등임.

이용상태

대상물건은 공부상 다세대주택(도시형생활주택, 단지형다세대)으로 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51520 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 갈현동 326-1 고은명가 비동 4층402호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 230,000,000원 (2억 3천만원)

* 토지면적: 21.18㎡ (약 6.4평)

* 토지지분: 21.18㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 29.50㎡ (약 8.9평)

* 건물지분: 29.5㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

* 주의사항: (제시된 정보 없음)

* 특수물건정보: HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

대상 물건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 '선정고등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대 주택, 근린생활시설, 소규모 아파트 단지, 학교 등이 소재하는 전형적인 주택지대입니다.

* 교통상황:

대상 물건이 소재하는 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 건물의 구조 및 상태:

철근콘크리트구조의 6층 건물 중 4층 402호이며, 건물은 철근콘크리트(평스라브) 지붕 구조입니다. 외벽은 벽돌 마감, 창호는 섀시 창호 등으로 마감되었습니다.

* 이용상태:

공부상 다세대주택(도시형생활주택, 단지형다세대)으로 조사되었습니다.

* 설비내역:

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태:

부정형의 토지로서, 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태:

동측으로 세로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다수의 토지 이용 관련 규제를 받고 있습니다.

* 공부와의 차이:

별도로 명시된 차이는 없습니다.

* 기타 참고사항:

임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

3. 권리분석

* 집합건물 등기부 요약:

- 소유권 보존 (2016-06-29): 정현진 외 3명

- 공유자 전원 지분 전부 이전 (2016-11-21): 조귀화

- 소유권 이전 3번 신탁 등기 말소 (2021-11-22): 조귀화 (신탁 재산 귀속)

- 주택 임차권 (2024-05-27 말소 예정): 최 (보증금 186,000,000원, 전입 2022-05-16, 확정 2022-04-20)

- 가압류 (2025-05-21, 말소 기준 권리): 신한카드 (채권액 63,419,860원)

- 강제 경매 (2025-05-30, 말소 예정): 주택도시보증공사 (채권액 193,832,080원)

* 등기부채권 총액: 249,419,860원

* 임차인 현황:

임차인: 최

보증금: 186,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-16

확정일자: 2022-04-20

배당신고일자: 2024-05-27

대항력: 없음

* 권리분석 요약:

말소 기준 권리는 신한카드의 가압류(2025-05-21)입니다. 본 건 경매 절차를 통해 주택도시보증공사의 강제 경매 개시 결정 등은 모두 소멸될 예정입니다. 임차인 최 는 대항력이 없는 것으로 조사되었으며, 이는 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음을 의미합니다. HUG(주택도시보증공사)로부터 제출된 확약서에 따르면, 임차인은 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권 등기를 말소해주겠다고 합니다. 따라서 임차권 관련 낙찰자의 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

* 주변 매매 사례 분석:

- 현대빌리지 (갈현동 481-19, 1994년식, 4층, 46.47㎡): 2026년 5월 2일, 23,500만원 거래 (평당 약 1,680만원)

- (275-154) (갈현동 275-154, 1986년식, 지하층, 49.97㎡): 2026년 5월 1일, 19,000만원 거래 (평당 약 1,260만원)

- 창성빌라 (갈현동 507-2, 2001년식, 2층, 71.91㎡): 2026년 5월 3일, 33,000만원 거래 (평당 약 1,510만원)

* 본건과의 비교:

본건 물건(29.50㎡)은 면적이 비교 대상 주택들보다 작으며, 건축 연도(2016년 준공)는 현대빌리지(1994년식)보다 신축에 해당합니다. 감정가는 230,000,000원으로, 평당 감정가율(약 2,580만원)이 주변 거래 사례의 평당 가격(약 1,260만원 ~ 1,680만원) 대비 상당히 높게 책정된 점이 두드러집니다. 이는 감정평가 시 면적 대비 가치를 높게 책정한 것으로 보이며, 실제 시장에서의 거래 가격과는 차이가 있을 수 있습니다.

* 지역 특성:

해당 물건이 위치한 갈현동은 주거 밀집 지역으로, 생활 편의시설 및 학교(선정고등학교) 등이 인접해 있어 주거 환경은 안정적입니다.

* 혐오시설 유무:

주변 지역에 대한 조사 결과, 현재까지 특별한 혐오 시설이나 부정적 영향을 미칠 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 주변 환경:

'선정고등학교' 서측 인근의 조용한 주택가에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 건물 상태 및 편의시설:

2016년 준공된 비교적 신축 건물(고은명가 B동)이며, 철근콘크리트 구조로 안정성이 높습니다. 건물 내에 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 생활의 편리성을 더합니다.

* 교통 및 접근성:

차량으로 건물까지 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용 또한 편리합니다.

* 편의시설 접근성:

주변에 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 위치해 있어 생활에 필요한 물품 구매 및 각종 서비스 이용이 수월합니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정가 대비 시장 가격의 괴리:

본 건의 감정가는 ㎡당 가격으로 볼 때, 최근 인근 유사 부동산 거래 사례와 비교했을 때 상당히 높게 책정되었습니다. 이는 낙찰 후 시세 차익 실현에 제약이 될 수 있는 주요 요인입니다.

* HUG 인수조건 및 공동담보:

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건이라는 점은 향후 소유권 이전 또는 관리 과정에서 예상치 못한 복잡성이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만, 임차인 관련 HUG의 확약서 제출은 긍정적인 부분입니다.

* 소형 면적의 한계:

29. 50㎡ (약 8.9평)의 작은 면적은 1인 가구 등 특정 수요층에게는 적합하나, 더 넓은 주거 공간을 선호하는 수요자에게는 매력도가 떨어질 수 있습니다.

* 토지 이용 규제:

다양한 주거 지역 지정 및 과밀억제권역 등 토지 이용 관련 법규 제한이 있어, 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 개발 계획 수립 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 갈현동의 주택가에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준이며 교육 환경은 양호합니다. 권리 분석상 임차인의 대항력이 없고 HUG의 확약서가 제출되어 낙찰자의 임차권 관련 부담 위험이 낮다는 점은 매우 긍정적입니다. 2016년에 준공된 비교적 신축 건물이라는 장점도 있습니다. 그러나 ㎡당 감정가가 주변 시세 대비 높아, 시세 차익을 기대하기보다는 합리적인 가격에 낙찰받는 것이 중요합니다. 소형 주거 공간으로서 안정적인 임대 수익을 추구하거나 실수요자가 접근하기에 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 깨끗한 권리관계:

경매 절차 완료 시 말소 기준 권리 이하의 모든 권리가 소멸되어, 낙찰자는 깨끗한 등기 상태의 소유권을 이전받게 됩니다.

* 임차인 관련 위험 최소화:

임차인이 대항력이 없고 HUG의 확약서가 제출되어, 임차 보증금 미반환 또는 이로 인한 법적 분쟁 발생 가능성이 현저히 낮습니다.

* 신축 건물이라는 장점:

2016년 준공된 건물로, 주변의 노후된 주택 대비 양호한 건물 상태와 현대적인 시설을 기대할 수 있습니다.

* HUG의 채권 관리:

채권자가 HUG라는 점은 채권 회수 절차가 체계적으로 진행되었음을 시사하며, 이는 경매 절차의 안정성을 높여줍니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 230,000,000원

* 시장 시세 분석:

인근 유사 거래 사례(현대빌리지, 1994년식, 46.47㎡)가 23,500만원에 거래되었고, 본건은 이보다 면적은 작지만 신축(2016년)이라는 장점이 있습니다. 그러나 본 건의 ㎡당 감정가는 약 780만원으로, 인근 거래 사례의 ㎡당 가격(약 450만원~510만원)보다 약 50% 이상 높아, 감정가율이 시장 시세 대비 높은 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가:

상기 분석을 종합할 때, 본 건의 시장 가격을 반영한 적정 가치 범위는 180,000,000원에서 200,000,000원 사이로 추정됩니다. 따라서, 감정가격을 상회하는 무리한 입찰보다는 190,000,000원 ~ 210,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 최대 입찰가 상한선은 감정가인 230,000,000원을 초과하지 않도록 하되, 경쟁 상황 및 본건의 실제 가치 판단에 따라 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.