나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51513 [1] 서울특별시 용산구 용산동2가 5-1425 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DW감정 · 평가일 2026.03.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 용산구 용산동2가에 소재하는 용암초등학교 북서측 인근에 위치하며 본건 주변으로는 접면도로 등에 따라 각종 주거용 건물, 주상용 건물, 업무용 혹은 상업용 건물, 학교, 공원, 공공시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 부근까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있음.

형태 및 이용상태

본건은 대체로 삼각형에 가까운 부정형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 연접한 타인 소유 토지들상의 통행로(대체로 노폭 약1미터 내외, 계단식 등)를 통해 진출입하고 있음.(전면 "평가의견 Ⅰ-5의 다" 필참바람)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(도로면 이하), 도시자연공원구역, 도시자연공원 구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(자세한사항은 서울특별시중부교육청에 별도확인), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지), 건축선 (해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선, 용산구 고시 2019-39호, 세부사항은 건축과 문의).

제시목록 외의 물건

후면 "건물 감정평가요항표" 참고바람.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계는 미상임. 나)본건 토지의 지적개황은 현장조사시 부득이하게 접근가능한 범위내에서 가능한 수단을 통하여 개략적으로 파악하였으니 유의바라며 현황 이용상 및 개별 특성상 본건 토지의 경계 등이 매우 불명확한 상태에서 비협조 및 폐문부재 등으로 현장조사에 많은 제약이 있었는 바, 사실조회시 실제와 상이할 수 있으니 유의바라며 경매참여시에는 본건 지적 개황에 대한 재확인이 필히 요망되니 참고바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 평옥개 2층 주택1동으로서, 외벽 : 적벽돌쌓기마감 등, 내벽 ; 벽지마감 및 타일마감 등, 창호 : 새시창호마감 등임.

이용상태

본건은 주택임.(후면 "건물개황도" 참고바람)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후면 "건물 개황도" 참고바람.

공부와의 차이

본건 건물의 경우 등기사항전부증명서(귀제시목록)상 본건 토지 기호1(용산동2가 5-1425) 위지상에 소재하나 그 일부가 현황 대체로 연접 국유지(용산동2가 5-2146)상에 걸쳐 소재 하는 것으로 파악되니 유의바라며 현황상 본건 토지의 지적개황이 매우 불명확한 바, 경매 참여시에는 필히 재확인이 요망되니 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계는 미상임. 나)본건 건물의 개황은 현장조사시 부득이하게 접근가능한 범위내에서 가능한 수단을 통해 개략적으로 파악하였으니 유의바라며 현황 이용상 및 개별 특성상 본건 건물개황이 매우 불명확한 상태에서 비협조 및 폐문부재로 일부를 제외한 대부분의 내부구조, 이용상황, 내부 마감재와 설비 등을 외부관찰 및 탐문조사내용 등에 근거하는 등 현장조사에 많은 제약이 있었는 바, 사실조회시 실제와 상이할 수 있으니 유의바라며 경매참여시는 본건 건물 개황에 대한 재확인이 필히 요망되니 참고바람.

물건 비고

1. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.
2. 일괄 매각, 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 용산구 용산동2가 5-1425에 소재하는 다가구주택이며, 사건번호는 서울서부지방법원 2025타경51513 (1)입니다.

감정가는 77,663,930원입니다.

토지 면적은 118.60㎡ (약 35.88평)이며, 토지 지분은 10.62656㎡ (약 3.21평)입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 180.17㎡ (약 54.50평)이며, 건물 지분은 16.36㎡ (약 4.95평)입니다. 건물 제시외 면적은 55.07㎡입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 지분매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 서OOOOOOOOOO입니다.

주요 특이사항으로는 공유자우선매수신고, 지분매각, 대항력 있는 임차인이 있으며, 주의사항으로는 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능하고, 일괄 매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.

특수물건정보로는 공유자우선매수신고, 지분매각, 대항력 있는 임차인이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 용산구 용산동2가에 소재하며, 용암초등학교 북서측 인근에 위치합니다.

주변으로는 접면 도로 등을 따라 각종 주거용 건물, 주상용 건물, 업무용 또는 상업용 건물, 학교, 공원, 공공시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 부근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(도로면 이하), 도시자연공원구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역에 속합니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25) 및 토지거래계약에 관한 허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)으로 지정되어 있습니다.

건축선 후퇴선(해당 도로 경계선에서 3m 후퇴)이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

토지 등기부 요약:

갑19 (2024-01-26) 김성애 지분 전부 이전(양재경, 협의분할에 의한 상속)

갑22 (2025-05-30) 양재경 지분 강제경매(서울보증보험주식회사, 권리금액: 589,100,970원, 말소기준권리)

건물 등기부 요약:

갑27 (2024-01-26) 김성애 지분 전부 이전(양재경, 협의분할에 의한 상속)

갑30 (2025-05-30) 양재경 지분 강제경매(서울보증보험주식회사, 권리금액: 589,100,970원, 말소기준권리)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박범준

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-06-18

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 신동운

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-10-14

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 이연호

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 1975-06-10

대항력: 있음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 말소기준권리

말소기준권리는 2025-05-30 접수된 서울보증보험주식회사의 강제경매개시결정(토지: 갑22, 건물: 갑30)입니다.

3.4. 인수 권리

본건 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 3명 존재합니다.

박 임차인은 1억원의 보증금이 있으며 대항력이 있습니다.

신 및 이 임차인은 보증금 및 차임이 미상이나 대항력이 있으므로 주의가 필요합니다.

'인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 원칙적으로 낙찰자가 인수해야 할 수 있으므로, 박 임차인의 1억원 보증금에 대한 인수 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 용산동2가 지역은 용산구의 개발 잠재력이 높은 지역으로, 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있습니다.

주변으로 생활 편의 시설 및 상업 시설이 발달해 있으며, 용산역을 중심으로 한 재개발 사업 등으로 인해 향후 상권 활성화가 기대됩니다.

인근에 다양한 업종의 상가들이 분포하여 지역 내 수요를 충족시키고 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 용암초등학교 북서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

주변에 공원 및 녹지 공간이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

버스 정류장이 인근에 위치하며, 차량 접근성이 좋고 대중교통 이용이 편리합니다.

각종 근린생활시설, 상점, 식당 등이 인근에 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 관련 리스크

토지의 지적 개황이 매우 불명확하며, 경계 등이 명확하지 않은 상태입니다.

토지의 일부가 인접 국유지(용산동2가 5-2146) 상에 걸쳐 소재하는 것으로 파악되어 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

건물 진출입로가 연접한 타인 소유 토지상의 통행로(노폭 약 1미터 내외, 계단식)를 이용하고 있어 이용상 제약이 있을 수 있습니다.

제1종일반주거지역, 고도지구, 도시자연공원구역, 건축선 후퇴 등 토지 이용에 대한 규제가 존재합니다.

6.2. 건물 관련 리스크

건물 일부가 국유지에 걸쳐 소재하는 것으로 파악됩니다.

건축물대장이 존재하지 않아 부동산등기사항전부증명서 기준으로 평가되었으며, 현장 조사에 제약이 많아 내부 구조, 이용 상황, 마감재, 설비 등이 실제와 상이할 수 있습니다.

현황 이용상 및 개별 특성상 건물 개황이 매우 불명확한 상태이므로, 경매 참여 시 반드시 재확인이 필요합니다.

6.3. 권리 관련 리스크

대항력 있는 임차인 3명(박 , 신 , 이 )이 존재하며, 특히 박 임차인의 1억원 보증금은 낙찰자가 인수할 가능성이 높아 실질적인 추가 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

구분소유적 공유관계라고 주장하나, 성립 여부를 확인할 수 없어 공유 지분으로 평가 및 매각되었습니다.

6.4. 기타 리스크

주변에 특별한 혐오시설이 확인되지 않아 주거 환경에는 큰 문제가 없어 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 용산구라는 우수한 입지 조건을 갖춘 다가구주택의 지분 매각 건입니다.

하지만 토지의 경계 불명확, 국유지 침범 가능성, 건축물대장 부재, 대항력 있는 임차인 존재 등 현황 및 권리 관계가 매우 복잡하여 신중한 접근이 요구됩니다.

특히 토지 지적의 불명확성과 건물 일부의 국유지 침범 문제는 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 중요한 리스크 요인입니다.

공유자 우선매수 신고 가능 및 지분 매각이라는 점을 고려할 때, 단독 소유권 확보 및 향후 관리, 처분에 있어서 어려움이 따를 수 있습니다.

8. 투자 포인트

용산구라는 지역적 상징성과 미래 가치 상승 잠재력.

다가구주택으로서의 임대 수익 창출 가능성 (단, 임대현황 및 명도 가능성 확인 필수).

지분 매각으로 인한 초기 투자 비용 부담 완화 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건은 지분 매각이며, 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

감정가 77,663,930원은 토지 및 건물 전체에 대한 평가일 가능성이 높으며, 본 건은 이에 대한 지분 매각이므로 실제 입찰 시 고려해야 할 가치는 지분 비율에 따라 달라집니다.

'인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인 박 씨가 1억 원의 보증금을 보유하고 있어, 이 금액은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 예상 입찰가는 이 1억원이라는 잠재적 인수 금액을 반드시 고려하여 산정해야 합니다.

또한, 토지 및 건물 현황상의 불명확한 부분, 국유지 침범 문제, 임차인 명도 비용, 향후 발생할 수 있는 법적 분쟁 및 하자 보수 비용 등을 종합적으로 검토하여 입찰가를 결정해야 합니다.

따라서, 본 건은 추가적인 현장 조사, 법률 및 권리 분석 검토, 임차인과의 사전 협의 등을 통해 실질적인 가치를 면밀히 평가한 후 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.