나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51514 [1] 서울특별시 서대문구 북가좌동 295-37 한신갤러리시그니처 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51514 [1] 서울특별시 서대문구 북가좌동 295-37 한신갤러리시그니처 4층403호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경51514
• 주소: 서울특별시 서대문구 증가로23길 20 한신갤러리시그니처, 4층403호
• 용도: 다세대주택

서울서부지방법원 경매3계 2025타경51514 | 소재지: 서울특별시 서대문구 증가로23길 20 한신갤러리시그니처, 4층403호 | 감정가: 353,120,000원 | 최저가: 225,997,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울서부지방법원 2025타경51514 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51514 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 북가좌동 295-37 한신갤러리시그니처 4층403호

용도: 다세대주택

감정가: 353,120,000 원

토지면적: 28.03㎡ (약 8.48평)

건물면적: 41.93㎡ (약 12.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

특이사항: 제시외 건물 포함, 위반건축물

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 서대문구 북가좌동에 위치하며, '북가좌2동주민센터' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 공존하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 진출입이 가능하며, 대중교통 이용 편의도 역시 보통으로, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 6호선 '증산역'이 소재하여 서울 시내 접근성이 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 조OO입니다. 경매 절차를 통해 진행되므로, 일반적인 경우 말소기준권리보다 선순위 권리는 인수되지 않고 말소될 가능성이 높습니다. 그러나 제시외 건물 및 위반건축물 등 공부와의 차이가 존재하므로, 명확한 권리 관계 확인은 필수적입니다. 낙찰 시 등기부상 권리는 정리될 것으로 예상되나, 명도 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 속한 지역은 다세대주택을 중심으로 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 생활권입니다. '한신갤러리시그니처' 건물 자체에는 제1종근린생활시설(소매점)이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 인근에 위치한 지하철 6호선 '증산역' 주변으로 상권이 형성되어 있어, 비교적 다양한 업종의 상가 및 편의시설을 이용할 수 있습니다. 서대문구 북가좌동 일대는 서울 서북권의 일부로, 지역 주민을 기반으로 한 생활 상권의 역할을 하고 있습니다.

1.5. 생활정보

본건 건물은 2018년 10월 사용승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 4층에 위치한 다세대주택입니다. 외벽은 타일 및 석재 마감이며, 창호는 새시입니다. 건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의는 제공됩니다. 주거용으로 이용 중이며, 내부 구조는 일반적인 다세대주택의 형태를 띨 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 주의해야 할 사항은 '위반건축물' 및 '제시외 건물' 존재입니다. 집합건축물대장상 2019년 11월 8일 기준으로 7.2㎡ 규모의 주거 무단 증축으로 인한 위반건축물로 기재되어 있습니다. 이는 건축물대장과의 공부상 차이이며, 향후 이행강제금 부과, 시정명령 등 행정적 제재의 대상이 될 수 있습니다. 또한, '제시외 건물'이 포함되어 매각되나, 이 또한 건축법 등 관련 규정에 위반될 소지가 있습니다. 정확한 현황 조사를 통해 위반 사항의 정도와 처리 방안을 반드시 확인해야 합니다. 임대 관계는 미상으로, 인수되는 임차인이 있는지 여부도 확인이 필요합니다. 주변 시설 검색 결과, 본 건물의 직접적인 인근 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 서대문구 북가좌동의 신축급 다세대주택으로, 편리한 교통 환경과 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있다면 투자 가치가 있을 수 있습니다. 그러나 위반건축물 및 제시외 건물 존재로 인한 법적, 행정적 리스크가 매우 크므로, 경매 참여 전 반드시 전문가와 함께 현장 확인 및 관련 법규 검토를 철저히 진행해야 합니다. 위반 사항을 인지하고 감수할 수 있는 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. 신축급 건물: 2018년 사용승인된 건물로 비교적 최신 건축물에 속합니다.

2. 역세권 접근성: 지하철 6호선 '증산역' 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 문제가 간결합니다.

4. (잠재적)가치 상승: 위반건축물 등 리스크 요소를 해결하고 정상화할 경우, 시세 상승의 여지가 있습니다.

5. (주의) 저가 취득 가능성: 위반건축물 등의 부담으로 인해 경쟁이 치열하지 않을 수 있으며, 이를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 기회를 얻을 수 있습니다.

투자 시에는 위반건축물 처리 비용 및 시간, 행정 처분 가능성 등을 면밀히 분석하여 신중한 접근이 요구됩니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매3계