나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10099 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제102동 제6층 제601호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10099 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제102동 제6층 제601호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경10099
• 주소: 서울특별시 강서구 가로공원로 218 파크아리온, 제102동 제6층 제601호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매13계 2025타경10099 | 소재지: 서울특별시 강서구 가로공원로 218 파크아리온, 제102동 제6층 제601호 | 감정가: 282,000,000원 | 최저가: 180,480,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경10099 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10099 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제102동 제6층 제601호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 2억 8,200만원

* 토지면적: 10.47㎡ (약 3.17평) / 토지지분: 10.47㎡ (약 3.17평) (토지 제시외 면적 0㎡)

* 건물면적: 28.71㎡ (약 8.69평) / 건물지분: 28.71㎡ (약 8.69평) (건물 제시외 면적 0㎡)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 해당 물건은 지하철 5호선 화곡역 남서측 인근에 위치하며, 가로공원로 주변의 각종 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 학교 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조 평지붕 12층 건물 중 제6층 제601호로, 2021년 7월 29일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 석재 붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 대상 건물의 토지는 6필지로 이루어진 부정형 토지이며, 현재 오피스텔 및 다세대주택 등의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 북서측으로는 가로공원로, 남서측으로는 화곡로24길의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 물건의 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 건축선 지정 구역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 채권자: 주OOOOOOO (부동산강제경매)

* 주요 권리관계: 본 경매 물건은 임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사(HUG)를 통해 매수인에게 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 낙찰자가 임차인의 권리를 승계하지 않음을 전제로 하나, 관련 법규 및 HUG와의 협약 내용을 면밀히 검토하여 낙찰 후 발생할 수 있는 제반 사항을 정확히 인지하고 잔금 납부 등 절차를 진행해야 합니다.

* 주의사항: 상기 '임차인 대항력 포기 조건'은 본 물건의 가장 중요한 매각 조건이므로, 경매 참여 전 반드시 해당 내용을 숙지하시기 바랍니다.

1.4. 상권분석

화곡역 일대는 지하철 5호선을 중심으로 형성된 역세권 상권으로, 탄탄한 배후수요와 유동인구를 기반으로 합니다. 주변에는 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 주거용 건물 등이 혼재되어 있으며, 이는 기본적인 상업 활동 및 생활 편의시설 이용에 용이함을 제공합니다. 특히, 화곡역 주변은 현대식 건물이 밀집한 지역으로, 병원, 학원, 사무실 등이 자리하고 있어 집객 효과가 높습니다. 과거에는 강서구청 인근 상권이 중심이었으나, 지하철 개통 이후 화곡역 역세권 상권이 또 하나의 메인 상권으로 자리 잡았습니다. 다만, 최근 전세사기 여파로 인해 화곡동 상권 전반에 침체 현상이 나타나고 있으며, 일부 공실이 관찰되고 있습니다. 그럼에도 불구하고, 역 주변 유동인구를 고려할 때 판매업종이 적합한 아이템으로 판단되며, 신축 오피스텔 입주 시 젊은 층 수요 증가도 기대해 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 화곡역을 도보로 이용 가능하며, 주변에 다수의 노선버스 정류장이 있어 서울 시내 각지로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 식사 등 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 또한, 인근에 학교가 소재하여 교육 환경도 갖추고 있습니다.

* 주거환경: 해당 물건이 위치한 화곡동 일대는 저층 주택 및 오피스텔이 밀집한 지역으로, 주거 환경 개선을 위한 다양한 도시 계획이 추진되고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 대항력 포기 조건: 본 물건의 가장 큰 리스크는 임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사(HUG)를 통해 매수인에게 대항력을 포기해야 하는 조건입니다. 낙찰 후 임차인과의 협상 과정이나 법적 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없으므로, 사전에 철저한 법률 검토 및 조사가 필요합니다.

* 건물 공부 상 불일치 가능성: 현장 조사 시 소유자 및 이해관계인 부재로 내부 구조 조사가 불가하여, 집합건축물대장 상의 건축물 현황도를 기준으로 작성되었습니다. 실제 내부 구조와는 다소 차이가 있을 수 있으므로, 경매 참여 전 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

* 임대 현황 미상: 물건의 임대 사항이 파악되지 않아, 현재 공실 여부 또는 예상 임대 수익률 산정이 어렵습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한: 공항 관련 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 현재 조사된 정보로는 인근에 혐오시설이 직접적으로 언급된 바는 없습니다. 다만, 주변 지역의 개발 계획이나 도시 환경 변화에 따라 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동, 지하철 5호선 화곡역 인근에 위치한 신축급 오피스텔로, 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 입지적 강점을 지니고 있습니다. 2021년에 준공되어 건물 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 임차인의 대항력 포기라는 특별한 매각 조건이 존재하며, 이는 낙찰 후 발생할 수 있는 복잡한 법적·행정적 문제를 야기할 수 있어 주의 깊은 검토가 필수적입니다. 또한, 공항 관련 시설 제한 등 일부 규제 사항도 고려해야 합니다. 상권 자체는 꾸준한 수요를 확보할 수 있으나, 최근 전세사기 여파로 인한 상권 침체 및 공실률 상승 가능성도 염두에 두어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역 도보 이용 가능 거리로, 안정적인 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 신축급 오피스텔: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물이라 수요자들의 선호도가 높을 수 있습니다.

* 가격 경쟁력: 경매 절차를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 잠재적 개발 가능성: 화곡동 일대의 도시 환경 개선 및 개발 계획 (휴먼타운 2.0 등) 추진으로 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 주의사항: 임차인 대항력 포기 조건, 건물 공부 상 불일치 가능성, 공항 관련 시설 제한 등의 리스크 요인을 충분히 인지하고, 이에 대한 면밀한 조사 및 분석을 통해 투자 결정을 내려야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계