나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10104 [1] 서울특별시 강서구 염창동 274-2 에이치밸리움2차 제6층 제604호 오피스텔 경매
매각기일: 2026-04-02
물건 개요
나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10104 [1] 서울특별시 강서구 염창동 274-2 에이치밸리움2차 제6층 제604호 오피스텔 경매
- 사건번호: 2025타경10104
- 주소: 서울특별시 강서구 공항대로61길 10-6 에이치밸리움2차, 제6층 제604호
- 용도: 오피스텔
서울남부지방법원 경매13계 2025타경10104 | 소재지: 서울특별시 강서구 공항대로61길 10-6 에이치밸리움2차, 제6층 제604호 | 감정가: 417,000,000원 | 최저가: 266,880,000원 | 용도: 오피스텔
1. 서울남부지방법원 2025타경10104 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
1.1. 1. 기본 물건 정보
사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10104 (1)
소재지: 서울특별시 강서구 염창동 274-2 에이치밸리움2차 제6층 제604호
용도: 오피스텔
감정가: 417,000,000원
토지면적: 10.04㎡ (약 3.04평)
건물면적: 35.89㎡ (약 10.86평)
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산강제경매
채권자: 주OOOOOOO
사용승인일: 2021년 09월 06일
1.1. 2. 위치 및 주위 환경
본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 '서울염창초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.
주위는 오피스텔, 아파트단지, 다세대주택 등 공동주택과 각종 근린생활시설 및 각급 학교 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.
1.1. 3. 건물 및 토지 현황
건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상12층 건물 내 제6층 제604호입니다.
사용승인일은 2021년 09월 06일입니다.
외벽: 석재붙임 마감 등으로 되어 있습니다.
창호: 새시창호 등으로 마감되었습니다.
이용 상태: 공부상 오피스텔로 이용 중입니다.
설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.
토지 형상 및 이용 상태: 인접 토지와 등고평탄한 5필 일단의 장방형 토지이며, 공부상 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
토지 제시외 면적: 0.00㎡ (없음)
건물 제시외 면적: 0.00㎡ (없음)
1.1. 4. 교통 상황
본건 건물까지 차량의 진출입이 가능합니다.
인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 등촌역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.
1.1. 5. 토지 이용 계획 및 제한 사항
염창동 274-2, 274-6: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한지역, 도시기타용도지역지구기타, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있으며, 도시관리계획이 입안 중입니다.
염창동 274-3, 274-4, 274-5: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한지역, 도시기타용도지역지구기타, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있으며, 도시관리계획이 입안 중입니다.
1.2. 입지 조건
본건은 서울 강서구 염창동에 위치하여, 교육 시설(서울염창초등학교 인근)과 교통 요지(9호선 등촌역 인접)를 모두 갖춘 우수한 입지 조건을 자랑합니다.
주변이 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등 주거시설과 근린생활시설로 형성되어 있어 주거 및 생활 편의성이 높습니다.
2021년에 사용 승인된 신축급 건물이라는 점도 장점으로 고려됩니다.
1.3. 권리 분석
본건은 부동산강제경매로 진행됩니다.
주의사항으로 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"이라는 점이 명시되어 있습니다. 이는 매수인에게 임차인의 대항력을 포기하도록 하는 조건이므로, 해당 임차인과의 관계 및 명도 과정에서 추가적인 확인과 신중한 접근이 필요할 수 있습니다.
채권자는 주OOOOOOO입니다.
1.4. 상권 분석
본건이 위치한 염창동 일대는 주거 밀집 지역과 더불어 상업 시설이 혼재되어 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.
특히 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하고 있어, 소형 오피스텔의 경우 1인 가구 수요를 충족시키기에 유리한 환경입니다.
서울염창초등학교 및 등촌역 인근이라는 점은 직장인, 학생 등 다양한 배후 수요를 확보할 수 있는 잠재력을 보여줍니다.
주변에 공급되는 오피스텔 중 투룸, 쓰리룸 등 아파트형 오피스텔이 희소성이 높아 인기가 있으며, 이는 본건과 유사한 소형 오피스텔의 임대 가치에도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.
1.5. 생활 정보
주변에 서울염창초등학교가 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.
9호선 등촌역을 통해 강남, 여의도 등 주요 업무지구로의 접근성이 좋습니다.
단지 인근의 근린생활시설 이용이 편리하며, 주거 지역 내에 위치하여 생활 편의성이 높은 편입니다.
하나로마트, 홈플러스 등 대형 마트와 부민병원, 이대서울병원 등 의료시설도 차량으로 이동 가능한 거리에 있습니다.
1.6. 잠재적 리스크
가장 중요한 리스크 요인은 "임차인의 대항력 포기 조건"입니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 비용 발생 가능성을 내포하고 있으므로, 사전에 철저한 권리 분석과 명도 계획 수립이 필수적입니다.
토지 이용 계획상 일부 지역이 "도시관리계획 입안 중"이라는 점은 향후 지역 개발 방향에 따라 용도나 건폐율, 용적률 등에 변화가 있을 수 있음을 시사합니다. 현재로서는 구체적인 변화 내용을 알 수 없어 불확실성 요인이 될 수 있습니다.
검색 결과, 본건 소재지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설은 파악되지 않았습니다.
1.7. 종합 의견
본건은 서울 강서구 염창동의 편리한 교통과 교육 환경을 갖춘 입지에 위치한 신축급 오피스텔입니다.
안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 지역 상권에 속하며, 9호선 등촌역을 통한 도심 접근성도 우수합니다.
그러나 임차인의 대항력 포기 조건이라는 명도 관련 특이사항이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사와 철저한 준비가 반드시 선행되어야 합니다.
이러한 권리 관계만 명확히 해결된다면, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.
1.8. 투자 포인트
9호선 등촌역 역세권 입지로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.
2021년 준공된 신축급 오피스텔로, 상대적으로 낮은 관리비와 깔끔한 시설을 기대할 수 있습니다.
서울염창초등학교 인근에 위치하여 소형 가족이나 직장인 임차인에게 매력적인 조건이 될 수 있습니다.
대항력 포기 조건 관련 리스크를 성공적으로 관리할 경우, 시세 대비 합리적인 금액으로 취득하여 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있습니다.
법원 정보
서울남부지방법원 경매13계