나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10095 [1] 서울특별시 강서구 방화동 645-37 다온아르떼 제3층 제304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하정 · 평가일 2025.06.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 방화중학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철9호선 ""공항시장역""이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층건 중 제3층 제304호로서,
(사용승인일 : 2022.01.19)

외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)로 이용중이며, 후첨 ""내부구조도"" 참조 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, 주차장, 승강기 등 구비된 것으로 추정됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 폭 약 6m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 2 공히,

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 중로3류(폭 12m~15m)(3-3)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10095 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 293,000,000원

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 645-37 다온아르떼 제3층 제304호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층건 중 제3층 제304호

사용승인일: 2022년 01월 19일

1.3. 면적 및 매각 대상

토지면적: 22.82㎡ (약 6.90평)

토지지분: 22.82㎡ (약 6.90평)

건물면적: 27.62㎡ (약 8.36평)

건물지분: 27.62㎡ (약 8.36평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 재정비촉진지구, HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인, 재매각

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각함.

특별매각조건: 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 방화중학교 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 9호선 "공항시장역"이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (요약)

말소기준권리: 서울남부지방법원 강제경매개시결정 (2025타경10095)

총 등기부채권액: 347,000,000원

집합건물 등기부 요약상, 소유권이전 및 신탁등기 말소, 박인한 명의 소유권 이전, 신성훈 명의 주택임차권 (347,000,000원) 등이 등기되었으며, 강제경매 개시결정(주택도시보증공사)으로 말소 예정인 권리들이 다수 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 손상민

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-20

대항력: 있음

비고: 금액이 미상(0원)이라도 주의가 필요한 상황입니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (신성훈)

보증금: 347,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-25

확정일자: 2022-02-15

배당신고일자: 2023-12-27

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권(을1)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

3.3. 권리분석 종합

등기부상 말소기준권리보다 선순위인 임차권(주택도시보증공사, 신성훈, 347,000,000원)이 존재하나, 집합건물 등기부 요약상 해당 임차권은 '말소'로 기재되어 있어 경매로 소멸될 것으로 보입니다. 그러나 '임차인 현황' 상 손상민이 보증금 0원, 차임 0원에도 불구하고 '대항력 있음'으로 기재되어 있어, 이에 대한 인수 또는 해결 방안이 필요합니다. 특히, 주의사항 및 특별매각조건에 명시된 '임차인 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건'은 인수 시 주요 고려사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

대상 물건 인근은 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 공항시장역을 중심으로 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다. 대형 상권과의 직접적인 연계는 다소 제한적일 수 있으나, 기본적인 생활 편의는 충족되는 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 환경

방화중학교가 인근에 있으며, 공항시장역을 통해 교통이 편리합니다. 주위 환경은 주거시설이 밀집한 지역으로, 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 혐오시설 관련 정보

검색 결과, 강서구 방화동 인근 개화육갑문 주변에 건축폐기물 처리장, 생활폐기물 중간집하장 등 혐오시설이 산재해 있다는 정보가 확인되었습니다. 본 물건지(방화동 645-37)와 직접적인 거리상 관계는 명확하지 않으나, 지역 환경적인 측면에서 잠재적 영향 가능성을 고려할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 문제

'임차인 현황'에 보증금 0원에 '대항력 있음'으로 기재된 손상민의 존재는 불확실성을 내포합니다. 실제 법적 효력 및 거주 여부에 따라 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 특별 매각 조건의 이행 여부

임차인이 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각된다는 점은, 해당 조건이 이행되지 않을 경우 매수인이 예상치 못한 부담을 안게 될 수 있음을 시사합니다.

6.3. 재매각 물건

본 물건이 재매각이라는 점은 이전 경매 절차에서 문제가 발생했음을 의미하며, 이러한 원인이 본 경매에서도 잠재적으로 작용할 수 있습니다.

6.4. 재정비촉진지구 지정

재정비촉진지구 지정은 향후 지역 개발 가능성을 내포하지만, 동시에 관련 규제 및 사업 진행 상황에 따른 불확실성도 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축(2022년 준공)된 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 및 교통 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 '대항력 있는 임차인'으로 기재된 손상민의 존재와, 임차인의 대항력 포기 조건부 매각이라는 특수한 매각 조건은 큰 리스크 요인입니다. 또한, 재정비촉진지구 내 위치하며 재매각 물건이라는 점도 신중한 접근을 요구합니다. 등기부상 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 실제 임차인과의 관계 및 특별 매각 조건의 이행 여부가 낙찰 후 인수 사항을 결정할 중요한 변수가 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2022년 준공)

* 공항시장역 인근 역세권 입지

* 재정비촉진지구 지정에 따른 향후 잠재적 가치 상승 가능성

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 293,000,000원으로 평가되었으나, 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 건물들의 거래가는 253,000,000원 ~ 306,000,000원 수준으로 나타났습니다. 특히 2015년식 29.97㎡ 면적의 건물이 253,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 신축 건물이라는 점을 감안하더라도 감정가보다는 낮게 평가되는 경향이 있습니다.

그러나 본 물건은 '대항력 있는 임차인' 존재, '임차인 대항력 포기 조건부 매각'이라는 특수 조건, '재매각' 이력 등으로 인해 상당한 리스크를 안고 있습니다. 이러한 불확실성을 고려하여, 투자자는 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적인 시장 상황, 건물의 신축 연식, 그리고 가장 중요한 권리상의 리스크를 감안할 때, 본 물건의 예상 적정 입찰가는 220,000,000원 ~ 240,000,000원 범위로 판단됩니다. 입찰 시에는 해당 리스크 요인들의 실제 부담 가능성을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

최종 입찰가는 230,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.