나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10126 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-152 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2025.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""서울화일초등학교"" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택 등이 주로 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 5호선 ""화곡역""이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건 내 제3층 제301호로서,
(사용승인일 : 2008.11.05.)

외벽 : 사이딩판넬 마감 등
창호 : 섀시창호.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10126 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 56-152 제3층 제301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 246,000,000원

* 토지면적: 37.00㎡ (약 11.19평)

* 건물면적: 59.21㎡ (약 17.91평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 영OOOOOOOO

* 사용승인일: 2008년 11월 05일

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지상 5층 건물 내 제3층 제301호

* 외벽: 사이딩판넬 마감 등

* 창호: 섀시창호

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 서울화일초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등이 주로 소재하는 주택지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 근거리에는 지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 05월 25일 접수된 영등포농업협동조합의 근저당권(채권액 106,800,000원)입니다.

* 기타 권리: 본건 부동산에는 소유권이전 등기(2016년, 2018년), 가압류(서울신용보증재단, 2025년) 등이 존재하나, 이는 말소기준권리보다 후순위이므로 경매를 통해 모두 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 남궁 : 보증금 0원, 차임 0원. 2021년 08월 31일 전입. 대항력 없음.

* 한국토지주택공사: 보증금 150,000,000원, 차임 50,000원. 2021년 08월 31일 전입. 확정일자 2021년 08월 02일. 대항력 없음.

* 인수되는 임차보증금: 0원.

* 특이사항: 임차인 한국토지주택공사는 1억 5천만원의 보증금에도 불구하고 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 통상적으로 대항력이 없는 임차인의 보증금은 매각으로 인해 소멸되므로 낙찰자가 인수할 의무는 없습니다. 다만, 공사와의 계약 관계 등 특수한 사정이 있을 수 있으므로, 입찰 전 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 주거지역: 본건은 다세대주택이 밀집한 주거지역에 위치하고 있어 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

* 교통 접근성: 지하철 5호선 화곡역이 인근에 위치하고 있으며, 버스 정류장도 가까워 교통이 편리한 편입니다. 이는 임대 및 실거주 측면에서 긍정적인 요인으로 작용합니다.

* 주변 시설: 서울화일초등학교가 인근에 있어 자녀가 있는 세대의 주거 선호도가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 내부 설비: 기본적인 위생, 급배수 설비 및 도시가스 개별난방 설비가 구비되어 있습니다.

* 주변 환경: 주택 밀집 지역으로, 상대적으로 조용한 주거 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 한국토지주택공사(LH) 임차인의 보증금 1억 5천만원이 있으나 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다. 법적으로는 낙찰자가 인수할 의무가 없으나, 대규모 보증금액으로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 건축물 노후도: 2008년 준공된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 지역적 특성: 화곡동 일부 지역은 주차 문제, 노후 빌라 밀집 등의 이슈가 있을 수 있습니다. 본건 소재지의 정확한 특성은 현장 답사를 통해 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 5호선 화곡역과 인접하여 교통이 편리하고 주거지로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 4천 6백만원이며, 현재 시세를 반영하는 것으로 판단됩니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 없는 LH 임차인의 고액 보증금에 대한 잠재적 리스크는 충분히 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역 인근으로, 직주근접 및 대중교통 이용이 용이합니다.

* 주거 수요: 다세대주택 밀집 지역으로, 꾸준한 임대 및 실거주 수요가 기대됩니다.

* 권리 분석상 안전: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 깨끗한 권리 상태로 취득 가능합니다.

* 명도 부담 적음: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가(246,000,000원)는 주변 유사 물건의 시세와 큰 차이가 없는 수준으로 분석됩니다. 특히, 최근 매매된 유사 면적 및 연식의 물건들이 평당 400만원 내외에서 거래된 점을 감안할 때, 감정가가 시장 가격을 적절히 반영하고 있다고 판단됩니다. 대항력 있는 임차인이 없고, 인수되는 보증금이 없어 명도 부담이 적다는 점을 고려하여, 감정가 수준 또는 소폭 할인된 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

잠재적 리스크를 감안하고, 시장 가격을 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정한다면, 233,000,000원 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가의 약 94.7% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.