나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10114 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 111-111 지온아트빌 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2025.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘우장초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 아파트 단지, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 ""화곡로""변에 노선 버스정류장과 수도권전철 5호선 ""화곡역""이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 비교적 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물 내 제5층 제502호로서, (사용승인일: 2016.09.12)
외벽: 석재붙임 마감 등내벽: 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등창호: 알루미늄 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 대체로 정방형 완경사 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대)의 건부지로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비, 필로티 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 정방형 완경사 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접하고 있으나, 북서측에 접한 도로로만 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10114 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

감정가: 238,000,000원 (2억 3천 8백만원)

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 111-111 지온아트빌 제5층 제502호

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물 내 제5층 제502호

사용승인일: 2016.09.12

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

1.3. 면적 정보

토지면적: 19.31㎡ (약 5.84평)

건물면적: 29.99㎡ (약 9.07평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 등기부 요약 (말소기준권리: 2023.12.05. 가압류)

등기부채권 총액: 1,671,613,805원

말소기준권리: 주택도시보증공사 가압류 (2023.12.05.)

소멸 예정 권리: 갑6, 갑7 (압류), 갑8 (강제경매)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당사항 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 주변은 다세대주택, 다가구주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 대체로 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근 화곡로변에 버스정류장이 있고 수도권 전철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 비교적 편리합니다.

2.3. 도로 접근성

본건 건물 북서측 및 북동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접해 있으며, 북서측 도로를 통해 주 진출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본건에는 '박상은'이라는 임차인이 등재되어 있으며, 보증금 204,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2019년 9월 17일, 확정일자는 2019년 5월 8일이며, 배당신고일자는 2025년 5월 28일입니다.

권리분석상 '대항력 있음'으로 표시되어 있으나, '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 해당 임차인이 경매 신청 채권자일 가능성이 높으며, 배당을 통해 보증금을 회수하거나 인수할 보증금이 없음을 시사합니다. 다만, '대항력 있음' 표기는 매수인이 인수해야 할 권리가 없음을 최종적으로 확인하기 전까지 신중한 검토가 필요합니다. 임대 관계는 상세히 미상으로 기재되어 있으나, 등기부상 강제경매 채권자(박상은, 204,140,700원)와 임차인(박상은)의 동일인이므로, 임차인의 권리가 경매 절차 내에서 정리될 것으로 보입니다.

3.2. 공동담보

본건은 공동담보로 경매가 진행되는 물건입니다. 이는 다른 담보 물건이 존재하며, 해당 물건과의 연관성을 파악하는 것이 중요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 소재지는 주택가와 근린생활시설이 복합적으로 분포하는 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

인근에 우장초등학교 등 교육시설이 있으며, 다세대 주택가와 함께 다양한 편의시설이 혼재되어 있어 주거 생활에 편리함을 더합니다.

5.2. 건물 내 부대시설

건물 내에는 기본적인 전기, 위생, 급배수, 소방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 및 필로티 주차장이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하), 공항 관련 중요시설물 보호지구, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 토지이용계획 및 제한 사항이 적용됩니다. 건축법상 가로구역별 최고 높이 제한 지역에 해당하여 건축 시 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 권리관계 복잡성

'대항력 있는 임차인' 존재 및 '공동담보' 물건으로, 권리관계에 대한 철저한 분석이 선행되어야 합니다. 비록 인수 보증금이 0원으로 예상되나, 관련 서류 및 법적 검토를 통해 최종적인 권리 승계 여부를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 도시형생활주택으로, 비교적 최신 건물(2016년 준공)에 해당하며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정평가액 대비 최근 실거래가 수준이 높아 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다. 다만, '대항력 있는 임차인' 존재와 복잡한 등기부 권리 관계, 각종 도시계획상 제한 사항 등은 투자 결정 전 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 대비 낮은 감정가

감정평가액 2억 3천 8백만원 대비 주변 유사 면적 및 연식의 최근 실거래가가 3억 원 이상으로 형성되어 있어, 경매를 통해 시세보다 낮은 가격으로 취득할 기회가 있습니다.

8.2. 우수한 입지 조건

5호선 화곡역 역세권에 위치하며, 생활 편의시설 및 교육시설 접근성이 뛰어나 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

8.3. 소형 면적 투자 가치

전용면적 약 9평의 소형 면적으로, 1인 가구 증가 추세에 따라 투자 및 실거주 측면에서 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 전용면적 19.98㎡ 다세대 주택이 2026년 7월 1일에 21,600만원에 거래되었습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 3,600만원 수준입니다. 본건의 전용면적은 29.99㎡ (약 9.07평)이므로, 단순 평당가 적용 시 시세는 약 3억 2천 6백만원 (9.07평 * 3,600만원/평) 수준으로 추정됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 238,000,000원이며, 임차인 박상은의 보증금은 204,000,000원으로, 해당 임차인이 경매 신청 채권자(권리금액 204,140,700원)일 가능성이 높습니다. '인수 보증금 합계: 0원'임을 감안할 때, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 판단됩니다.

감정가와 주변 시세를 고려할 때, 경매 물건임에도 불구하고 감정가가 시세보다 낮게 책정된 것으로 보입니다. 따라서, 경쟁 입찰을 고려하되, 보수적인 접근을 통해 250,000,000원에서 270,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 권리 분석 결과 및 임차인 관련 추가 확인을 거쳐 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

9.3. 혐오시설 여부

본건 주변에 대한 추가 조사 결과, 주거 지역의 특성상 현저한 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.