나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10143 [1] 서울특별시 강서구 방화동 613-2 마곡그랑시엘 제8층 제803호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10143 [1] 서울특별시 강서구 방화동 613-2 마곡그랑시엘 제8층 제803호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2025타경10143 | 소재지: 서울특별시 강서구 방화동 613-2 마곡그랑시엘 제8층 제803호 | 감정가: 254,000,000원 | 최저가: 254,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경10143 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10143 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 613-2 마곡그랑시엘 제8층 제803호

용도: 오피스텔

감정가: 254,000,000원

토지면적: 7.08㎡ (약 2.14평)

건물면적: 25.87㎡ (약 7.83평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 고OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 지하철 9호선 공항시장역 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 공항시장역이 소재하여 교통 여건은 매우 양호한 편입니다. 다만, 본건은 공항과 인접하여 수평표면구역 및 대공방어협조구역으로 지정되어 있어 관련 규제를 받을 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 고OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO이며, 채무자의 재산에 대한 강제집행 절차입니다.

가장 중요하게 확인해야 할 사항은 '주의사항'으로 명시된 "임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"입니다. 이는 임차인과의 관계에서 복잡한 법적 문제가 발생할 수 있음을 시사하며, 매수인은 이 점을 명확히 인지하고 법률 전문가와 상담 후 입찰에 참여해야 합니다. 임대차 관계 및 대항력 유무를 철저히 확인하는 것이 중요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 복합적으로 자리하고 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 지하철 9호선 공항시장역을 중심으로 유동인구가 형성될 수 있으며, 주변의 학교 및 주거단지는 안정적인 수요층을 제공할 수 있습니다. 과거에는 공항 주변의 상권이 활성화되었으나, 인천국제공항 개항 및 대형 유통시설 입점 등으로 인해 상권 변화가 있었던 것으로 보입니다. 하지만 역세권이라는 지리적 이점과 함께 지역 개발 가능성을 염두에 둘 필요가 있습니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 12층 건물 중 8층에 위치하며, 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기 설비 등 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 오피스텔로서 주거 및 업무 기능을 겸할 수 있으며, 주변에 근린생활시설과 학교 등이 있어 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다. 지하철 9호선 공항시장역을 이용하면 서울 주요 도심으로의 접근이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 권리분석 단계에서 언급된 임차인 관련 사항입니다. 임차인의 대항력 포기 조건이 명확히 이행되지 않을 경우, 매수인에게 인수되는 권리가 발생할 수 있어 법률적 검토가 필수적입니다. 또한, 본건은 공항과 인접하여 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 항공 관련 법규에 따른 규제를 받을 수 있으며, 이는 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 재산권 행사에 제한을 줄 수 있습니다. 토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 관련 법규를 확인해야 합니다. 임대관계가 미상이라는 점 또한 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 방화동의 역세권 오피스텔로, 교통 접근성이 우수하다는 장점을 가지고 있습니다. 주위 환경이 비교적 양호하며 기본적인 생활 편의 시설도 갖추고 있습니다. 그러나 임차인과의 권리 관계, 공항 관련 규제, 그리고 미확인된 임대 관계 등 여러 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 따라서 본건의 가치를 면밀히 평가하고, 관련 법적 검토를 철저히 한 후에 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 역세권 입지: 지하철 9호선 공항시장역과 인접하여 서울 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

2. 생활 편의시설: 주변의 근린생활시설 및 학교 등은 기본적인 생활 편의성을 제공합니다.

3. 개발 잠재력: 향후 공항 주변 지역 개발이나 고도제한 완화 가능성 등을 고려해볼 때, 장기적인 관점에서 투자 가치가 있을 수 있습니다.

하지만, 투자를 결정하기 전에 반드시 임차인과의 관계, 관련 법규 준수 여부, 그리고 잠재적 리스크를 충분히 분석하고 전문가와 상담하시는 것을 강력히 권장합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계