나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10148 [1] 서울특별시 금천구 독산동 678-1 모던하우스금천1호점 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2025.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ""지하철1호선 독산역"" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 아파트, 지식산업센터 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근으로 지하철1호선 ""독산역"" 및 각종 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제2층 제202호로서,
(사용승인일: 2021.09.08)
외벽 : 석재타일 붙임 마감 등,
창호 : 새시 창호임.

이용상태

공부상 ‘다세대주택(방1, 거실 및 주방, 화장실 등)‘임.(확장발코니 면적, 하층 복층면적 있음)

※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행 시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 인접도로 대비 평탄하게 조성된 부정형 토지로서 ‘공동주택(다세대주택)’ 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약11미터, 남서측으로 노폭 약6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 도시지역, 준공업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(2015-12-03)(서부간선지하도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

현황 하층 복층구조로, 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 통해 복층의 면적은 202호 전유면적과 유사한 것으로 조사되었는 바, 경매진행 시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10148 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 678-1 모던하우스금천1호점 제2층 제202호

용도: 다세대주택

건축물 사용승인일: 2021.09.08

감정가: 289,000,000원

토지면적: 16.53㎡ (약 5.00평)

토지지분: 16.53㎡ (약 5.00평)

건물면적: 28.79㎡ (약 8.71평)

건물지분: 28.79㎡ (약 8.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 지하철 1호선 독산역 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 본건은 다세대주택, 아파트, 지식산업센터 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량의 진출입이 용이하며, 인근으로 지하철 1호선 독산역 및 각종 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 시설: 독산역 인근 지역으로, 상업시설, 업무시설(지식산업센터) 등이 혼재하여 편의시설 이용이 용이한 편입니다. 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정 등기(2025.05.29 접수, 채권액 310,000,000원)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김민재

* 보증금: 0원 (미상)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024.10.02

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(이재호)

* 보증금: 310,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.02.18

* 확정일자: 2022.02.08

* 배당신고일자: 2024.02.26

* 대항력: 없음

* 비고: 본건 경매절차에서 말소될 것으로 예상됩니다.

* 기타 권리사항:

* 집합건물 등기부 요약 상 주택임차권(이재호)이 존재했으나, 강제경매개시결정 등기가 말소기준권리이므로 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 '지상권개요'에 대한 언급이 있으나, 구체적인 내용이 명시되어 있지 않아 확인이 필요합니다. 다만, 일반적인 강제경매의 경우 말소기준권리 이하의 권리만 소멸되므로, 별도로 인수해야 할 권리가 있는지 면밀한 확인이 필요합니다.

* 주의사항: 본건은 임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사로부터 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 독산역 역세권에 위치하며, 주변에 다세대 주택과 더불어 지식산업센터 등이 혼재되어 있어 배후 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 상권 자체보다는 주거 기능에 중점을 둔 지역으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 독산역 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 일반적인 수준으로 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 위치하고 있어 교육 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(김민재)의 보증금 미상: 해당 임차인이 실제로 거주하고 있으며 보증금액이 불확실하므로, 낙찰 후 인수해야 할 보증금액이 발생할 가능성이 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경에 대한 정확한 내용을 확인해야 합니다.

* 복층 구조: 공부상 면적과 현황상 복층 구조로 인한 실제 이용 면적에 차이가 있을 수 있으며, 이에 대한 현장 확인이 필요합니다.

* 임차보증금 반환청구권 포기 조건: 명시된 포기 조건이 모든 임차인에게 적용되는지, 또는 이행되지 않을 경우의 법적 문제는 없는지 명확히 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동 역세권에 위치한 신축(2021년 준공) 다세대 주택입니다. 입지 조건은 양호하나, 권리관계에 있어 대항력 있는 임차인의 보증금이 미상이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 또한, 주택도시보증공사(HUG) 관련 복잡한 조건이 명시되어 있어, 인수 시 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서 철저한 권리분석과 현장 조사를 바탕으로 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 독산역 역세권이라는 입지적 장점.

* 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물.

* 복층 구조로 인한 실사용 면적 활용 가능성.

1.8. 예상 입찰가 산정

* 감정가: 289,000,000원

* 건물 면적: 28.79㎡ (약 8.71평)

* 토지 지분: 16.53㎡ (약 5.00평)

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례 중 본건과 유사한 면적(29.87㎡)의 2023년식 다세대 주택이 2026년 5월 325,000,000원에 거래되었습니다. 이를 평당 약 1,088만원으로 환산할 수 있습니다.

* 본건은 감정가가 289,000,000원이며, 평당 약 3,318만원으로 시세 대비 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 토지 지분 가치가 높게 반영된 결과일 수 있습니다.

* 인수 보증금: 권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인 김민재의 보증금이 미상으로 남아 있어 잠재적 인수 위험이 존재합니다.

* 고려 사항: 대항력 있는 임차인의 보증금 미상, HUG 인수조건 변경, 임차보증금반환청구권 포기 조건 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 이러한 리스크를 감안하면 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 200,000,000원 ~ 230,000,000원

* 상기 입찰가 범위는 감정가의 약 69% ~ 79% 수준입니다.

* 추가 확인 사항:

* 임차인 김민재의 실제 보증금 및 권리관계 재확인 필수.

* HUG 인수조건 변경 관련 상세 내용 파악.

* 건축물대장 및 등기부등본상의 복층 구조 관련 사항 확인.

* 현장 조사 시 물건 상태 및 복층 구조 실제 이용 면적 확인.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.