나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10140 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 111-65 이노셀 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10140 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 111-65 이노셀 제5층 제501호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경10140
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 111-65 이노셀 제5층 제501호
• 감정가: 278,380,000원
• 최저가: 222,704,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매4계 2025타경10140 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 111-65 이노셀 제5층 제501호 | 감정가: 278,380,000원 | 최저가: 222,704,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 서울특별시 강서구 화곡동 다세대주택 경매 분석

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10140 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 111-65 이노셀 제5층 제501호

용도: 다세대주택 (철근콘크리트구조, 지상 5층 중 5층, 2014년 4월 3일 사용승인)

감정가: 278,380,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각 (부동산강제경매)

면적 현황:

- 토지면적: 30.92㎡ (약 9.35평)

- 건물 전용면적: 50.90㎡ (약 15.39평)

- 제시외 건물 면적: 21.00㎡ (약 6.35평)

- 제시외 포함 실사용면적: 71.90㎡ (약 21.74평)

1.2. 입지 조건

위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독·다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주거지역입니다.

교통상황:

본건 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 '화곡역'이 소재하고 있어 제반 교통환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 권리 분석

경매 구분:

본 건은 소유자 김OO와 채무자 김OO가 동일한 부동산 강제경매 물건입니다.

매각 조건 및 주의사항:

가장 중요한 주의사항은 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 **임차보증금반환청구권 포기 조건**으로 매각이 진행된다는 점입니다. 입찰자는 해당 조건을 면밀히 확인하고, 낙찰 시 해당 조건이 충족되는지 여부를 법원 및 관계기관을 통해 재차 확인해야 합니다. 만약 조건이 불이행될 경우 잔여 임차보증금에 대한 인수 리스크가 발생할 수 있습니다.

제시외 건물(21.00㎡)이 포함하여 일괄 매각되므로, 해당 제시외 건물에 대한 철거 부담은 없습니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석:

주거지역 내에 위치하며, 기본적인 근린생활시설은 갖추고 있으나 대규모 상권은 인근 화곡역 중심으로 형성되어 있습니다. 소규모 편의시설 및 생활밀착형 상권 이용에는 불편함이 없을 것으로 판단됩니다.

생활 정보:

교육 시설로는 '화곡초등학교'가 인근에 있어 학군 이용이 용이합니다. 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 지상주차장 등을 갖추고 있어 거주 환경은 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

현장 조사 한계:

현장 조사 시 **폐문부재**로 인해 내부 구조 및 이용상황은 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 작성되었으므로, 낙찰 후 명도 진행 시 내부 상태에 대한 재확인이 필요합니다.

법적 규제 리스크:

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)임과 동시에 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 **공항 관련 규제**가 다수 설정되어 있습니다. 이는 향후 재개발/재건축 추진 시 건축물의 최고 높이 및 개발 행위에 제약을 줄 수 있어 장기적인 가치 상승에 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

임차인 관련 특수조건:

**임차보증금반환청구권 포기 조건**이 매각 조건에 붙어 있다는 점이 가장 큰 리스크입니다. 조건 이행 여부를 반드시 확인해야 하며, 미이행 시 입찰 보증금을 몰수당하거나 잔금 납부 후 거액의 임차보증금을 인수하게 될 위험이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 2014년에 사용승인된 비교적 연식이 짧은 다세대주택으로, 5호선 화곡역 및 버스정류장 접근성이 양호한 일반 주거지역 내 물건입니다.

토지이용계획상의 공항 관련 규제는 장기적인 개발 호재에는 제약이 될 수 있으나, 단기적인 실거주 및 투자에는 큰 문제가 없습니다.

가장 핵심은 **임차권 승계인의 권리 포기 조건**으로, 해당 조건을 명확히 파악하고 대응한다면 인수할 권리가 없는 깔끔한 물건으로 진행될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

1. **지하철 접근성:** 5호선 화곡역 이용이 가능하며, 대중교통 환경이 양호합니다.

2. **비교적 신축:** 2014년식 건물로 노후화가 덜하여 수리비 부담이 적고, 임대 수요가 높을 수 있습니다.

3. **실사용 면적 증가:** 전용면적 외 **제시외 건물 21.00㎡** (약 6.35평)이 포함되어 있어 실사용 면적이 71.90㎡ (약 21.74평)으로 증가합니다.

4. **특수조건 활용:** 임차인의 잔여 보증금 반환청구권 포기 조건은 권리관계 해결을 전제로 한 조건이므로, 권리관계가 정리될 경우 시세 대비 저렴한 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다. 단, 조건 미충족 시 발생하는 리스크를 감안하여 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계