나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10130 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 850-6 채원빌 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울신정초등학교' 남동측 인근에 소재하고 주위는 다세대주택 및 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건소재 건물 '채원빌'은 남측으로 소로에 접하여 차량의 주정차가 용이하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(까치산역 2,5호선)이 소재함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제3층 제301호로서(사용승인 2012.03.22.)
외벽: 몰탈위페인팅 및 석재붙임등 마감
창호: 샷시 등 마감임.

이용상태

집합건축물대장상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고 평탄한 세장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물의 남측으로 약8미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 원추표면구역(원추표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 850-6 채원빌 제3층 제301호에 소재한 다세대주택입니다.

본건의 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경10130 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

감정평가액은 197,000,000원입니다.

토지 면적은 16.49㎡ (약 4.99평)이며, 건물 면적은 29.06㎡ (약 8.79평)입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

건물은 2012년 3월 22일에 사용승인이 되었으며, 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 3층에 위치합니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울신정초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

교통 상황은 건물 남측으로 약 8미터 도로에 접하여 차량의 접근 및 주차가 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2호선 및 5호선 까치산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2025년 1월 15일자 계양세무서장의 압류 (갑5)로 판단됩니다.

말소기준권리보다 후순위인 주택임차권 (을5), 주택도시보증공사의 강제경매 (갑6), 국민건강보험공단의 압류 (갑7)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

집합건물 등기부 요약상 모든 임차권 및 권리들은 말소 예정으로 표시되어 있습니다.

다만, '임차인 현황'에 '대항력 있음'으로 기재된 이윤재(이 ) 임차인이 존재하며, 보증금 및 차임은 0원으로 명시되어 있습니다.

또한, HUG 인수조건 변경 및 대항력 있는 임차인 관련 특이사항과 주의사항이 기재되어 있습니다. 이는 주택도시보증공사가 매수인에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨을 의미합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 지역 내에 위치하여 다수의 다세대 및 다가구 주택과 함께 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

이는 안정적인 주거 환경과 기본적인 상업 편의 시설 접근성을 제공합니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 지하철 2, 5호선 까치산역을 이용할 수 있는 역세권에 해당하며, 주변 버스 정류장 이용도 편리합니다.

또한, 인근에 서울신정초등학교가 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: '임차인 현황'에 '대항력 있음'으로 기재된 이윤재(이 ) 임차인이 존재합니다. 보증금 0원, 차임 0원으로 명시되어 있으나, 금액이 0원이라도 실제 점유 및 권리 관계에 대한 추가적인 면밀한 확인이 반드시 필요합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

* HUG 인수 조건: 주택도시보증공사(이형노)는 보증금 157,000,000원을 가지고 있으나, '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다. 특별 매각 조건에 따라 HUG는 매수인에게 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각이 진행되므로, 권리상의 위험은 축소될 것으로 보이나, 이 조건의 완벽한 이행 여부는 입찰 전 최종 확인이 필요합니다.

* 공항 중요시설물보호지구: 해당 지역이 공항 중요시설물보호지구에 속해 있어, 항공기 소음이나 관련 규제에 대한 잠재적인 영향 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 2, 5호선 까치산역 이용이 가능한 교통의 요지에 있습니다.

주변은 주택 및 상가 등이 혼재한 일반적인 주거 지역입니다.

권리 분석상으로는 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 것으로 보이나, '대항력 있음'으로 기재된 임차인 이윤재(이 )의 존재와 HUG 관련 특수 매각 조건은 입찰 전 반드시 상세하게 확인해야 할 사항입니다.

특히, 보증금 0원의 임차인이 명도 과정에서 어떤 영향을 미칠지 신중하게 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 까치산역 (2, 5호선)이 인접하여 출퇴근 및 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 안정적인 주거 환경: 다세대 및 다가구 주택이 밀집한 지역으로, 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

* 소형 면적: 전용면적 29.06㎡ (약 8.79평)으로 1인 가구나 소규모 가구의 선호도가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 조건의 다세대주택 시세는 평당 약 13,247,000원에서 35,775,000원까지 다양하게 형성되어 있습니다.

본 물건은 2012년식 건물로, 신축에 비해 연식이 있으나 비교적 최근 건축된 건물입니다. 전용면적 29.06㎡ (약 8.79평)임을 감안할 때, 보수적으로 평당 15,000,000원 ~ 20,000,000원의 시세를 적용해볼 수 있습니다.

이에 따른 예상 시세 범위는 약 131,850,000원 (8.79평 * 1500만원) ~ 175,800,000원 (8.79평 * 2000만원)으로 산정됩니다.

인수 보증금은 '임차인 현황' 상 이윤재(이 )의 보증금이 0원으로 기재되어 있어, 실질적인 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. HUG의 이형노 임차인 보증금 157,000,000원 역시 매각 조건에 따라 소멸될 예정입니다.

감정가는 197,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인(이윤재)의 존재와 HUG 인수조건부 매각이라는 특수성을 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 160,000,000원 ~ 180,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

최종 입찰가 결정 전, 대항력 있는 임차인 이윤재(이 )에 대한 명도 가능성 및 예상 비용, HUG 인수 조건의 최종 이행 여부를 반드시 추가 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.