나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10103 [1] 서울특별시 금천구 독산동 336-8 미림에이클래스 제101동 제13층 제1305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 서울지하철1호선 ""독산역"" 북측 인근(독산동 336-8
외 1필지)에 위치하며, 주변은 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은
보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 지하철 1호선 독산역 및 노선버스
정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하 1층 지상 13층(사용승인 2021년 06월 04일) 내
제13층 제1305호로서
외벽 : 석재붙임 등 마감
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기, 주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 평지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 20m 내외, 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<독산동 336-8>
도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 중로1류(폭20m~25m)(2024-06-27)
(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역
(2015-08-27)(서울특별시고시제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)
<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부
(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

<독산동 336-24>
도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로2류(폭8m~10m)(2024-06-27)
(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역
(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)
<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위
사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건의 등기사항전부증명서상 주택임차권등기(임차보증금 304,000,000원, 2024.02.23.)
가 되어 있으니 참조하시기 바람.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경10103 (1) 서울특별시 금천구 독산동 336-8 미림에이클래스 제101동 제13층 제1305호

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행 중인 부동산강제경매 사건입니다.

소재지는 서울특별시 금천구 독산동 336-8번지에 위치한 미림에이클래스 제101동 13층 1305호입니다.

용도는 오피스텔이며, 건물 전용면적은 27.18㎡ (약 8.22평), 토지 지분 면적은 10.96㎡ (약 3.32평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

감정가는 299,000,000원입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본 물건은 지하철 1호선 독산역 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 독산역 및 다수의 버스 노선이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 북측으로 약 8m, 남측으로 약 20m 폭의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지 이용계획상 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 지역 발전에 따른 잠재력을 가지고 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 서울남부지방법원 2025타경10103 강제경매개시결정 등기입니다.

등기부상 채권 총액은 304,000,000원입니다.

현재 파악된 임차인은 다음과 같습니다.

* 임차인: 이예은

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-11-27

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 금전적 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 주택도시보증공사 (HUG) 관련 임차권

등기부상 주택임차권(김재우)이 존재하며, 보증금은 304,000,000원으로 기재되어 있습니다.

그러나 본 경매 물건의 특이사항 및 주의사항에 따르면, 임차인 김재우 및 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

따라서, 본 경매 절차를 통해 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

본 물건이 소재한 독산동은 지하철 1호선 독산역을 중심으로 형성된 역세권 상권입니다.

주변에 다수의 오피스텔이 밀집해 있어 직장인 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

근린생활시설 또한 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

향후 지역 개발 계획 및 교통망 확충 등은 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 2021년 6월 4일 사용승인된 미림에이클래스 오피스텔의 13층에 위치합니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 지하 1층, 지상 13층 규모입니다.

내부에는 위생 및 급배수 시설, 난방 설비, 승강기, 주차 설비 등 오피스텔로서 갖추어야 할 기본적인 편의시설이 마련되어 있습니다.

지하철 1호선 독산역이 인접해 있어 서울 및 수도권 각지로의 이동이 편리합니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 이예은: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 명도 과정에서 임차인의 협조 여부 및 추가적인 분쟁 가능성은 완전히 배제할 수 없습니다.

* HUG 관련 조건부 인수: 임차 보증금 304,000,000원에 대한 HUG의 권리 포기 및 말소 조건이 명확히 이행되어야 합니다. 만약 이 조건이 충족되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있으므로 계약 조건 및 등기 말소 여부를 철저히 확인해야 합니다.

* 현황 주거용 사용: 건축물대장상 용도는 오피스텔(업무시설)이나, 현황 주거용으로 사용 중이라는 점은 추후 세무 및 법률 관련 이슈 발생 가능성을 고려해야 합니다. 다만, 오피스텔의 경우 주거 겸용이 일반적이므로 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

* 주변 혐오시설: 현재 파악된 정보만으로는 본 물건 인근에 심각한 혐오시설이 위치한다는 증거는 없습니다. 다만, 최종 입찰 전 주변 환경에 대한 추가적인 현장 조사가 권장됩니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 서울 지하철 1호선 독산역 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 입지 조건 및 건물 상태가 양호한 편입니다.

권리 분석상 인수해야 할 임차보증금이 없는 것으로 파악되어 투자 부담이 적다는 점이 큰 장점입니다.

다만, HUG 관련 임차권의 조건부 말소 처리 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 위험 요소를 면밀히 검토해야 합니다.

시장 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 지하철 1호선 독산역 도보 이용 가능 거리로 교통 편의성이 매우 높습니다.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 인수 부담 없음: 권리 분석상 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없어 명확한 투자금 산정이 가능합니다.

* 꾸준한 임대 수요: 역세권 오피스텔로서 직장인 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 소유권 확보가 명확하고 안정적입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 299,000,000원

인수 보증금: 0원

최근 유사 면적(27-30㎡)의 독산동 오피스텔 매매 사례를 조사한 결과, 대략 230,000,000원 ~ 250,000,000원 수준의 시세가 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

감정가가 현재 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 판단되나, 인수 보증금이 없는 점을 감안할 때, 시세 범위를 고려한 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 250,000,000원 ~ 270,000,000원 범위에서 보수적으로 접근하는 것을 추천합니다.

최종 입찰가는 해당 물건의 현장 답사 결과, 명도 난이도, 본인의 자금 계획 및 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.