나이스옥션 법원경매 제주 2024타경4386 [1] 제주특별자치도 서귀포시 OOO OOO OOOOO OOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2024.06.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 수망리 소재 "수망리사무소" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하며, 본건으로의 제반차량 진출입이 가능하여 제반 교통상황 무난함.

형태 및 이용상태

본건은 인접 도로 대비 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지임.

인접 도로상태

서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2015-09-07)<공항시설법>, 경관보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

제시목록 외의 물건

별지 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

본건은 공부상 지목 "과수원"이나, 현황 "대"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호(1-3)
구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
규묘: 지상2층
외벽: 제주석붙임 등.
내벽: 시멘트몰탈 등.
바닥: 시멘트몰탈 등.
창호: 샷시창 등.

이용상태

기호(1-3): 단독주택임.

설비내역

-

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

본건 건물 기호(1-3)는 공부상 면적[기호(1-3) 1층: 53.72㎡, 기호(1) 2층: 46.96㎡, 기호(2,3) 2층: 43.56㎡]과 실측 면적[기호(1-3) 1층: 71.75㎡, 기호(1) 2층: 56.45㎡, 기호(2,3) 2층: 53.05㎡]이 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 본건 건물 기호(1-3)는 사용승인전 공사가 중단 된 건물임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-특별매각조건, 목록4.는 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함)
-목록 1~3.은 신축공사 중 사용승인 전 공사가 중단된 건물임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경4386 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 수망리 162-2 제1동

용도: 단독주택

감정가: 1,127,232,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 세림신용협동조합

1.2. 토지 정보

토지면적: 2,032.00㎡ (약 614.70 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

공부상 지목: 과수원

현황 지목: 대

토지이용계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역

1.3. 건물 정보

건물면적: 295.24㎡ (약 89.31 평)

건물 제시외면적: 18.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 2층

외벽: 제주석붙임 등

내벽: 시멘트몰탈 등

창호: 샷시창 등

이용상태: 단독주택

건물 상태: 신축 공사 중 사용승인 전 공사 중단 상태

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 수망리 소재 "수망리사무소" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있습니다. 남원읍 수망리는 온화한 기후와 아름다운 자연환경을 갖춘 지역으로 알려져 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 제반 차량의 진출입이 용이하여 교통 상황은 무난합니다.

2.3. 도로상태

본건 토지는 서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접하여 차량 통행 및 진출입에 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기사항 요약 (토지)

말소기준권리: 을3 근저당 (세림신용협동조합, 2021-02-19, 840,000,000원)

등기사항 요약:

* 갑1: 소유권이전 (현경만, 2012-03-26)

* 갑2: 소유권이전 (김덕형, 2021-02-19, 매매 금300,000,000원)

* 을3: 근저당 (세림신용협동조합, 2021-02-19, 금840,000,000원) - 말소기준권리

* 을6: 근저당 (엄경종외 3명, 2021-05-10, 금260,000,000원) - 말소

* 을11: 근저당 (박보람, 2022-07-04, 금300,000,000원) - 말소

* 갑3: 가압류 (이승철, 2022-07-18, 금110,000,000원) - 말소

* 갑4: 압류 (제주세무서장, 2024-02-15) - 말소

* 갑5: 임의경매 (세림신용협동조합, 2024-04-22, 668,700,833원) - 본 건 경매개시결정

* 을11-1: 11번 근저당부채권 압류 (성주군, 2025-07-28) - 말소

등기부채권 총액: 1,510,000,000원

3.2. 등기사항 요약 (건물)

말소기준권리: 갑2 가압류 (세림신용협동조합, 2024-03-12, 금638,737,258원)

등기사항 요약:

* 갑1: 소유권보존 (김덕형, 0001-01-01)

* 갑2: 가압류 (세림신용협동조합, 2024-03-12, 금638,737,258원) - 말소기준권리

* 을1: 근저당 (세림신용협동조합, 2024-03-28, 금840,000,000원) - 말소

* 갑3: 임의경매 (세림신용협동조합, 2024-04-22, 668,700,833원) - 본 건 경매개시결정

* 갑4: 압류 (제주세무서장, 2024-06-11) - 말소

등기부채권 총액: 1,478,737,258원

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 서귀포시 남원읍 수망리는 단독주택과 농경지가 혼재된 지역으로, 비교적 조용하고 한적한 주거 환경을 형성하고 있습니다. 인근에 제주도의 자연 경관을 즐길 수 있는 오름 등이 위치해 있습니다.

4.2. 주변 시설

주변에 "수망리사무소"가 위치하고 있으며, 버스정류장 등 기본적인 교통 및 생활 편의시설이 인근에 소재합니다. 또한, 남원읍 지역은 관광지 및 골프장과 인접하여 있어 외부 방문객의 유입이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근 버스정류장을 통해 지역 내 이동이 가능하며, 상세한 편의시설 정보는 추가 조사가 필요합니다.

5.2. 공공시설

"수망리사무소"가 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공사 중단 및 미사용승인

본건 건물(기호 1~3)은 신축 공사 중 사용 승인 전에 공사가 중단된 상태로, 완공 및 사용 승인을 위해서는 상당한 추가 공사 및 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 공부와의 차이

토지의 공부상 지목은 "과수원"이나 현황은 "대"이며, 건물의 경우 공부상 면적과 실측 면적이 상이합니다. 이는 향후 재산권 행사 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 건물 공부상 면적 (기호 1~3) 1층: 53.72㎡, 기호 (1) 2층: 46.96㎡, 기호 (2,3) 2층: 43.56㎡

* 건물 실측 면적 (기호 1~3) 1층: 71.75㎡, 기호 (1) 2층: 56.45㎡, 기호 (2,3) 2층: 53.05㎡

6.3. 농지취득자격증명 필요

목록 4(현황 '대')는 공부상 지목이 '과수원'이므로 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 매각 결정 기일까지 제출하지 못할 경우 매수 신청 보증금이 반환되지 않으니 유의해야 합니다. 농지법 개정으로 농지위원회 심의가 필요한 경우 14일 이내 발급이 가능하며, 입찰 전 해당 행정관서에 문의가 필요합니다.

6.4. 재매각

본 물건은 재매각 건으로, 이전 매각 절차에서 유찰 또는 취하된 사유에 대한 확인이 필요합니다. 이는 가격 조정 또는 추가적인 문제가 있을 가능성을 시사할 수 있습니다.

6.5. 제시외 물건

목록 4. 지상에 매각에서 제외되는 이동식 철제컨테이너가 소재하고 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 수망리에 위치한 단독주택 용지의 토지 및 미완공 건물입니다. 넓은 토지 면적을 확보하고 있으나, 건물은 현재 공사 중단 상태이며 사용 승인 전이므로 신축 또는 완공까지 상당한 추가 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됩니다. 토지의 지목과 현황이 다른 점, 건물 면적의 공부상 차이점 등도 확인이 필요합니다. 특히, 농지 취득 자격 증명이 필요한 점과 재매각 건이라는 점은 입찰 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 주변 환경은 조용하고 자연 친화적이나, 생활 편의시설에 대한 접근성은 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 제주도 내 토지 확보: 제주도라는 희소성 있는 지역에 넓은 면적의 토지를 확보할 수 있습니다.

* 계획관리지역: 건폐율 40%, 용적률 100%로 향후 개발 및 건축에 유리한 용도지역입니다.

* 토지 활용 가능성: 현황 '대'로 활용 중인 과수원 지목 토지로, 건축물 완공 시 주거용 또는 기타 용도로 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,127,232,000원입니다. 주변 시세 분석 결과, 남원읍 수망리 지역의 토지 가격은 평당 약 22만원에서 42만원 사이로 형성되어 있으며, 과수원 지목 토지의 경우 평당 30만원 내외에서 거래되는 사례가 있습니다.

다만, 본건은 건축 중단 상태의 건물로 인해 추가 공사 비용이 상당할 것으로 예상됩니다. 또한, 농지취득자격증명 발급 관련 절차 및 재매각이라는 점을 고려해야 합니다.

현재 매각 대상 토지의 면적이 2,032㎡ (약 614.70평)임을 감안할 때, 토지 가치만으로 단순 계산 시 평당 30만원을 적용하면 약 1억 8천만원 수준의 토지 가치를 추정할 수 있습니다. 그러나 이는 현황 '대' 및 계획관리지역이라는 점을 감안한 단순 추정치입니다.

건물 자체의 가치는 공사 중단 상태 및 미사용승인으로 인해 현재로서는 현저히 낮게 평가될 수밖에 없습니다. 따라서 예상 입찰가는 토지 가치 및 잠재적 활용 가능성, 그리고 신축 및 완공에 필요한 추가 비용을 종합적으로 고려하여 결정될 필요가 있습니다.

이러한 점들을 감안할 때, 감정가 대비 일정 비율 하락한 가격에서 시작할 가능성이 있으며, 추가적인 리스크 요소를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

추가 공사 비용, 완공 후 예상 가치, 지역 개발 계획 등을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 60% ~ 70% 수준인 약 6억 7천만원 ~ 7억 9천만원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

[참고]

* 본건 건물의 경우, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황상 인수할 보증금이 없으나, 임대관계는 미상임으로 주의가 필요합니다.

* 입찰 전 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 관련 절차를 반드시 확인하시기 바랍니다.

* 제주 지역의 농지 취득은 외지인 심사 강화 등 관련 규제가 강화되고 있으니 유의해야 합니다.

* 주변에 폐기물 처리 시설 설치 반대 민원 사례가 있으나, 본건 소재지와의 직접적인 관련성은 낮아 보입니다.1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경4386 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 수망리 162-2 제1동

용도: 단독주택

감정가: 1,127,232,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 세림신용협동조합

1.2. 토지 정보

토지면적: 2,032.00㎡ (약 614.70 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

공부상 지목: 과수원

현황 지목: 대

토지이용계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역

1.3. 건물 정보

건물면적: 295.24㎡ (약 89.31 평)

건물 제시외면적: 18.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 2층

외벽: 제주석붙임 등

내벽: 시멘트몰탈 등

창호: 샷시창 등

이용상태: 단독주택

건물 상태: 신축 공사 중 사용승인 전 공사 중단 상태

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 수망리 소재 "수망리사무소" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있습니다. 남원읍 수망리는 온화한 기후와 아름다운 자연환경을 갖춘 지역으로 알려져 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 제반 차량의 진출입이 용이하여 교통 상황은 무난합니다.

2.3. 도로상태

본건 토지는 서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접하여 차량 통행 및 진출입에 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기사항 요약 (토지)

말소기준권리: 을3 근저당 (세림신용협동조합, 2021-02-19, 840,000,000원)

등기사항 요약:

* 갑1: 소유권이전 (현경만, 2012-03-26)

* 갑2: 소유권이전 (김덕형, 2021-02-19, 매매 금300,000,000원)

* 을3: 근저당 (세림신용협동조합, 2021-02-19, 금840,000,000원) - 말소기준권리

* 을6: 근저당 (엄경종외 3명, 2021-05-10, 금260,000,000원) - 말소

* 을11: 근저당 (박보람, 2022-07-04, 금300,000,000원) - 말소

* 갑3: 가압류 (이승철, 2022-07-18, 금110,000,000원) - 말소

* 갑4: 압류 (제주세무서장, 2024-02-15) - 말소

* 갑5: 임의경매 (세림신용협동조합, 2024-04-22, 668,700,833원) - 본 건 경매개시결정

* 을11-1: 11번 근저당부채권 압류 (성주군, 2025-07-28) - 말소

등기부채권 총액: 1,510,000,000원

3.2. 등기사항 요약 (건물)

말소기준권리: 갑2 가압류 (세림신용협동조합, 2024-03-12, 금638,737,258원)

등기사항 요약:

* 갑1: 소유권보존 (김덕형, 0001-01-01)

* 갑2: 가압류 (세림신용협동조합, 2024-03-12, 금638,737,258원) - 말소기준권리

* 을1: 근저당 (세림신용협동조합, 2024-03-28, 금840,000,000원) - 말소

* 갑3: 임의경매 (세림신용협동조합, 2024-04-22, 668,700,833원) - 본 건 경매개시결정

* 갑4: 압류 (제주세무서장, 2024-06-11) - 말소

등기부채권 총액: 1,478,737,258원

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 서귀포시 남원읍 수망리는 단독주택과 농경지가 혼재된 지역으로, 비교적 조용하고 한적한 주거 환경을 형성하고 있습니다. 인근에 제주도의 자연 경관을 즐길 수 있는 오름 등이 위치해 있습니다.

4.2. 주변 시설

주변에 "수망리사무소"가 위치하고 있으며, 버스정류장 등 기본적인 교통 및 생활 편의시설이 인근에 소재합니다. 또한, 남원읍 지역은 관광지 및 골프장과 인접하여 있어 외부 방문객의 유입이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근 버스정류장을 통해 지역 내 이동이 가능하며, 상세한 편의시설 정보는 추가 조사가 필요합니다.

5.2. 공공시설

"수망리사무소"가 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공사 중단 및 미사용승인

본건 건물(기호 1~3)은 신축 공사 중 사용 승인 전에 공사가 중단된 상태로, 완공 및 사용 승인을 위해서는 상당한 추가 공사 및 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 공부와의 차이

토지의 공부상 지목은 "과수원"이나 현황은 "대"이며, 건물의 경우 공부상 면적과 실측 면적이 상이합니다. 이는 향후 재산권 행사 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 건물 공부상 면적 (기호 1~3) 1층: 53.72㎡, 기호 (1) 2층: 46.96㎡, 기호 (2,3) 2층: 43.56㎡

* 건물 실측 면적 (기호 1~3) 1층: 71.75㎡, 기호 (1) 2층: 56.45㎡, 기호 (2,3) 2층: 53.05㎡

6.3. 농지취득자격증명 필요

목록 4(현황 '대')는 공부상 지목이 '과수원'이므로 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 매각 결정 기일까지 제출하지 못할 경우 매수 신청 보증금이 반환되지 않으니 유의해야 합니다. 농지법 개정으로 농지위원회 심의가 필요한 경우 14일 이내 발급이 가능하며, 입찰 전 해당 행정관서에 문의가 필요합니다.

6.4. 재매각

본 물건은 재매각 건으로, 이전 매각 절차에서 유찰 또는 취하된 사유에 대한 확인이 필요합니다. 이는 가격 조정 또는 추가적인 문제가 있을 가능성을 시사할 수 있습니다.

6.5. 제시외 물건

목록 4. 지상에 매각에서 제외되는 이동식 철제컨테이너가 소재하고 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 수망리에 위치한 단독주택 용지의 토지 및 미완공 건물입니다. 넓은 토지 면적을 확보하고 있으나, 건물은 현재 공사 중단 상태이며 사용 승인 전이므로 신축 또는 완공까지 상당한 추가 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됩니다. 토지의 지목과 현황이 다른 점, 건물 면적의 공부상 차이점 등도 확인이 필요합니다. 특히, 농지 취득 자격 증명이 필요한 점과 재매각 건이라는 점은 입찰 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 주변 환경은 조용하고 자연 친화적이나, 생활 편의시설에 대한 접근성은 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 제주도 내 토지 확보: 제주도라는 희소성 있는 지역에 넓은 면적의 토지를 확보할 수 있습니다.

* 계획관리지역: 건폐율 40%, 용적률 100%로 향후 개발 및 건축에 유리한 용도지역입니다.

* 토지 활용 가능성: 현황 '대'로 활용 중인 과수원 지목 토지로, 건축물 완공 시 주거용 또는 기타 용도로 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,127,232,000원입니다. 주변 시세 분석 결과, 남원읍 수망리 지역의 토지 가격은 평당 약 22만원에서 42만원 사이로 형성되어 있으며, 과수원 지목 토지의 경우 평당 30만원 내외에서 거래되는 사례가 있습니다.

다만, 본건은 건축 중단 상태의 건물로 인해 추가 공사 비용이 상당할 것으로 예상됩니다. 또한, 농지취득자격증명 발급 관련 절차 및 재매각이라는 점을 고려해야 합니다.

현재 매각 대상 토지의 면적이 2,032㎡ (약 614.70평)임을 감안할 때, 토지 가치만으로 단순 계산 시 평당 30만원을 적용하면 약 1억 8천만원 수준의 토지 가치를 추정할 수 있습니다. 그러나 이는 현황 '대' 및 계획관리지역이라는 점을 감안한 단순 추정치입니다.

건물 자체의 가치는 공사 중단 상태 및 미사용승인으로 인해 현재로서는 현저히 낮게 평가될 수밖에 없습니다. 따라서 예상 입찰가는 토지 가치 및 잠재적 활용 가능성, 그리고 신축 및 완공에 필요한 추가 비용을 종합적으로 고려하여 결정될 필요가 있습니다.

이러한 점들을 감안할 때, 예상 입찰가는 감정가의 60% ~ 70% 수준인 약 6억 7천만원 ~ 7억 9천만원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

[참고]

* 본건 건물의 경우, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황상 인수할 보증금이 없으나, 임대관계는 미상임으로 주의가 필요합니다.

* 입찰 전 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 관련 절차를 반드시 확인하시기 바랍니다.

* 제주 지역의 농지 취득은 외지인 심사 강화 등 관련 규제가 강화되고 있으니 유의해야 합니다.

* 주변에 폐기물 처리 시설 설치 반대 민원 사례가 있으나, 본건 소재지와의 직접적인 관련성은 낮아 보입니다.

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