나이스옥션 법원경매 제주 2024타경4386 [1] 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 수망리 162-2 제1동 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경4386 [1] 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 수망리 162-2 제1동 단독주택 경매

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제주지방법원 경매2계 2024타경4386 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 수망리 162-2 제1동 | 감정가: 1,127,232,000원 | 최저가: 386,640,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호: 제주지방법원 2024타경4386 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 수망리 162-2 제1동

용도: 단독주택

감정가: 1,127,232,000원

토지면적: 2,032.00㎡ (약 614.68평)

건물면적: 885.72㎡ (약 267.94평)

제시외 건물면적: 18.00㎡ (약 5.45평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 세OOO

1.2. 특이 및 주의사항

본건은 농지취득자격증명 제출이 필요한 물건이며, 과거 매각이 취소된 재매각 물건입니다.

특히 목록4.는 매각결정기일까지 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 하며, 미제출 시 매수신청보증금을 반환받을 수 없습니다.

또한, 본건 건물은 사용승인전 공사가 중단된 상태의 미완성 건물이라는 점을 인지해야 합니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서귀포시 남원읍 수망리 소재 "수망리사무소" 북동측 인근에 위치한 주거용 건부지입니다.

주위는 단독주택과 농경지가 혼재된 전형적인 농어촌 마을의 모습을 하고 있으며, 조용하고 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

또한, 본건 서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이하며, 제반 교통상황은 양호합니다.

토지 형태는 인접 도로 대비 대체로 평탄한 사다리형의 주거용 건부지입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

계획관리지역에 위치하여 비교적 개발에 유리한 조건을 가지고 있으나, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급 등 제주특별자치도의 엄격한 보전지구 규제가 다수 적용되고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(전부제한) 및 건축계획심의대상구역으로 지정되어 있어, 향후 증개축 및 개발 행위 시 제한사항을 반드시 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 개요

본건은 부동산임의경매 사건으로, 채권자가 담보권을 실행하는 경매입니다.

소유자와 채무자가 동일한 김OO로, 단순한 채무 변제를 위한 매각으로 추정됩니다.

입찰 전 등기부등본 확인을 통해 말소기준권리 및 임차인 현황을 정확히 파악해야 하며, 본 보고서의 정보만으로는 완벽한 권리분석을 대체할 수 없습니다.

3.2. 임대차 관계

임대관계는 미상으로 보고되어 있습니다.

현장 조사 및 전입세대 열람을 통해 실제 거주자 유무 및 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 필수적으로 확인해야 합니다.

미확인 시 명도에 따른 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권분석

본건 소재지는 주거 및 농업 지역으로 형성되어 있어 상업시설이 발달된 상권은 아닙니다.

인근 "수망리사무소" 주변으로 최소한의 편의시설이 있을 수 있으나, 대규모 상업 시설 이용은 서귀포 시내권 또는 남원읍 중심지까지 이동해야 합니다.

투자 목적이 상권 형성에 있다면 부적합하며, 조용한 주거 환경에 초점을 맞춰야 합니다.

4.2. 생활정보 및 혐오시설 유무

주변에는 단독주택과 농경지가 주를 이루고 있어 조용하고 자연 친화적인 생활이 가능합니다.

주변에 대규모의 특정 혐오시설은 확인되지 않습니다.

다만, 개별 주택 주변의 작은 시설물 유무 등은 현장 답사를 통해 직접 확인하는 것이 안전합니다.

생활 편의시설은 자차를 이용해야 하는 불편함이 따를 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지취득자격증명 제출 의무

가장 큰 리스크는 토지 지목이 '과수원'으로 되어 있어 농지취득자격증명(농취증) 제출 의무가 있다는 점입니다.

현재 현황은 '대(주거용 건부지)'이나, 지목이 변경되지 않아 농취증이 필요합니다.

매수자는 농지법상 자격 요건을 충족해야 하며, 기한 내 미제출 시 보증금 전액을 몰수당하게 됩니다.

자격이 없는 경우라면, 토지의 현황 변경 또는 지목 변경 가능성 등을 사전에 법률적으로 검토해야 합니다.

5.2. 미완성 건물 및 면적 상이 문제

본건 건물은 "사용승인전 공사가 중단 된 건물"로, 현재 법적으로 거주가 불가능한 미완성 상태입니다.

매수 후 건물의 잔여 공사를 완료하고, 건축법상 적법한 절차(준공 검사 및 사용 승인)를 거쳐야만 주거용으로 이용할 수 있습니다.

또한, 공부상 면적보다 실측 면적이 더 큰 것으로 확인되어, 향후 사용승인 과정에서 면적 증축에 따른 복잡한 행정 절차 및 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

5.3. 재매각 이력

재매각 물건은 과거 낙찰자가 보증금을 포기하고 취득을 포기했다는 의미입니다.

이러한 이력은 권리 관계의 복잡성 또는 물건 자체의 중대한 하자가 잠재되어 있을 가능성을 시사하므로, 더욱 철저한 조사가 요구됩니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 2천 제곱미터(약 614.68평)에 달하는 대형 토지와 885제곱미터(약 267.94평) 규모의 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

제주도 내에서도 비교적 개발 규제가 덜한 계획관리지역에 위치하며, 주거용 건부지로 현황 이용 중입니다.

높은 감정가(11억대)에서 알 수 있듯이, 완성되었을 경우 고급 단독주택으로서의 가치가 기대됩니다.

6.2. 투자 포인트

A. 대형 토지 및 건물: 넉넉한 토지 면적(614.68평)과 상당한 규모의 미완성 건물(267.94평)을 취득할 수 있는 기회입니다.

B. 계획관리지역: 보전 관리 지역보다는 토지 이용 및 개발에 유리합니다.

C. 재매각 및 특이사항으로 인한 경쟁률 하락 기대: 농취증, 미완성 건물, 재매각 이력 등의 리스크로 인해 일반 투자자의 접근이 어렵습니다. 따라서 권리분석과 준공 절차에 대한 명확한 해결책을 가진 전문 투자자에게는 낮은 경쟁률로 매수할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

D. 실사용 목적의 고급 주택: 건물을 직접 완성하여 제주도 내 고급 별장이나 대형 펜션 등 실사용 목적의 부동산으로 개발하고자 하는 투자자에게 적합합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매2계