나이스옥션 법원경매 제주 2024타경25505 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 998-3 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청연 · 평가일 2024.05.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 소재 "유수암리 개척단지" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하나, 주위환경을 볼 때 대중교통 여건은 다소 불편한 편입니다.

형태 및 이용상태

기호 (1),(2)는 인접토지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 토지임야 상태입니다.

인접 도로상태

기호 (1),(2) 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 콘크리트 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1),(2) 공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>,경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,
생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,
지하수자원보전3등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,지하수
자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,건축계획심의
대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상입니다.

2) 기타 : 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 제주지방법원에서 진행하는 2024타경25505 (1) 부동산강제경매 사건입니다.

채권자는 김OO이며, 매각 대상은 제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 998-3 소재 임야 토지입니다.

토지 면적은 479.00㎡(약 145평)이며, 건물 면적은 0.00㎡입니다.

감정평가액은 128,851,000원입니다.

2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 소재 "유수암리 개척단지" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 전원적인 분위기를 형성하고 있습니다.

차량 진입은 가능하나, 대중교통 이용 환경은 다소 불편한 편입니다.

인접 도로로는 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 콘크리트 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급 및 4등급, 건축계획심의대상구역 등으로 지정되어 있어 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2019년 4월 11일 접수된 광석농업협동조합의 근저당권(을28)입니다.

이 근저당권보다 선순위인 권리는 없으며, 이 권리 이후에 등기된 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리로는 을구 순위번호 25번의 지상권설정등기(2016년 3월 2일 접수, 광석농업협동조합)가 있습니다. 이 지상권은 존속기간이 30년으로 설정되어 있으며, 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수될 가능성이 있습니다. 비록 물건명세서에 말소한다는 취지의 각서가 제출되었다고 하나, 법적 효력은 별도로 판단해야 하므로 주의가 필요합니다.

말소 예정인 권리들은 다음과 같습니다.

* 갑1 소유권이전 (1996-08-13, 김송옥, 매매)

* 을28 근저당권 (2019-04-11, 광석농업협동조합, 325,000,000원) - 말소기준권리

* 갑6 압류 (2024-04-03, 공주시)

* 갑7 강제경매 (2024-04-17, 김영수, 170,000,000원) - 본건 경매 사건

임차인 현황으로는 인수되는 보증금이 없으며, 임대관계는 미상으로 조사되었습니다.

4. 상권분석

본건은 제주시 애월읍 유수암리의 농경지 및 단독주택이 혼재된 지역에 위치한 임야입니다.

주변 환경상 상업 시설의 발달이 활발한 지역은 아니며, 대중교통 이용이 다소 불편한 점을 고려할 때 상업적 가치보다는 토지 자체의 잠재력을 고려해야 합니다.

주변 시설 및 혐오시설 정보는 제공된 자료에서 확인할 수 없으며, 현재 사용 가능한 도구를 통해 실시간으로 파악하기 어렵습니다.

5. 생활정보

주위 환경은 단독주택 및 농경지가 혼재된 조용한 지역으로, 전원생활에 적합할 수 있습니다.

단, 대중교통 여건이 다소 불편하며, 주변 편의시설 및 교육, 의료 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 지상권 인수 위험: 을구 순위번호 25번의 지상권 설정 등기가 낙찰 후에도 소멸되지 않고 인수될 가능성이 있습니다. 비록 말소 각서가 제출되었으나, 법적 효력 및 집행은 별개의 문제이므로 철저한 확인이 필요합니다.

* 재매각 물건: 본 건은 이전 경매에서 유찰되어 재매각되는 물건입니다. 이는 매수 희망자의 부족, 예상치 못한 문제점, 또는 시장 가치에 대한 이견 등이 원인일 수 있습니다.

* 토지이용 제한: 계획관리지역 외 다수의 공법상 규제(가축사육제한, 경관/생태/지하수 보전 등급, 건축계획심의대상구역)가 존재하여 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 물리적 상태: 현재 자연 초지 상태이며 일부 지상에 잡목이 소재하고 있어, 토지 정리 및 개발 시 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주도 애월읍의 계획관리지역 내 임야로, 감정가는 1억 2천만 원대입니다.

주변은 전원적인 주거 및 농경지 혼재 지역이며, 대중교통 접근성은 다소 떨어집니다.

가장 큰 위험 요인은 선순위 지상권의 인수 가능성입니다. 비록 말소 각서가 제출되었으나, 낙찰자가 이를 반드시 확인하고 대비해야 합니다.

다수의 토지이용 제한과 재매각 이력 등은 투자 결정 시 신중한 검토를 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 제주도라는 입지적 장점과 계획관리지역이라는 용도지역으로 인한 향후 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 기존 토지 가격 대비 저평가되어 있다면, 지상권 문제를 해결하고 개발 계획을 수립했을 때 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 농경지 및 단독주택이 혼재된 지역으로, 전원생활을 위한 토지 또는 소규모 개발 사업 부지로의 활용 가능성을 탐색해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 제공된 '인수 보증금'이 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 산정할 수 있습니다.

본 건의 감정가는 128,851,000원입니다.

정확한 예상 입찰가 산정은 현장 조사, 주변 시세 분석, 지상권 인수 비용 및 향후 개발 가능성, 재매각 사유 분석 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.