나이스옥션 법원경매 제주 2024타경3987 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 일과리 OOOO 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2024.06.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 일과리 소재 "일과1리사무소" 북서측 근거리에 위치하고, 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재되어 있음.

교통상황

본건 인근에 지방도가 소재하고, 본건으로의 제반차량 접근 가능하여 제반교통사정 무난함.

형태 및 이용상태

기호(1,2): 인접 토지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 전(휴경상태)임.
기호(3): 인접 도로 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 주거나지임.

인접 도로상태

기호(1,2): 맹지임.
기호(3): 북측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 보전녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(서림연대)<문화재보호법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

기호(2,3): 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(서림연대)<문화재보호법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 본건 토지 기호(1,2)는 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되나, 해당 관청의 재확인을 요함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 목록1,2. 농지취득자격증명 필요함(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함).
잡목 포함 평가임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

제주지방법원 2024타경3987 (1)

소재지

제주특별자치도 서귀포시 대정읍 일과리 1284

용도

대지

감정가

1,021,577,000원

토지면적

3,562.00㎡ (약 1077.5평)

토지 제시외면적

0. 00㎡

건물면적

0. 00㎡

건물 제시외면적

0. 00㎡

매각대상

토지매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

광진제일새마을금고

특이사항

농지취득자격증명, 공동담보

주의사항

일괄매각. 목록1,2. 농지취득자격증명 필요함(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함). 잡목 포함 평가임.

1.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 일과리 소재 "일과1리사무소" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재되어 있습니다. [cite:orig]

본건 인근에 지방도가 소재하고 있어 차량 접근이 용이하며, 제반 교통 사정은 무난한 편입니다. [cite:orig]

기호(1,2) 토지는 인접 토지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 현재 전(휴경상태)으로 이용되고 있습니다. 기호(3) 토지는 인접 도로 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 주거나지 상태입니다. [cite:orig]

기호(1,2) 토지는 맹지이나, 기호(3) 토지를 경유하여 출입이 가능합니다. [cite:orig]

기호(3) 토지는 북측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 접해 있습니다. [cite:orig]

1.2. 권리분석

등기부등본 요약에 따르면, 말소기준권리인 근저당권(엠씨아이대부주식회사, 2020.04.01.)보다 후순위 권리들은 대부분 말소될 예정입니다. [cite:orig]

말소기준권리보다 선순위에 해당하는 권리는 없습니다. [cite:orig]

다만, 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이라는 내용이 기재되어 있습니다. 등기부등본 상에는 을10번 지상권(광진제일새마을금고)이 말소된 것으로 표시되어 있어 혼란의 여지가 있습니다. 만약 지상권이 실제로 소멸되지 않는다면, 이는 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 될 수 있으므로, 이에 대한 명확한 확인이 반드시 필요합니다. [cite:orig]

임차인 현황 상 인수 보증금은 0원으로 확인됩니다. [cite:orig]

1.3. 상권분석

해당 물건지는 서귀포시 대정읍 일과리에 위치하며, 주변은 단독주택과 농경지가 혼재된 지역입니다. [cite:orig]

인근에 지방도가 있어 차량을 이용한 접근성은 양호합니다. [cite:orig]

제주영어교육도시가 조성되면서 대정읍 지역은 인구 유입이 증가하고 있으며, 이는 지역 경제 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. [cite:orig]

과거에는 혐오시설 유치에 대한 지역사회 갈등이 있었으나, 최근에는 친환경 시설 도입 및 문화 공간 활용을 통해 혐오시설에 대한 인식이 변화하는 사례도 있습니다.

현재 해당 물건지 주변에 대한 상세한 상업 시설 정보는 부족하나, 대정읍 지역은 점차 개발이 이루어지고 있는 추세입니다.

1.4. 생활정보

교육 환경으로는 대정고등학교, 대정중학교, 대정초등학교 등이 인근에 위치하고 있어 교육 접근성이 있습니다.

특히 제주영어교육도시가 조성되어 국제학교(한국국제학교 제주캠퍼스 등)들이 운영되고 있어 교육 환경이 더욱 강화되고 있습니다.

교통망으로는 지방도에 인접해 있으며, 대중교통 이용 시 버스 노선을 통해 서귀포시 주요 지역 및 제주시로 이동이 가능합니다.

주변 관광지로는 노을해안로, 수월봉, 산방산 등이 있으며, 해녀 작업용 레일로 알려진 '바다 기찻길'이 인근 일과리에 위치하고 있습니다.

주변에 리조트 시설(제주비치리조트 등)도 있어 관광 인프라를 갖추고 있습니다.

다만, 검색 결과 상으로 해당 물건지 인근에 대한 병원, 마트 등 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수: 해당 토지는 공부상 '전'으로 되어 있으며, 농지취득자격증명 없이는 매수 신청 보증금을 반환받지 못하는 특별 매각 조건이 있습니다. [cite:orig]

해당 관청의 재확인이 필요하며, 농지법 개정으로 인한 심의 절차 등을 고려하여 입찰 전 관련 절차를 숙지해야 합니다. [cite:orig]

토지이용계획 확인: 본건 토지는 보전녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 제한이 따를 수 있습니다. [cite:orig]

맹지 가능성: 기호(1,2) 토지가 맹지이므로, 인접 토지(기호3)를 통한 통행로 확보 및 그에 따른 권리 관계 확인이 중요합니다. [cite:orig]

축산 분뇨 오염 가능성: 인근 일과리 및 동일리에 축산 농가가 밀집해 있어 양돈·축산 분뇨로 인한 지표수 및 지하수 오염, 악취 문제가 발생할 수 있다는 우려가 제기된 바 있습니다.

과거 폐기물 방치 사례: 과거 인근 지역에서 철거가 중단된 공장 부지가 흉물로 방치되고 폐기물이 쌓여 환경오염이 우려되었던 사례가 있습니다.

지상권 인수 가능성: 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시되어 있어, 등기부상 말소 여부와 별개로 지상권 인수 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다. [cite:orig]

1.6. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 대정읍 일과리에 위치한 대지 약 3562㎡(1077.5평) 규모의 토지입니다. 감정가는 10억 2157만 7천원입니다. [cite:orig]

농경지 및 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 지방도 인접으로 교통 접근성은 양호합니다. [cite:orig]

인근 제주영어교육도시 조성으로 인한 인구 유입 및 개발 잠재력은 긍정적으로 평가될 수 있습니다.

하지만 '농지취득자격증명'이 필수적이며, 관련 절차 미준수 시 보증금 반환 불가라는 중대한 리스크가 존재합니다. [cite:orig]

또한, 토지이용계획 상 각종 제한사항이 많고, 일부 토지는 맹지이며, 축산 분뇨 오염 우려 및 지상권 인수 가능성 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. [cite:orig, 22]

따라서 철저한 현장 조사와 함께 관련 법규 및 권리 관계에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

개발 잠재력: 제주영어교육도시와 인접하여 향후 개발 및 인구 유입에 따른 지가 상승 가능성이 있습니다.

넓은 토지 면적: 약 1077.5평에 달하는 넓은 면적은 다양한 개발(농업 시설, 전원주택 단지 등) 가능성을 시사합니다.

지역 접근성: 지방도와 인접하여 외부에서의 접근이 용이합니다. [cite:orig]

관광 인프라: 주변 관광 자원(노을해안로, 산방산 등) 및 리조트 시설이 있어 관광객 유치와 연계한 개발을 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

상기 물건은 감정가 1,021,577,000원임을 고려할 때, 여러 리스크 요인(농지취득자격증명 필수, 맹지, 개발 제한, 축산 분뇨 오염 우려, 지상권 인수 가능성 등)과 투자 가능성을 종합적으로 판단해야 합니다.

입찰 보증금(감정가의 10%인 102,157,700원)을 제외하고, 낙찰 후 발생할 수 있는 제반 비용(농지취득자격증명 발급 비용, 추가적인 권리관계 정리 비용 등)을 고려해야 합니다.

현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우나, 잠재적 리스크를 감안하여 감정가 대비 70~80% 수준에서 신중하게 접근하는 것이 바람직해 보입니다.

따라서, 8억 원 ~ 9억 원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 추정치이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁 물건, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 반영하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.