나이스옥션 법원경매 제주 2024타경29606 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 교래리 산60-45 목장용지 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경29606 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 교래리 산60-45 목장용지 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매9계 2024타경29606 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 교래리 산60-45 | 감정가: 4,960,039,000원 | 최저가: 1,190,905,000원 | 용도: 목장용지

1. 물건 보고서: 제주 조천읍 교래리 목장용지 경매

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 제주지방법원 2024타경29606 (1)입니다.

소재지는 제주특별자치도 제주시 조천읍 교래리 산60-45 일원(총 6필지)입니다.

용도는 목장용지이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

소유자: 농OOOOOOOOOO

채무자: 혜OOOOOOOO

채권자: 북OOOOOOO

1.2. 면적 및 감정가

토지면적은 15,566.00제곱미터이며, 이는 약 4,708.68평에 해당합니다.

감정가는 4,960,039,000원입니다.

매각대상은 토지(일괄매각)이며, 건물면적은 0.00제곱미터입니다.

토지 위에 소재하는 제시외 건물(총 면적 277.00제곱미터)은 매각에서 명시적으로 제외됩니다.

2. 물건 분석 및 권리관계

2.1. 입지조건

본 물건은 제주도 제주시 조천읍 교래리 소재 "돔배오름" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 목장, 임야, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통입니다.

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통 수준입니다.

토지는 사다리형 및 자루형으로 대체로 평탄하며, 목장용지 등으로 이용 중입니다.

남동측으로 중로에 접하고 있어 도로 접근성은 양호합니다.

2.2. 권리분석

본 물건은 토지매각이며, '법정지상권' 성립 가능성이 특이사항으로 명시되어 있습니다.

토지 위에 존재하는 제시외 건물(총 277.00제곱미터)이 매각에서 제외되므로, 낙찰자는 토지 소유권을 취득하더라도 건물 소유자와의 법정지상권 문제 및 건물 철거/지료 협상 등의 법적 분쟁에 직면할 수 있습니다.

법정지상권이 성립되면 토지 이용에 중대한 제약이 발생합니다.

제시외 건물의 소유권 및 법정지상권 성립 여부에 대한 정밀한 분석이 입찰 전 필수적으로 요구됩니다.

울타리, 워킹머신, 컨테이너, 승마시설물 등 이동 용이한 물건은 평가에서 제외되었으나, 명도 시 소유권 및 이설 문제가 발생할 수 있습니다.

2.3. 상권분석 (토지 활용 분석)

본 물건은 목장용지로서 현황은 목장으로 이용 중이며, 주변 지역 또한 목장 및 임야가 주를 이룹니다.

토지이용계획상 생산관리지역 및 보전관리지역에 걸쳐 있어 개발보다는 현재의 목장용도 또는 관련 시설로의 활용이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

대규모 토지(4,708평)를 활용한 농축산업 및 이에 연계된 시설(제주도 조례 준수 시) 개발 가능성을 모색할 수 있습니다.

2.4. 생활정보

주변에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근성은 보통 수준일 것으로 파악됩니다.

감정평가서 요약 내용만으로는 주변에 특별히 파악된 혐오시설에 대한 정보는 없습니다.

3. 잠재적 리스크

3.1. 개발 제한 리스크

본 물건은 토지이용계획상 보전관리지역 및 생산관리지역이 혼재되어 있으며, '경관보전지구(2, 3등급)', '생태계보전지구(4-1, 5등급)', '지하수자원보전4등급', '지하수자원특별관리구역' 등의 강력하고 복합적인 보전 규제를 받고 있습니다.

또한 '가축사육제한구역(일부제한구역)' 및 '초지'의 규제를 동시에 적용받아 향후 토지의 용도 변경 및 개발 행위(건축) 시 인허가가 매우 까다롭고 광범위하게 제한될 수 있습니다.

이러한 규제들은 토지의 활용도를 크게 낮추는 요인이 됩니다.

3.2. 법정 리스크

가장 큰 리스크는 '법정지상권' 특이사항과 '제시외 건물(277.00제곱미터) 매각 제외'에 따른 권리상의 하자입니다.

제시외 건물의 소유권자와의 법적 분쟁(지료 청구 또는 철거 소송) 및 법정지상권 성립 가능성에 대한 대비가 필수적이며, 이는 예측하기 어려운 시간과 비용을 수반합니다.

제시외 건물의 위치 및 경계가 개략적으로 도시되어 있어 정확한 위치 확인을 위해서는 측량이 필요하며, 이 또한 추가 비용 발생 요인입니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 투자 포인트

대규모(약 4,708평)의 제주도 목장용지를 감정가 대비 저렴한 가격에 취득할 수 있는 기회입니다.

도로 접근성(중로 접합)이 양호하고, 현황 목장용지로 이용 가능합니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 대규모 면적의 이점에도 불구하고, 법정지상권 리스크와 제시외 건물 매각 제외라는 중대한 권리 문제를 안고 있습니다.

또한 제주도의 강력한 환경 및 보전 규제(경관, 생태계, 지하수)가 복합적으로 적용되어 있어, 개발 목적의 투자는 지극히 부적합합니다.

따라서 본 물건은 현재의 목장용도로 활용하거나, 보전 가치를 이해하고 법정지상권 분쟁 해결 능력을 갖춘 전문적인 투자자에게 적합한 물건입니다.

일반 투자자의 경우 권리 분석 난이도와 잠재적 분쟁 비용이 높아 신중한 접근이 필요합니다.

4.3. 결론 (투자 전략)

입찰 전 법정지상권 성립 여부에 대한 철저한 분석 보고서를 확보해야 합니다.

낙찰 시 제시외 건물 소유자와의 지료 협상 또는 법적 대응을 위한 충분한 자금 및 법률 전문가의 도움이 요구됩니다.

토지이용계획상의 복잡한 제한 사항을 고려할 때, 투기 목적보다는 장기적인 관점에서 목장 등 보전 규제 내에서의 활용 방안을 모색해야 합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매9계