나이스옥션 법원경매 제주 2024타경29873 [1] 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 325-1 비스타케이올래[현황:신신호텔] 10층 1028호 숙박시설 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경29873 [1] 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 325-1 비스타케이올래[현황:신신호텔] 10층 1028호 숙박시설 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매9계 2024타경29873 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서문로 42-1, 10층 1028호 (서귀동,비스타케이올래) | 감정가: 139,000,000원 | 최저가: 23,362,000원 | 용도: 숙박시설

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경29873 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 325-1 비스타케이올래[현황:신신호텔] 10층 1028호

용도: 숙박시설

감정가: 139,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각 (경매구분: 부동산임의경매)

소유자/채무자: 정OO

채권자: 영OOOO

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 4.89㎡ (약 1.48평) (토지 지분율: 489.3)

건물면적: 19.84㎡ (약 6.00평) (전용면적에 해당함) (건물 지분율: 1984)

건물의 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하2층-지상10층 내 10층 1028호

사용승인일자: 2017.02.22. (비교적 신축 건물에 해당)

이용상태: 숙박시설로 이용 중이며, 현재 내부(천정) 수리 중에 있음.

설비내역: 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 기계식 주차설비, 시스템 냉난방설비 등이 갖추어져 있어 양호함.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본 물건은 서귀포시 서귀동 소재 "서문로터리" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상복합지역임.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통 노선이 소재하여 제반 교통 사정은 무난한 편임.

남동측 노폭 약 15미터, 북동측 및 북서측 노폭 약 8미터 아스콘 포장도로에 접하고 있어 도로 접근성은 매우 양호함.

2.2. 상권 분석

본건이 위치한 지역은 일반상업지역으로, 서귀포 구도심의 상업 및 관광 중심지에 해당함. 건물 자체가 숙박시설(신신호텔)로 운영 중이며, 이는 주변의 높은 관광 수요를 반영하는 것으로 판단됨.

토지의 형상 및 이용상태는 인접지 및 도로 대비 등고 평탄한 부정형으로 숙박시설 건부지로 이용 중임.

2.3. 생활 정보

서문로터리 인근으로 생활 편의 시설(근린생활시설) 접근성이 높으며, 서귀포의 주요 관광지 및 재래시장 등과의 연계성도 양호할 것으로 예상됨. (제시된 정보 외 추가 검색 결과: 서귀포 매일 올레 시장, 천지연 폭포 등 주요 관광 명소가 인근에 위치함. )

3. 법률 및 권리 분석

3.1. 권리 분석

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각 건으로, 낙찰 시 건물과 토지 모두 소유권을 취득하게 됨.

경매 구분은 부동산임의경매이며, 소유자와 채무자가 동일인(정OO)으로 명시되어 있어 권리 관계가 비교적 단순한 편임.

특이사항이나 주의사항이 별도로 명시되어 있지 않아, 기본적인 권리 분석 외에 임차인 현황 등을 추가적으로 확인해야 함. (감정평가서 상 임대관례 정보 없음.)

3.2. 공법상 제한

토지이용계획 상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)에 해당하여 토지의 활용도가 높으나, 고도지구(30M이하)의 제한을 받음.

또한, 역사문화환경보존지역(무태장어서식지, 천지연난대림지대) 및 지하수자원특별관리구역 등 다양한 법적 규제가 적용되고 있어, 향후 재건축이나 용도 변경 시 복잡한 건축계획 심의 대상이 될 수 있음을 유의해야 함.

4. 현황 및 잠재적 리스크

4.1. 혐오 시설 및 기타 참고 사항

주변 환경 분석 결과, 인근에 특별히 보고된 혐오 시설(대형 쓰레기 처리장, 화장장 등)은 검색되지 않았음. (검색 결과 참고)

현재 물건의 이용 상태는 숙박시설이며, "내부(천정) 수리 중"으로 명시되어 있어, 낙찰 후 잔금 납부 시점까지의 현황과 인수하게 될 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

4.2. 잠재적 리스크

1) 용도 제한: 본 물건은 숙박시설 용도로 이용 중이므로, 주거용(아파트/주택)으로의 전입이나 실사용에 제약이 따를 수 있음. 주거 목적으로의 사용을 위해서는 관련 법규 및 지자체 조례에 따른 확인이 필수적임.

2) 공법상 규제 복잡성: 일반상업지역의 장점에도 불구하고 고도지구(30M 이하) 및 복잡한 역사문화환경보존지역 규제가 중첩되어 있어, 장기적인 개발 및 투자 계획 시 신중한 검토가 요구됨.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

제주 서귀포시 핵심 관광지에 위치한 비교적 신축(2017년 사용승인)의 숙박시설(호텔) 구분 건물입니다. 토지/건물 일괄매각으로 권리 관계는 단순하나, 숙박시설이라는 용도와 고도지구 등의 공법상 규제를 정확히 이해하고 입찰해야 합니다. 현재 감정가(1억 3,900만 원)는 주변 관광지 입지를 고려할 때 시세 대비 저렴할 가능성이 있으므로, 현재 운영 상태 및 임대 현황(조사 필요)을 확인한 후 접근하는 것이 바람직합니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 서귀포 서문로터리 인근 일반상업지역으로, 관광 수요가 높은 핵심 입지에 위치하여 임대/운영 수익 창출에 유리함.

비교적 신축: 2017년 사용승인으로 건물의 연한이 짧아 시설 노후화 리스크가 적음.

실투자 가능성: 숙박시설 용도에 맞춰 임대 수익 또는 직접 운영(에어비앤비 등)을 통한 높은 수익률을 기대할 수 있음. (다만, 용도 외 사용 시 법적 문제 발생 가능성을 반드시 확인해야 함.)

법원 정보

제주지방법원 경매9계