나이스옥션 법원경매 제주 2024타경30248 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 190-1 임야 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경30248 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 190-1 임야 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매9계 2024타경30248 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 190-1 | 감정가: 17,152,000원 | 최저가: 2,883,000원 | 용도: 임야

1. 물건 기본 정보 및 개요

1.1. 사건 개요

사건번호: 제주지방법원 2024타경30248 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지일부지분매각 (지분매각)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 190-1

용도: 임야

소유자/채무자: 조OO

채권자: 신OOOOOOOO

1.2. 물건 상세 내역

감정가: 17,152,000원

토지면적: 579.00㎡ (약 175.15평)

토지 지분율: 6397.95 (분모가 6,397.95이며, 분자가 미상이나 '일부지분매각'임을 확인)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서귀포시 안덕면 서광리 소재 "서광1교차로" 남동측 근거리에 위치하고 있습니다.

주변은 임야, 과수원, 전 등으로 형성되어 전형적인 농촌 및 산간 지역의 모습을 보이며, 일부 숙박시설 등이 소재하여 관광 수요와의 연관성도 일부 있을 수 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장 및 주간선도로가 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 현황

형태 및 이용상태: 인접 도로와 대체로 등고평탄한 유사 사다리형의 토지입니다. 임야로 이용 중이며, 감정 시 **입목(나무)**이 포함되어 평가되었습니다.

인접 도로상태: 남서측으로 폭 약 4m의 콘크리트 포장도로에 접하고 있어 접근성은 양호합니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리 관계

본건은 채무자 조OO의 토지 지분 일부에 대한 **부동산 강제경매** 사건입니다.

토지일부지분매각 건으로, 매수인이 취득하는 것은 토지 전체의 소유권이 아닌 **지분**에 한정됩니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

지분매각: **가장 중요한 주의사항**입니다. 다수의 공유자와 재산권을 공유하게 되므로, 향후 토지의 사용, 수익, 처분을 위해서는 다른 공유자와의 협의가 필수적입니다. 협의가 원만하지 않을 경우 공유물 분할 청구 소송 등을 통해 해결해야 할 수 있습니다.

입목 포함 평가: 감정가에는 토지 위의 입목(나무) 가치도 포함되어 있으므로, 매수 후 소유권은 입목에도 미치게 됩니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 주변 상권 및 시설

본건은 농경지와 임야가 주를 이루는 지역에 위치하고 있어 직접적인 상권은 형성되어 있지 않습니다.

다만, 서광1교차로 인근 및 안덕면 소재지를 중심으로 생활 편의 시설을 이용해야 할 것으로 판단됩니다.

일부 숙박 시설이 소재한다는 점은 향후 관광 관련 개발 가능성을 시사할 수 있습니다.

4.2. 생활 정보

제주도의 주간선도로와 근접하여 교통이 보통 수준이며, 일상적인 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

4.3. 혐오 시설

소재지인 서귀포시 안덕면 **덕수리**는 과거 **화순(덕수) 쓰레기 매립장**이 존재했던 곳으로, 마을회에서 매립장 사용 종료 후 원상복구 및 보상 대책을 강력히 촉구하는 결의를 한 사례가 확인됩니다 .

또한, 안덕면 **상천리**에는 제주 광역 폐기물 소각시설(쓰레기 소각장)이 유치된 바 있으며, 본건 덕수리와는 거리가 있을 수 있으나, 안덕면 내 혐오 시설 이슈는 주변 환경을 분석할 때 참고할 필요가 있습니다 .

5. 법률 및 제한 사항

토지이용계획을 볼 때, 토지 개발에 영향을 미치는 다수의 규제가 존재합니다.

계획관리지역: 건축 및 개발이 비교적 자유로운 지역이지만, 이외의 제한이 많습니다.

가축사육제한구역 (1000m 이내 일부제한): 가축 사육에 제한이 있습니다.

공장설립제한지역: 공장 설립이 제한됩니다.

경관보전지구4등급 (2023-01-30), 생태계보전지구4-2등급 (2023-01-30), 지하수자원보전4등급 (2023-01-30): **제주특별자치도 특별법에 의한 다중 제한**이 걸려있어, 향후 토지 개발 및 건축 행위에 상당한 제약을 받을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

최대 리스크: **지분 매각 물건**이므로, 매수 후 다른 공유자와의 관계 설정과 토지 사용 방안에 대한 합의가 이루어지지 않을 경우, 투자 자금 회수에 난항을 겪을 수 있습니다. 공유물 분할 소송은 시간과 비용을 수반합니다.

법적 리스크: **다중의 규제 (경관, 생태계, 지하수 보전지구)**로 인해 예상했던 용도로의 개발이 불가능할 수 있습니다. 매입 전 관할 지자체에 개발 가능 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

환경 리스크: 인근 지역의 과거 **쓰레기 매립장** 이슈나 안덕면 내 **광역 소각시설** 유치 이력 등은 환경적 측면에서 잠재적인 부담 요인으로 작용할 수 있습니다 .

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 안덕면의 임야 지분 물건으로, 비교적 양호한 접근성을 가지고 있으나, **토지 전체가 아닌 지분 매각**이라는 점이 가장 큰 난이도와 리스크를 내포하고 있습니다.

또한, 계획관리지역임에도 불구하고 제주 특별법에 의한 중첩된 보전지구 규제가 많아 단순 개발 투자 목적에는 적합하지 않을 수 있습니다.

투자에 앞서, 반드시 **다른 공유자들의 성향 및 협의 가능성**을 파악하고, **개발 행위의 규제 수준**을 명확히 확인하는 심도 있는 분석이 요구됩니다.

7.2. 투자 포인트

저가 매수의 기회: 지분 물건은 통상적으로 전체 토지 시세보다 낮은 가격에 낙찰되므로, 저가로 제주 토지를 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

제주 보전가치 토지: 보전지구 규제가 많다는 것은 그만큼 환경적 가치가 높은 지역일 수 있음을 의미하며, 장기적인 관점에서 토지 본연의 가치 유지는 가능합니다.

공유자 대상 협상: 다른 공유자의 매입 의사가 있을 경우, 비교적 빠르게 투자금을 회수할 수 있는 출구전략을 모색할 수 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매9계