나이스옥션 법원경매 부산 2023타경3222 [1] 부산광역시 연제구 거제동 495-6 탑 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2023타경3222 [1] 부산광역시 연제구 거제동 495-6 탑 2층201호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2023타경3222
• 주소: 부산광역시 연제구 거제시장로11번길 29, 2층201호 (거제동,탑)
• 용도: 다세대주택

부산지방법원 경매5계 2023타경3222 | 소재지: 부산광역시 연제구 거제시장로11번길 29, 2층201호 (거제동,탑) | 감정가: 1,699,863,600원 | 최저가: 1,699,863,600원 | 용도: 다세대주택

1. 부동산 임의경매 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2023타경3222 (1)

소재지: 부산광역시 연제구 거제동 495-6 탑 2층201호

용도: 다세대주택 및 업무시설(오피스텔)

건물 규모: 7층 철근콘크리트 구조 건물

감정가: 1,699,863,600원

토지 면적: 360.00㎡ (약 108.90평)

건물 면적: 336.47㎡ (약 101.78평)

제시외 건물 면적: 103.00㎡ (약 31.15평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

소유자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOO

채무자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항: 일괄매각 및 제시외 건물 포함. 목록 1~12호는 다세대주택, 13~15호는 업무시설(오피스텔)임. 실사용 면적은 공부와 상이하며(용도변경, 불법점유 등), 원상회복, 철거, 이행강제금 등이 발생할 수 있으므로 입찰 시 반드시 확인 필요.

1.2. 입지조건

본 물건은 부산광역시청 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위로는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 '시청역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 부산광역시청이 가까이 있어 행정 및 주요 업무 시설 이용이 편리하며, 부산시민공원과도 인접하여 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

1.3. 건물 현황 및 이용상태

건물은 철근콘크리트 구조의 7층 건물로, 외벽은 스톤코트 및 인조석, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 데코타일, 창호는 샷시 이중창으로 마감되어 있습니다. 내부 이용 상태로는 일부 호실은 공동주택(다세대주택, 도시형생활주택)으로, 다른 일부 호실은 업무시설(오피스텔-주거용)로 이용 중입니다. 위생, 급배수, 개별난방, 소방 설비 등을 갖추고 있으나, 현재 승강기 설비는 고장 상태입니다. 토지는 인접 필지 및 도로와 대체로 등고평탄한 세장형 토지이며, 북서측으로 폭 약 6미터의 도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상으로는 준주거지역, 지구단위계획구역, 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당합니다.

공부상 면적과 실사용 면적의 차이가 존재합니다. 예를 들어, 2층~5층 1호라인은 공부상 23.31㎡(약 7.05평)이나 실사용 면적은 약 27.65㎡(약 8.37평)이며, 7층 701호는 공부상 64.1㎡(약 19.39평)이나 실사용 면적은 약 88.4㎡(약 26.74평)으로 확인되었습니다. 이러한 차이는 주로 발코니 불법 용도 변경, 공용 공간 불법 점유, 복도 불법 점유 등으로 인해 발생하였으며, 이는 추후 원상회복, 철거, 이행강제금 부과 등의 위험 요인이 될 수 있습니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되는 물건으로, 일반적으로 경매 절차를 통해 소유권이 이전되면서 대부분의 제한 물권은 소멸됩니다. 다만, 유동화 물건이라는 특성상 채권 구조가 복잡할 수 있으므로, 상세한 권리관계 및 현황 조사는 필수적입니다. 입찰 전 등기부등본, 건축물대장 등 관련 서류를 철저히 검토해야 합니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 위치한 부산광역시 연제구 거제동은 부산광역시청이 인접해 있어 행정 및 업무 중심지에 해당합니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나고 있습니다. 지하철 1호선 시청역을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 부산시청, 국세청 등 공공기관이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다. 인근에 홈플러스 연산점 등이 있어 생활 편의시설 이용도 양호합니다. 현재까지의 검색 결과로는 특별한 혐오시설이 인근에 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 생활정보

부산광역시청과 연제구청이 인접해 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다. 지하철 1호선 시청역과 다수의 버스 노선이 운행하는 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 부산시민공원이 인접해 있어 여가 및 휴식 공간을 쉽게 이용할 수 있으며, 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.7. 잠재적 리스크

- 공부상 면적과 실사용 면적의 차이가 상당하며, 이는 불법 건축물, 용도 변경, 불법 점유 등으로 인한 것으로, 원상회복 비용, 철거 비용, 이행강제금 등이 발생할 수 있습니다. 입찰 전 철저한 현장 확인 및 법률 전문가 상담이 필수적입니다.

- 현재 승강기 설비가 고장 상태이므로, 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

- 제시외 건물(기호 ㉠~㉣)이 포함되어 매각되므로, 해당 건물들에 대한 법적 소유권 및 유지보수 문제를 사전에 확인해야 합니다.

- 임대 현황이 불분명하여(임대 미상), 인수해야 할 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제나 비용이 발생할 수 있습니다.

- 유동화 물건의 특성상 채권 구조에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 행정 및 교통의 중심지인 부산광역시청 인근에 위치하여 입지적 가치가 높습니다. 다세대주택과 오피스텔이 복합된 건물로 다양한 임대 수익 창출이 기대됩니다. 그러나 공부상 면적과 실사용 면적의 차이가 크고, 이로 인한 법적 제약 및 추가 비용 발생 가능성이 매우 높다는 점, 그리고 승강기 고장, 제시외 건물 포함 등 해결해야 할 과제들이 산적해 있습니다. 이러한 위험 요인들을 면밀히 검토하고 해결 방안을 마련할 수 있다면, 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

- 부산의 중심지인 부산시청과 시청역 역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

- 향후 지역 개발 및 도시 계획 변경 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

- 불법 사항을 해결하고 공부와의 차이를 정리하면, 합법적인 면적 확보 및 활용을 통해 자산 가치를 높일 수 있습니다.

- 다세대주택과 오피스텔의 복합 용도로 인해 다양한 임대 전략 구사가 가능하며, 안정적인 임대 수익 확보를 기대할 수 있습니다.

- 주변에 혐오시설이 없어 쾌적한 주거 및 업무 환경 조성이 가능합니다.

법원 정보

부산지방법원 경매5계