나이스옥션 법원경매 부산 2023타경3222 [1] 부산광역시 연제구 거제동 495-6 탑 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2023.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '부산광역시청' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 '시청역'이 소재하여 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물로서, -외벽 : 스톤코트, 인조석 등 마감. -내벽 : 벽지, 타일 등 마감. -바닥 : 데코타일 등 마감. -창호 : 샷시이중창임.

이용상태

일련번호(가~타) : 공동주택(다세대주택(도시형생활주택))으로 이용중임. 일련번호(파~거) : 업무시설(오피스텔-주거용)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비(고장), 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 세장형 토지임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(2025-06-25)(연제구 연산동 1000번지 일원), 교육환경보호 구역(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건 현장조사결과 공부(집합건축물대장, 등기사항전부증명서, 건축물현황도)와 다르게 구조 및 용도변경, 불법점유 등으로 인하여 후첨 ‘건물개황도’ 및 아래와 같이 공부상 면적과 실사용부분 면적이 아래와 같이 상이함. * 2층 ~ 5층 1호라인[일련번호(가,라,사,차)]은 공부상 면적은 23.31㎡이나, 건축물현황도 상 발코니부분을 불법용도 변경하여, 실사용부분 면적은 약 27.65㎡임. * 2층 ~ 5층 2호라인[일련번호(나,마,아,카)]는 공부상 면적은 15.38㎡이나, 건축물현황도 상 3호라인의 확장형발코니부분을 불법점유하여, 실사용부분 면적은 약 20.3㎡임. * 2층 ~ 5층 3호라인[일련번호(다,바,자,타)]는 공부상 면적은 15.08㎡이나, 건축물현황도 상 2호라인 일부 및 공용 복도부분을 불법점유하여, 실사용부분 면적은 약 26㎡임. * 6층 602호[일련번호(하)]는 공부상 면적은 29.12㎡이나, 건축물현황도상 공용 복도부분 을 불법점유하여, 실사용부분 면적은 약 37.1㎡임. * 7층 701호[일련번호(거)]는 공부상 면적은 64.1㎡이나, 건축물현황도상 외부발코니를 불법용도변경, 공용 계단실, 복도부분을 불법점유하여, 실사용부분 면적은 약 88.4㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 후첨 '건물개황도 및 사진용지'와 같이 제시외건물 기호㉠~㉣이 소재함. 2) 임대미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록 1~12(201호~503호)는 다세대주택으로 이용중이며, 목록 13~15(601호~701호)는 업무시설(오피스텔-주거용)로 이용중임
3. 2층~5층 1호 라인은 공부상 면적은 23.31㎡이나, 건축물현황도상 발코니 부분을 불법 용도 변경하여, 실사용부분 면적은 약 27.65㎡임
2층~5층 2호 라인은 공부상 면적은 15.38㎡이나, 건축물현황도상 3호 라인의 확장형 발코니 부분을 불법 점유하여, 실사용 부분 면적은 약 20.3㎡임
2층~5층 3호 라인은 공부상 면적은 15.08㎡이나, 건축물현황도상 2호 라인 일부 및 공용 복도 부분을 불법 점유하여, 실사용 부분 면적은 약 26㎡임
6층 602호는 공부상 면적은 29.12㎡이나, 건축물현황도상 공용 복도 부분을 불법 점유하여, 실사용 부분 면적은 약 37.1㎡임
7층 701호는 공부상 면적은 64.1㎡이나, 건축물현황도상 외부 발코니를 불법 용도변경, 공용 계단실, 복도부분을 불법 점유하여, 실사용 부분 면적은 약 88.4㎡임
위와 같이 구조 및 용도변경, 불법점유 등으로 인하여 공부상 면적과 실사용 부분 면적이 상이하고, 제시 외 건물이 소재함에 따라, 원상회복 비용, 철거비용, 이행강제금 등이 발생할 수 있으므로 입찰시 확인요함(감정평가서 참조).
4. 제시 외 15-1은 공용 부분(통신실)을 불법 용도변경 및 증축하여 현황 101호로 이용 중이고 다른 호들의 공용부분과 대지권을 침해하고 있으며, 제시 외 15-3은 옥상에 소재하며 701호 부속건물(방1, 화장실1)로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2023타경3222 (1)

소재지: 부산광역시 연제구 거제동 495-6, 탑

용도: 도시형생활주택 및 업무시설 (오피스텔-주거용)

건축년도: 2013년 (사용승인일 기준)

감정가: 1,699,863,600원

총 토지면적: 180.00㎡ (약 54.45평)

총 건물면적: 554.1㎡ (연면적, 약 167.61평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

주위환경: 본 물건은 부산광역시청 인근에 위치하며, 주변으로는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 '시청역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지: 인접 필지 및 도로와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로, 북서측으로 폭 약 6미터 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획: 본 물건은 준주거지역, 지구단위계획구역, 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2014년 1월 17일 접수된 농협은행주식회사 근저당권(을1)이 말소기준권리가 되어, 매각으로 인해 선순위 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황: 총 18명의 임차인이 존재하나, 모두 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

* 김 : 보증금 70,000,000원, 전입 2020-01-20, 확정 2020-01-20, 배당신고 2023-08-02. 대항력 없음.

* 곽 : 보증금 50,000,000원, 전입 2018-11-15, 확정 2018-11-15, 배당신고 2023-08-07. 대항력 없음.

* 김 : 보증금 50,000,000원, 전입 2021-01-20, 확정 2021-01-06, 배당신고 2023-09-25. 대항력 없음.

* 김 : 보증금 80,000,000원, 전입 2017-05-04, 확정 2017-04-10, 배당신고 2023-09-14. 대항력 없음.

* 김 : 보증금 70,000,000원, 전입 2021-09-01, 확정 2021-08-17, 배당신고 2023-09-21. 대항력 없음.

* 김 : 보증금 100,000,000원, 전입 2019-04-24, 확정 2019-04-24, 배당신고 2023-07-28. 대항력 없음.

* 나 : 보증금 65,000,000원, 전입 2021-03-18, 확정 2021-02-22, 배당신고 2023-08-02. 대항력 없음.

* 방 : 보증금 50,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2015-06-23, 확정 2015-06-23, 배당신고 2023-09-26. 대항력 없음.

* 배 : 보증금 70,000,000원, 전입 2019-09-04, 확정 2019-08-09, 배당신고 2023-07-21. 대항력 없음.

* 안 : 보증금 0원, 전입 2022-07-04. 확정일자 및 배당신고일자 미상. 대항력 없음. (금액 미상 임차인 주의 필요)

* 우 : 보증금 80,000,000원, 전입 2020-06-16, 확정 2022-06-07, 배당신고 2024-06-27. 대항력 없음.

* 이 : 보증금 80,000,000원, 전입 2020-05-28, 확정 2020-05-14, 배당신고 2024-06-18. 대항력 없음.

* 임 : 보증금 70,000,000원, 전입 2020-01-14, 확정 2020-01-15, 배당신고 2023-08-08. 대항력 없음.

* 전 : 보증금 50,000,000원, 전입 2018-11-26, 확정 2018-11-26, 배당신고 2023-08-02. 대항력 없음.

* 정 : 보증금 30,000,000원, 차임 700,000원, 전입 2023-03-20, 확정 2023-03-03, 배당신고 2023-09-19. 대항력 없음.

* 정 : 보증금 80,000,000원, 전입 2022-08-23, 확정 2022-08-02, 배당신고 2023-09-27. 대항력 없음.

* 정 : 보증금 0원, 전입 2017-06-29. 확정일자 및 배당신고일자 미상. 대항력 없음. (금액 미상 임차인 주의 필요)

* (누락된 임차인 1명: 총 18명 기재)

인수 보증금: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없어 인수될 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.)

4. 상권분석

건물 용도: 본 건물은 도시형생활주택(다세대주택)과 업무시설(오피스텔-주거용)이 혼합된 집합건물입니다.

주변 환경: 부산광역시청이 인접하여 행정 중심지이며, 주거 및 상업 시설이 공존하는 지역입니다.

시세 분석:

* 제공된 최근 매매 사례(2026년 5-7월) 중 72.15㎡ (약 21.8평)의 거래가가 11,800만원 (평당 약 541만원)입니다. 본 건물의 총 연면적 554.1㎡ (약 167.6평)와 신축 연도(2013년)를 고려할 때, 평당 약 700만원 ~ 900만원 수준으로 예상할 수 있습니다.

* 이를 바탕으로 본 건물 전체의 시가는 약 11.7억 원 ~ 15.1억 원 범위로 추정됩니다.

* 그러나 본건은 다수의 불법 증축 및 용도 변경, 제시외 건물 존재 등 중대한 하자가 있어, 시세 반영 시 이러한 리스크 요인을 반드시 고려해야 합니다. 감정가 16.99억 원에 비해서는 시장에서의 실질 가치는 낮게 평가될 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

편의시설: 부산광역시청 인근 지역으로 행정 편의성이 높으며, 다양한 근린생활시설이 소재하여 일상생활이 편리합니다.

교육환경: 교육환경보호구역(상대정화구역)으로 지정되어 있어, 교육적인 측면에서의 환경 규제가 있을 수 있습니다.

주거환경: 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로, 도심의 편리함과 주거지의 특성을 모두 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

불법 증축 및 용도 변경:

* 건축물 현황도 상 공부와의 면적 차이가 상당하며, 발코니 불법 용도 변경, 확장형 발코니 불법 점유, 공용 복도 및 계단실 불법 점유 등 다수의 불법 사항이 확인되었습니다.

* 이로 인해 원상복구 비용, 철거 비용, 이행강제금 등이 발생할 수 있습니다. 이러한 비용은 상당한 규모가 될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 비용 산정이 필요합니다.

제시외 건물:

* 공용 부분(통신실)을 불법 용도 변경 및 증축하여 특정 호실로 이용 중인 제시외 건물(15-1)이 있으며, 이는 다른 호실의 대지권을 침해할 소지가 있습니다.

* 옥상에 701호 부속 건물(방1, 화장실1)로 이용 중인 제시외 건물(15-3)도 소재합니다.

* 이러한 제시외 건물은 철거 또는 원상복구 의무가 발생할 수 있습니다.

건물 관리 상태: 승강기 고장(엘리베이터)이 확인되어, 수리 및 유지보수 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

유동화물건, 공동담보: 본 물건은 유동화되었고 공동담보로 묶여 있어, 일반적인 경매 물건보다 복잡한 특수성이 있을 수 있습니다.

주변 시설: 주변 지역에 대한 특별한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시청 인근에 위치한 비교적 신축(2013년 준공)의 도시형생활주택 및 오피스텔 복합 건물입니다. 권리 관계상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없어 보입니다. 그러나 건물 내부에 다수의 불법 증축, 용도 변경, 제시외 건물 존재 등 심각한 하자 사항이 확인되어, 상당한 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 이러한 불법 사항들에 대한 원상복구 비용, 철거 비용, 이행강제금 등의 추가 비용 발생 가능성을 면밀히 검토해야 하며, 이는 투자 수익에 큰 영향을 미칠 것입니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사 및 법률 검토를 바탕으로 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 부산광역시청 인근이라는 우수한 입지 조건.

* 건물 상태: 2013년 준공으로 비교적 신축에 속합니다.

* 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 잠재적 가치: 불법 사항을 원상복구하고 정상화한다면, 시세 상승 및 임대 수익률 개선 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,699,863,600원

시장 분석 및 예상 입찰가 산정:

제공된 최근 매매 사례를 바탕으로 추정한 본 건물 전체의 시가 범위는 약 11.7억 원 ~ 15.1억 원입니다. 그러나, 본 건물이 가진 다수의 불법 증축, 용도 변경, 제시외 건물 존재 등의 중대한 하자를 고려할 때, 이를 해소하기 위한 예상 비용이 수천만 원에서 수억 원에 달할 수 있습니다. 또한 승강기 고장 등 유지보수 비용도 추가로 발생할 수 있습니다.

따라서, 이러한 리스크 비용을 충분히 감안하고 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 감정가보다 낮은 금액으로 입찰하되, 불법 사항 복구 및 관련 비용을 충분히 충당할 수 있는 수준에서 입찰가를 결정해야 합니다.

종합적인 예상 입찰가는 13억 원 ~ 14억 원 범위 내에서 신중하게 고려하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 시장 상황을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 조사 결과, 법률 자문 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다. 최종 입찰가는 이러한 모든 요소를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.