나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1292 [2] 부산광역시 금정구 부곡동 64-34 티아이더코어 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원상 · 평가일 2024.03.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재 ""금정구청"" 남서측 인근에 위치하고, 주위는
중소규모 공동주택, 업무시설, 관공서 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산지하철 1호선(구서역)이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상14층 건내 제3층 제302호 외 7개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관 관리기 및 도시가스에 의한
개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 평탄하게 조성한 부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 도로(접합), 일반경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-09-19)(가로구역별 최고높이 72m
이하)<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경1292 (2)

소재지: 부산광역시 금정구 부곡동 64-34 티아이더코어 4층403호

용도: 오피스텔

감정가: 194,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 8.50㎡ (약 2.57평)

토지 지분: 8.4988㎡ (약 2.57평)

건물면적: 53.57㎡ (약 16.20평)

건물 지분: 53.574㎡ (약 16.20평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건축물 정보

건물명: 티아이더코어

준공일자: 2019년 12월 05일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 14층

해당 층: 4층

전용면적: 53.574㎡ (약 16.20평)

1.4. 물건특이사항

특이사항: 공동담보

주의사항: (제공 정보 없음)

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 금정구 부곡동에 소재하며, 금정구청 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 중소규모 공동주택, 업무시설, 관공서 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 부산지하철 1호선 구서역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로

토지는 인접 필지와 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중입니다. 본건 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 도로(접합), 일반경관지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(72m 이하), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 2020년 02월 28일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1) 입니다.

본 경매 절차를 통해 대부분의 등기된 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

등기부등본상 을구의 근저당권(을1), 주택임차권(을2) 및 갑구의 가압류(갑5), 임의경매개시결정(갑6) 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 등은 비고란에 '없음'으로 기재됨)

3.4. 임차인 현황

임차인: 한

보증금: 135,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 05월 04일

확정일자: 2020년 04월 06일

배당신고일자: 2024년 04월 04일

대항력: 없음

3.5. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원. 상기 임차인 한 은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.6. 등기부 채권 총액

총 채권액: 1,222,733,664원

4. 상권분석

4.1. 주변 환경 및 시세

본 물건이 소재한 티아이더코어 건물은 2019년 12월에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 동일 건물 내 53.574㎡ 면적의 오피스텔이 2025년 12월 14일 177,000,000원(1억 7천 7백만원)에 거래된 사례가 있습니다.

본 물건의 감정가는 194,000,000원입니다.

4.2. 지역 특성

금정구청 인근으로 행정기관 접근성이 좋으며, 주변에 다양한 업무시설 및 공동주택이 밀집해 있어 오피스텔의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

금정구청 등 관공서 이용이 편리하며, 지하철 1호선 구서역 및 버스정류장이 인접해 있어 교통이 편리합니다. 주변에 상업시설 및 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

5.2. 혐오시설 유무

제공된 자료 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 본 물건지 인근에서 특별히 언급되거나 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

등기부상 인수되는 권리는 없으나, 총 채권액이 12억원을 초과하여 경매 진행 과정에서의 변동 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 임차인

대항력 없는 임차인이 존재하나, 배당 신고를 하였으며 인수되는 보증금은 없습니다.

6.3. 시장 변동성

오피스텔 시장은 지역 경기 및 정책 변화에 따라 시세 변동성이 있을 수 있습니다. 또한, 공동담보 물건으로 채권 총액이 높은 점은 리스크 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 금정구의 행정 및 교통의 중심지인 금정구청과 구서역 인근에 위치한 오피스텔입니다. 2019년에 준공된 신축급 건물로, 비교적 양호한 관리 상태를 기대할 수 있습니다. 등기부상 인수해야 할 부담 있는 권리는 없다는 점에서 권리 분석 측면은 안전하다고 판단됩니다. 다만, 높은 채권 총액과 오피스텔 시장의 일반적인 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 위치

부산 금정구의 주요 행정기관인 금정구청과 지하철 1호선 구서역 초역세권에 위치하여 직주근접성이 우수합니다.

8.2. 건물 상태

2019년 사용승인된 건물로 연식이 짧아 건물 노후화 정도가 낮아 유지보수 비용이 절감될 수 있습니다.

8.3. 가격 메리트

최근 실거래가(1억 7천 7백만원) 대비 감정가(1억 9천 4백만원)가 높게 책정되어 있으나, 향후 시세 변동 추이를 고려하면 투자 가치가 있습니다.

8.4. 임대 수요

구서역세권 및 금정구청 인근의 업무시설과 주거단지가 혼합된 지역 특성상 1인 가구 및 소규모 업무용으로의 임대 수요가 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 194,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 유사 면적(53.57㎡)의 오피스텔이 2025년 12월 14일 177,000,000원(1억 7천 7백만원)에 거래된 사례가 있습니다. 이는 감정가보다 낮은 수준으로, 현재 시장가격을 반영하는 중요한 지표로 활용할 수 있습니다.

인수해야 할 보증금이 0원이고 특별한 권리상 하자도 없어, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정할 수 있습니다. 최근 거래 사례 가격을 기준으로 하되, 경매 물건의 특성 및 낙찰 가능성 등을 고려하여 다음과 같은 범위를 제안합니다.

보수적인 접근 시: 감정가의 80% ~ 85% 수준

적극적인 접근 시: 감정가의 90% ~ 95% 수준 (최근 실거래가 고려)

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 1억 7천만원 ~ 1억 8천 5백만원 범위 내에서 결정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가 결정 시에는 해당 물건의 임대 수익률, 예상 공실률, 주변 지역의 추가적인 시세 변동성, 경쟁 입찰자 수 등을 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.