나이스옥션 법원경매 부산 2024타경59505 [1] 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 3층316호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경59505 [1] 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 3층316호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매5계 2024타경59505 | 소재지: 부산광역시 부산진구 엄광로 37, 3층316호 (개금동,개금인제빌리지) | 감정가: 140,000,000원 | 최저가: 23,530,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 특징

1.1. 사건 기본 정보

본 물건은 부산지방법원에서 진행하는 부동산 강제경매 물건입니다. 채권자 이OO의 신청에 의해 개시된 사건이며, 소유자 및 채무자는 별도 법인 및 개인으로 확인됩니다. 매각 대상은 토지/건물 일괄 매각으로, 건물과 토지 지분을 모두 포함합니다.

사건번호: 부산지방법원 2024타경59505 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 3층 316호

감정가: 140,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 상세 정보 (면적, 구조, 용도)

본 물건은 7층 건물 내 3층에 위치한 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조의 평스라브지붕이며, 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샷시창호로 확인됩니다.

| 구분 | 면적 ($\mathrm{m}^2$) | 평수 (약) | 지분율 | 비고 |

| :--- | :--- | :--- | :--- | :--- |

| 건물 (전용면적) | 29.89$\mathrm{m}^2$ | 9.04평 | 2989 | 오피스텔 (주거용 이용 중) |

| 건물 (공급면적) | (추정 약 45$\mathrm{m}^2$) | (추정 약 13.6평) | - | 공용면적 미포함, 추정치 |

| 토지 (대지권) | 13.14$\mathrm{m}^2$ | 3.97평 | 1314.48 | 5필지 일단의 토지 |

* **특이사항:** 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 현재 **주거용으로 이용 중**인 것으로 탐문 조사되었습니다. 이 점은 주택 수 산정 및 세금 부과 기준에 중요한 영향을 미치므로, 입찰 전 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 물건은 부산진구 개금동 주원초등학교 북측 인근에 위치하며, 도보로 부산도시철도 2호선 개금역을 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 뛰어납니다. 역세권과 학군이 결합된 입지로서 주거용 오피스텔로서의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 인근에는 홈플러스 익스프레스 등 생활 편의시설과 더불어 대형병원(백병원 등)이 가까워 생활 인프라가 우수한 편입니다.

2.2. 주위 환경 및 교통 상황

주변은 공동주택, 업무시설, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 도심 주거 환경입니다. 건물 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이하며, 지하철역 외에도 인근 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 무난합니다. 토지는 완경사지에 택지를 조성한 형태이며, 토지이용계획상 제3종일반주거지역 및 준주거지역이 혼합되어 있어 주거와 상업 기능이 공존하는 지역입니다.

3. 권리 분석 및 법적 검토

3.1. 권리 관계

본 건은 강제경매 사건으로, 말소기준권리(통상 압류 또는 근저당 등) 이하의 권리들은 낙찰 시 소멸됩니다. (정확한 말소기준권리 및 임차인 현황은 매각물건명세서 확인 필수). 현재 **임대관계는 미상**으로 조사되었으므로, 낙찰 후 임차인이 있을 경우 명도(인도명령 또는 명도소송) 진행에 대한 리스크와 비용을 고려해야 합니다.

3.2. 용도 및 이용 상태의 특이성

* **주요 리스크:** 건축물대장상 '업무시설(오피스텔)'이나 실제 '주거용'으로 이용되는 점은 중요합니다. 주거용으로 이용 시, 낙찰자의 다주택자 여부에 따라 취득세 중과 대상이 될 수 있으며, 양도소득세 계산 시 주택 수에 포함될 위험이 있습니다. 입찰 전 관할 구청 및 세무서를 통해 정확한 세금 관련 사항을 반드시 확인해야 합니다.

* **토지이용계획:** 제3종일반주거지역, 준주거지역, 중로3류 등 다양한 용도지역이 혼합되어 있으며, 특히 주원초등학교 인근의 **상대보호구역**에 해당하여 교육 환경 보호를 위한 일부 건축 제한이 있을 수 있습니다.

4. 투자 분석

4.1. 상권 및 생활 정보

개금역 역세권에 위치하여 상권 접근성이 우수합니다. 오피스텔 주변으로 생활 밀착형 근린생활시설이 잘 갖춰져 있으며, 도보권 내에 대형 편의시설과 학군(초, 중, 고)이 형성되어 있어 1~2인 가구 주거 수요(월세 및 전세)는 안정적일 것으로 판단됩니다.

4.2. 잠재적 리스크

* **용도/세금 리스크:** 공부상 용도와 실사용 용도의 차이로 인한 세금 문제 발생 가능성.

* **명도 리스크:** 임차인이 미상인 경우, 소유자 또는 미상의 임차인에 대한 명도 절차 진행 필요.

* **환경 리스크:** 인접 도로(중로3류)와 인접하여 교통 소음의 영향이 있을 수 있습니다. (혐오시설은 주변에 확인되지 않았으나, 도로 소음은 고려 필요).

* **입지 리스크:** 완경사지에 위치하여 평지 대비 접근성 및 주거 선호도에서 일부 차이가 있을 수 있음.

4.3. 투자 포인트

* **역세권 입지:** 부산 지하철 2호선 개금역 도보 이용이 가능한 우수한 교통 환경.

* **안정적 수요:** 주거용 오피스텔로 실속 있는 전용면적(9.04평)을 갖춰 인근 1인 가구 임대 수요가 높음.

* **저렴한 감정가:** 감정가 1억 4천만원으로 책정되어 있어, 1차 또는 2차 유찰 시 소액 투자처로서의 매력이 높음.

5. 종합 의견

본 물건은 개금역 인근의 주거 선호도가 높은 지역에 위치한 소형 주거용 오피스텔로, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 투자처입니다. 특히 1억 중반대의 감정가는 소액 투자자에게 매력적입니다. 다만, **'업무시설'과 '주거용'의 차이로 인한 세금 및 법적 문제(주택임대사업자 등록 가능 여부 등)를 입찰 전 반드시 해결하고** 임차인 현황을 정확히 파악하여 명도 리스크를 최소화하는 것이 성공적인 투자의 핵심입니다.

법원 정보

부산지방법원 경매5계