나이스옥션 법원경매 부산 2024타경59505 [1] 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 3층316호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2024.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 "주원초등학교" 북측 인근에 위치하는 개금인제빌리지 3층 316호로서, 부근은 공동주택, 업무시설, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도 2호선 "개금역" 등이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 3층 316호로서,
외벽 : 드라이비트 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창호 : 샷시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) 용도이며, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 전기에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 완경사지를 택지 조성한 5필지 일단의 부정형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

·527-220번지 : 제3종일반주거지역, 준주거지역, 중로3류(폭 12m-15m)(2024-04-10)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
·866번지 : 제3종일반주거지역, 준주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
·867번지 : 제3종일반주거지역, 준주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
·869-1번지 : 제3종일반주거지역, 준주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
·869-2번지 : 준주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)이나, 주거용으로 이용중임.
재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경59505 (1)

물건명: 개금인제빌리지 3층 316호

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 527-220

건물명: 개금인제빌리지

토지면적: 13.14㎡ (약 3.97평)

건물 전용면적: 29.89㎡ (약 9.04평)

건물 준공 연도: 2019년

용도: 공부상 업무시설(오피스텔), 실제 주거용 이용 중

감정가: 140,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

특이사항: 대항력있는임차인, 재매각, 공동담보

2. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 "주원초등학교" 북측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 업무시설, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도 2호선 "개금역"이 소재하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 중 3층에 위치하며, 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다. 토지는 북하향 완경사지를 택지 조성한 5필지 일단의 부정형 토지로, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 본건 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 제3종일반주거지역, 준주거지역, 중로3류, 상대보호구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 4월 8일 접수된 서울보증보험주식회사의 가압류(갑5)입니다.

말소될 권리:

* 서울보증보험주식회사의 가압류 (갑5, 2022-04-08)

* 고외자의 가압류 (갑7, 2023-10-10)

* 이경은의 강제경매 (갑8, 2024-07-17)

인수되는 권리:

* 이경은의 주택임차권 (을7, 2024-07-08 접수, 2022-01-10 전입, 2022-01-11 확정). 이 임차인의 보증금 110,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 아니하는 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이 (이경은)

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-10

* 확정일자: 2022-01-11

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

본건이 소재한 개금동 일대는 공동주택과 근린생활시설이 밀집한 주거 및 상업 혼합 지역입니다. 인근 개금역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 다양한 소매점, 음식점, 병원, 학원 등이 입점해 있어 배후수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 특히, 본건은 오피스텔로서 주변의 주거 및 상업 시설 이용객을 대상으로 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 주원초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 부산도시철도 2호선 개금역 및 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 건물 내에는 급배수, 위생, 화재탐지 및 경보, 소화전, 승강기, 공동현관문, 개별난방 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 주변 지역은 주거, 업무, 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 이경은은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 110,000,000원 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우 매수인이 인수할 수 있습니다. (단, 인수 보증금 합계 0원이라는 정보도 있으므로, 정확한 배당 결과 확인 필요)

* 공부상 용도와 실제 이용 현황 차이: 공부상 업무시설(오피스텔)이나 실제 주거용으로 이용 중이므로, 건축법 위반에 따른 이행강제금 부과 가능성, 주택 임대차 관련 세금 문제 등이 발생할 수 있습니다.

* 재매각 물건: 본건은 재매각 대상이므로, 이전 경매에서 유찰된 사유(낮은 입찰가, 인수 조건 등)를 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지 중 일부 필지는 준보전산지로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산진구 개금동에 위치한 오피스텔로, 개금역 역세권에 해당하여 교통이 편리하고 주거 및 상업 편의시설 이용이 용이한 입지입니다. 2019년에 준공된 비교적 신축 건물이며, 관리 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 공부상 업무시설이나 실제 주거용으로 이용 중인 점, 재매각 물건이라는 점 등은 주의가 필요한 사항입니다. 특히 임차인의 보증금 중 인수해야 할 금액이 있는지 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산도시철도 2호선 개금역 인근에 위치하여 출퇴근 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거 및 상업 혼합 지역: 주변에 주거, 업무, 상업 시설이 공존하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 관리에 용이합니다.

* 재매각을 통한 가격 메리트: 재매각 물건인 만큼, 시장가 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보에 따르면, 본건과 동일한 건물(개금인제빌리지)의 5층 오피스텔이 2026년 5월 15일에 120,000,000원에 거래된 이력이 있습니다. 감정가는 140,000,000원이지만, 재매각 물건인 점과 임차인 인수 가능성(잠재적 위험)을 고려해야 합니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보는 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 가능성이 높음을 시사하며, 매수인이 별도의 임차 보증금을 인수할 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

따라서, 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 입찰가는 115,000,000원에서 125,000,000원 사이에서 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 입찰 시에는 해당 가격대에서 잠재적인 인수 금액, 명도 비용, 수리 비용 등을 모두 고려하여 최종 결정해야 합니다.

주변 지역에서 최근 확인된 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.