나이스옥션 법원경매 부산 2024타경60727 [1] 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 4층426호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은 · 평가일 2024.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 "주원초등학교" 북측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 주거용오피스텔, 단독주택, 아파트, 병원 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장 및 도시철도2호선 "개금역"이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층 지상7층 건물 내 제4층 제426호로서, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 인조석 마감 및 몰탈위페인팅 마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

평가대상물건은 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 소화기설비, 승강기설비, 무인택배설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 완경사지대 내 5필지 일단의 부정형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로에 접하며 단지 내 주차장설비 등에 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

(1) : 제3종일반주거지역, 준주거지역, 중로3류(폭 12m-15m)(2024-04-10)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
(2,3) : 제3종일반주거지역, 준주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
(4) : 제3종일반주거지역, 준주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
(5) : 준주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.
재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경60727 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

특이사항: 대항력있는임차인, 재매각, 공동담보

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 4층426호

건물 용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

준공 연도: 2019년

구조: 철근콘크리트구조

규모: 지하 2층, 지상 7층 중 4층 426호

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 142,000,000원

토지 면적: 13.14㎡ (약 3.97평)

건물 면적: 29.89㎡ (약 9.04평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

평가대상 물건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 "주원초등학교" 북측 인근에 위치함.

부근은 다세대주택, 주거용오피스텔, 단독주택, 아파트, 병원 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능함.

인근에 시내 버스정류장 및 도시철도 2호선 "개금역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제3종일반주거지역, 준주거지역, 중로3류(폭 12m-15m), 상대보호구역, 준보전산지 등

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

소유권 보존 등기: 주식회사호암개발 (2019.12.02)

주택임차권: 최준영 (2025.02.25 접수, 인수 대상)

가압류: 고외자 (2023.10.10, 말소 기준 권리)

강제경매: 최준영 (2024.08.13, 말소 대상)

등기부채권 총액: 910,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 최*영

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2023-02-24

배당신고일자: 2024-08-13

대항력: 있음.

※ 물건명세서에 따라 배당에서 보증금 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

3.3. 말소 기준 권리 및 소멸/인수 권리

말소 기준 권리: 고외자의 가압류 (2023.10.10)

매각으로 소멸되는 권리: 가압류, 강제경매 등

매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수 대상): 을구 3번 주택임차권 (최준영, 보증금 110,000,000원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

각종 근린생활시설 및 병원 등이 소재하여 생활 편의성이 양호함.

4.2. 오피스텔 시장 동향

최근 매매 사례 (JSON 분석): 2026년 5월 15일, 29.89㎡ 규모의 본건과 유사한 개금인제빌리지 오피스텔이 120,000,000원에 거래됨 (직거래).

5. 생활정보

5.1. 편의시설

교육: 주원초등학교 북측 인근

교통: 시내버스정류장, 부산 도시철도 2호선 개금역

의료: 인근 병원

기타: 각종 근린생활시설, 무인택배설비, 스프링클러 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 물건

본 건은 재매각 물건으로, 최초 매각에서 유찰되었음을 의미함.

6.2. 대항력 있는 임차인 인수 가능성

보증금 110,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 하는 위험이 있음.

6.3. 공동 담보

본 건은 공동 담보 물건으로, 다른 물건의 경매 결과나 채무 상황이 영향을 미칠 수 있음.

6.4. 혐오시설 유무

현재 파악된 정보에 따르면, 본건 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 없는 것으로 확인됨.

7. 종합 의견

신축(2019년)에 가까운 오피스텔로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됨. 개금역 역세권에 위치하며 주변 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 및 업무용으로 적합한 입지임. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 주요 리스크 요인으로 작용하며, 재매각 물건이라는 점도 고려해야 함.

8. 투자 포인트

최신 건축 연식으로 인한 낮은 관리비 및 쾌적한 주거/업무 환경 기대.

역세권 입지로 임대 수요 확보 용이.

잠재적 인수 보증금을 고려한 저가 매수 기회 가능성.

9. 예상 입찰가

최근 유사 물건 매매가(JSON): 120,000,000원

인수 가능한 임차인 보증금: 110,000,000원

규정에 따른 예상 입찰가 산출: (유사 매매가) - (인수 보증금)

120,000,000원 - 110,000,000원 = 10,000,000원

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 10,000,000원으로 산출됨.

※ 실제 입찰가 산정 시에는 권리 관계, 시장 상황, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.