나이스옥션 법원경매 울산 2024타경109342 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 1605-1 센트로2 2층 207호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 양산 · 평가일 2024.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 소재 "울산역(통도사) KTX" 남동측 인근에 위치
하는 센트로2 2층 207호(기호1) 및 4-5층 506호(기호2)로서 주변은 상업시설, 공동주택,
상업나지, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 울산역(통도사) KTX가 소재하는 등
대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건 중
2층 207호(기호1) 및 4-5층 506호(기호2)로서

외 벽 : 복합판넬잇기, 강화유리창 마감 등
내 벽 : 몰탈마감, 타일붙임 등
창 호 : 강화유리창 등임.

이용상태

본건은 근린생활시설(기호1,2 현황 공실)임.

설비내역

공동위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기 등이 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 폭 약15M의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(경부고속철도 울산역 역세권지구),
중로2류(폭 15m-20m)(접합) 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m
미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역<경제자유구역의
지정 및 운영에 관한 특별법>, 도시개발구역<도시개발법> 중점경관관리구역(2024
-06-13)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계: 미상임.
2.기타: 본건 기호(2)는 귀 제시목록 및 공부상 4-5층이나 현황 5층으로 경매진행시
업무에 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 울산지방법원 2024타경109342 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 1605-1 센트로2 2층 207호

건물 명칭: 센트로2

건물 용도: 제1종근린생활시설

건축 구조: 철근콘크리트구조

사용 승인일: 2018년 12월 05일

총 층수: 10층

해당 층: 2층 (지상)

호수: 207호

총 건물 면적: 3063.68㎡

건축 면적: 478.17㎡

감정가: 220,000,000원

토지 면적: 13.48㎡ (약 4.08평)

건물 면적: 34.41㎡ (약 10.41평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 울OOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 소재 "울산역(통도사) KTX"에서 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 상업시설, 공동주택, 상업나지, 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장과 울산역 KTX가 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 북서측 및 남서측으로 폭 약 15미터의 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

말소기준권리는 2023년 10월 16일 접수된 울산중앙신용협동조합의 근저당권 (금액: 180,000,000원)입니다.

매각으로 인해 해당 권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 230,000,000원입니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로 확인됩니다.

다만, 임대 관계는 미상임으로 실제 점유 관계 확인이 필요하며, 인수해야 할 보증금은 없으나 명도 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 울산역 KTX 역세권 인근의 일반상업지역에 위치합니다.

주변으로 상업시설 및 공동주택이 밀집해 있어 유동인구 및 잠재적 고객 확보가 용이한 지역입니다.

현재 본건은 근린생활시설로 이용되고 있으며, 감정평가서 상 현황 공실 상태입니다.

이는 즉시 입주하여 사용하거나 임대 사업을 시작할 수 있는 기회를 제공합니다.

1.4. 생활정보

울산역 KTX와 인접하여 교통 이용이 매우 편리합니다.

주변 상업시설 및 근린생활시설이 발달하여 기본적인 생활 편의는 양호합니다.

다양한 개발 계획이 예정된 KTX 역세권 지역으로 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

제공된 정보에 따르면 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 현재 공실 상태이므로, 임차인 모집 및 안정적인 임대 수익 발생까지 시간이 소요될 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로 파악되어, 실제 점유자가 있는지, 명도 진행 시 예상되는 절차 및 기간 등을 사전에 철저히 조사해야 합니다.

토지이용계획 상 지구단위계획구역, 도시개발구역, 경제자유구역, 중점경관관리구역 등 다수의 개발 및 관리 관련 규제가 적용되고 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

울산 KTX 역세권에 위치한 본 근린상가 물건은 탁월한 입지 조건과 함께 현재 공실 상태로 즉시 활용 가능한 장점을 가지고 있습니다.

권리 분석상 인수할 부담은 없으나, 임대 관계 미상인 점은 사전 확인이 필수적입니다.

교통 편의성과 주변 상권 활성화 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 교통의 요지: 울산역 KTX와 인접하여 광역 접근성이 매우 우수합니다.

* 역세권 개발 잠재력: KTX 역세권 지구단위계획구역 내 위치하여 향후 지역 발전 가능성이 높습니다.

* 즉시 활용 가능: 현재 공실 상태로, 소유주가 직접 사용하거나 즉시 임대 사업 시작이 가능합니다.

* 권리 부담 없음: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 조건으로, 낙찰자가 추가 권리 부담 없이 취득 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 220,000,000원입니다.

인수해야 할 임차 보증금이 없는 점을 고려했을 때, 입찰가는 시장 상황, 낙찰자의 자금 계획, 향후 임대 수익률 예측 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본 보고서에서는 예상 입찰가를 특정하여 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.