나이스옥션 법원경매 울산 2024타경109342 [2] 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 1605-1 센트로2 4-5층 506호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 양산 · 평가일 2024.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 소재 "울산역(통도사) KTX" 남동측 인근에 위치
하는 센트로2 2층 207호(기호1) 및 4-5층 506호(기호2)로서 주변은 상업시설, 공동주택,
상업나지, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 울산역(통도사) KTX가 소재하는 등
대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건 중
2층 207호(기호1) 및 4-5층 506호(기호2)로서

외 벽 : 복합판넬잇기, 강화유리창 마감 등
내 벽 : 몰탈마감, 타일붙임 등
창 호 : 강화유리창 등임.

이용상태

본건은 근린생활시설(기호1,2 현황 공실)임.

설비내역

공동위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기 등이 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 폭 약15M의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(경부고속철도 울산역 역세권지구),
중로2류(폭 15m-20m)(접합) 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m
미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역<경제자유구역의
지정 및 운영에 관한 특별법>, 도시개발구역<도시개발법> 중점경관관리구역(2024
-06-13)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계: 미상임.
2.기타: 본건 기호(2)는 귀 제시목록 및 공부상 4-5층이나 현황 5층으로 경매진행시
업무에 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

본 건은 공부상 '4~5층'이나 현황상 '5층'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 울산지방법원 2024타경109342 (2)

소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 1605-1 센트로2 4-5층 506호

구분: 집합건물 (근린상가)

감정가: 147,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 14.35㎡ (약 4.34평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 36.63㎡ (약 11.08평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 5층 506호

주용도: 제1종 근린생활시설

사용승인일: 2018년 12월 5일

총 호수: 24호

건물 내 승강기: 1대

1.4. 기타 기본 정보

채권자: 울OOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 소재 "울산역(통도사) KTX" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 상업시설, 공동주택, 상업나지, 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 울산역(통도사) KTX가 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 이용 현황

인접지와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로, 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

본 건 북서측 및 남서측으로 폭 약 15M의 도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(경부고속철도 울산역 역세권지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 구역입니다. 또한, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 도시개발구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 1번 근저당권 (울산중앙신용협동조합, 2023-10-16, 180,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦은 날짜의 권리들(예: 을구 1번 근저당, 갑구 5번 임의경매, 갑구 6번 압류, 갑구 7번 압류)은 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부등본상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재되어 있으나, 별도 개요는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.5. 등기부채권 총액

말소기준권리인 근저당권 설정 금액을 포함한 등기부채권 총액은 180,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 울산역 역세권 지역은 KTX 이용객, 주거 단지, 기존 상업 시설이 복합적으로 형성되어 있어 유동인구 및 배후 수요가 풍부합니다.

4.2. 업종 적합성

제1종 근린생활시설로 분류되어 있어, 주변 지역의 수요를 충족시킬 수 있는 다양한 업종 (소매점, 음식점, 서비스업, 사무실 등)으로 활용이 가능합니다.

4.3. 현황

본 건은 현재 공실 상태로 파악되었습니다. 이는 입찰 전 임대 시세 및 공실률 등을 면밀히 조사할 필요가 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

울산역 KTX 이용객을 위한 편의시설 및 인근 상업시설에 위치한 다양한 상점, 병원, 은행 등을 이용할 수 있습니다.

5.2. 건물 내 설비

건물 내에는 공동위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기 등이 설치되어 있어 기본적인 편의를 제공합니다.

5.3. 주차

(제공된 정보에 주차 관련 상세 내용이 없어 정확한 파악은 어렵습니다. 통상적인 집합 상가 건물임을 감안할 때, 주변 공영 주차장 또는 건물 내 일부 주차 공간 활용 가능성이 있습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와 현황의 층수 불일치

본 건은 공부상 '4~5층'으로 등재되어 있으나, 현황은 '5층'으로 확인되었습니다. 이는 향후 건축물 관리 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성을 내포하고 있어 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 임대 관계 미상

임차인의 보증금 및 차임 등 구체적인 임대 관계가 파악되지 않았습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원이라 하더라도, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로 주의가 요구됩니다.

6.3. 현재 공실 상태

본 건은 현재 공실 상태로, 낙찰 후에도 즉시 임대가 이루어지지 않을 경우 공실 위험에 노출될 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 제한

토지 이용 계획에 다양한 지역 지구 지정(경제자유구역, 도시개발구역, 중점경관관리구역 등)이 있어 향후 건물 활용 및 증축 등에 대한 제한 사항을 확인할 필요가 있습니다.

6.5. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본 건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산역 KTX 역세권이라는 탁월한 입지 조건과 제1종 근린생활시설로서의 사업 확장 잠재력을 갖춘 좋은 투자 대상입니다. 우수한 교통망과 주변 상업 및 주거 환경은 향후 가치 상승의 기반이 될 수 있습니다.

다만, 공부상 층수와 현황 층수의 불일치, 임대 관계의 불확실성, 현재 공실 상태는 투자 결정 전 반드시 확인하고 신중하게 접근해야 할 리스크 요인입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확한 편입니다.

8. 투자 포인트

* KTX 울산역 역세권 개발 및 교통 허브로서의 가치 증대 기대.

* 주변 공동주택 및 상업시설의 풍부한 배후 수요.

* 다양한 업종 전환이 가능한 제1종 근린생활시설 용도.

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 효율적인 관리 및 활용 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정 시, 감정가 147,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 주변 유사 물건의 실거래가 및 임대 시세 조사.

* 본 건의 현 공실 상태를 감안한 예상 임대 수익률 분석.

* 공부와 현황의 층수 불일치, 임대 관계 미상 등 잠재적 리스크 요인에 대한 가치 반영.

* 명도 예상 비용 및 소요 기간 고려.

인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 제시가 어렵습니다. 통상적으로는 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 시작하여, 철저한 현장 조사와 시세 분석을 바탕으로 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. (예상 범위: 약 117,600,000원 ~ 132,300,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.