나이스옥션 법원경매 대구서부 2024타경40387 [1] 대구광역시 달서구 감삼동 479 감삼에이원에이동 18층1805호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대구서부 2024타경40387 [1] 대구광역시 달서구 감삼동 479 감삼에이원에이동 18층1805호 아파트 경매

물건 대표 이미지

대구서부지원 경매1계 2024타경40387 | 소재지: 대구광역시 달서구 와룡로 145, 18층1805호 (감삼동,감삼에이원에이동) | 감정가: 203,000,000원 | 최저가: 23,882,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 기본 정보

사건번호: 대구서부지원 2024타경40387 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 감삼동 479 감삼에이원에이동 18층1805호

용도: 아파트 (공부상 도시형생활주택)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 203,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보 (전용면적 기준)

토지면적: 10.97㎡ (약 3.32평)

건물 전용면적: 49.40㎡ (약 14.94평)

추정 분양면적: 약 65㎡ 타입 (약 19.66평)

(참고: 본건은 도시형생활주택으로, 전용면적은 49.40㎡이며, 분양면적은 추정치입니다.)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 물건은 대구광역시 달서구 감삼동의 핵심 교통 요지인 "죽전네거리" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주거, 상업, 업무 시설이 혼재된 복합지역에 속하며, 특히 도시철도 2호선(죽전역) 초역세권 입지로서 투자 가치가 높게 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본 단지까지 차량 접근성이 매우 우수합니다. 도보로 이용 가능한 거리에 지하철 2호선 죽전역이 소재하며, 시내버스 승강장도 인접하여 대중교통 환경은 최상급으로 판단됩니다. 사통팔달의 교통망을 갖추고 있어 생활 편의성이 높습니다.

2.3. 상권 및 주위 환경

주변은 각종 근린상가, 업무시설, 위락시설, 숙박시설 및 대규모 아파트 단지가 혼재된 중심 상업지역입니다.

본건은 중심상업지역 내에 위치하여 생활 편의 시설 이용이 극대화되는 장점이 있습니다. 다만, 감정평가서상 '위락시설, 숙박시설' 등이 부근에 형성되어 있다고 명시되어 있어, 일부 소음 발생 가능성 및 주거 환경의 쾌적성 측면에서는 상대적 주의가 필요합니다. 별도의 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석

3.1. 사건 정보 및 채권 관계

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

본 경매는 채권자의 강제경매 신청에 의한 물건입니다. 등기부상 복잡한 권리관계는 매각 시 소멸될 가능성이 높으나, 말소기준권리 이후의 권리관계에 대해서는 면밀한 분석이 요구됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력 여부

가장 중요한 주의사항은 **"대항력 여지 있는 임대차관계 미상의 전입자(서다훈) 있음"**입니다.

이는 임차인(서다훈)의 전입일자가 말소기준권리보다 빠를 경우 대항력을 주장할 수 있다는 의미입니다.

만약 임차인이 대항력을 보유하고 배당요구를 하지 않거나, 보증금 전액을 배당받지 못하는 경우, 낙찰자가 인수할 금액이 발생할 수 있으므로, 해당 전입자의 정확한 임대차 관계 및 보증금 유무에 대한 철저한 현장 조사와 추가적인 법원 서류 확인이 필수적입니다.

4. 시설 정보 및 가치

4.1. 건물 개요

본 건물은 철근콘크리트 구조의 20층 건물 중 18층에 위치하고 있습니다. 고층에 위치하여 일조 및 조망이 양호할 것으로 예상됩니다.

외벽은 몰탈위 페인팅 및 화강석 마감, 내부 마감은 벽지 및 타일, 바닥은 강화마루 등으로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있습니다.

4.2. 생활 설비 및 이용 상태

도시형생활주택 (아파트) 용도로 이용 중입니다. 위생, 급배수, 소방, 승강기, 기계식 주차 설비 및 도시가스 난방 설비가 모두 완비되어 있어 주거 편의성은 높은 수준입니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의 사항

5.1. 대항력 여지 임차인 문제 (최대 리스크)

앞서 언급했듯이, 대항력 여지 있는 임차인(서다훈)의 존재는 본 건의 가장 큰 리스크입니다. 임대차 관계 미상으로 기재되어 있어, 입찰 전 반드시 명도(인도명령 및 강제집행)에 대비한 비용 및 기간을 염두에 두어야 합니다.

5.2. 개발 제한 및 토지이용계획

본 물건이 위치한 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등 여러 규제가 적용됩니다. 중심상업지역은 용적률이 높아 토지 이용 효율은 좋으나, 광로2류(폭 50m-70m)에 접합하고 있어 향후 도시계획상 변경 및 기타 제한에 대해서는 관할 지자체 문의가 필요합니다. 상대보호구역으로 인한 교육 관련 건축 제한 등도 확인해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구의 주요 역세권인 죽전역 인근 중심상업지역에 위치한 소형 아파트(도시형생활주택)로, 입지 조건과 교통 환경은 매우 우수합니다. 감정가 2억 3백만 원은 현 시세 대비 적정 여부를 판단해야 하며, 특히 권리분석상 대항력 여지가 있는 임차인 문제가 해결되지 않으면 낙찰가에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 해당 리스크를 명확히 파악하고 입찰가를 산정한다면 안정적인 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

1. 초역세권 입지: 지하철 2호선 죽전역 인근으로, 임차 수요가 풍부한 입지입니다.

2. 중심상업지역: 업무시설 및 상업시설이 집중된 지역으로, 직장인 대상의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

3. 소형 평형: 1인 가구 및 신혼부부에게 선호도가 높은 소형 평형으로, 환금성이 양호합니다.

4. 고층 위치: 18층으로 쾌적한 조망권을 확보하고 있습니다.

법원 정보

대구서부지원 경매1계