나이스옥션 법원경매 대구서부 2024타경40622 [1] 대구광역시 달성군 다사읍 세천리 1703-1 제일풍경채프라임 110동 20층2007호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대구서부 2024타경40622 [1] 대구광역시 달성군 다사읍 세천리 1703-1 제일풍경채프라임 110동 20층2007호 아파트 경매

물건 대표 이미지

대구서부지원 경매1계 2024타경40622 | 소재지: 대구광역시 달성군 다사읍 세천남로 35, 110동 20층2007호 (제일풍경채프라임) | 감정가: 214,000,000원 | 최저가: 25,176,000원 | 용도: 아파트

1. 경매 물건 보고서

1.1. 물건 개요 및 현황

사건번호: 대구서부지원 2024타경40622 (1)

소재지: 대구광역시 달성군 다사읍 세천리 1703-1 제일풍경채프라임 110동 20층2007호

용도: 아파트 (제일풍경채프라임)

감정가: 214,000,000원

경매구분: 부동산강제경매 (재매각 사건)

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO (강제경매)

1.2. 면적 정보

토지면적: 40.37㎡ (약 12.21평)

건물면적 (전용면적): 59.97㎡ (약 18.14평)

건물면적 (분양면적 추정): 약 82.88㎡ (구 25평형 내외 추정)

건물구조: 철근콘크리트구조 (지상 29층 중 20층)

이용상태: 아파트 (방 3, 거실, 주방/식당, 욕실 2, 발코니 등으로 추정)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

대상 물건은 대구광역시 달성군 다사읍 세천리에 위치하며, "세천초등학교" 남서측 인근의 대단위 아파트 단지 내에 자리하고 있습니다. 부근은 아파트 단지와 근린생활시설, 일반 주택지 등으로 형성된 주거지역입니다.

차량 출입이 용이하며, 단지 서측으로 약 20미터, 북측으로 약 10미터의 포장도로와 접하고 있어 교통 접근성은 양호한 편입니다. 제3종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 속하며, 성서첨단지구(연구개발특구, 지방산업단지)에 포함되어 있어 직주근접 수요를 기대할 수 있습니다.

2.2. 상권 및 생활 정보

주변에 "세천초등학교", "세천유치원"이 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 기타 생활 편익시설 등의 접근성이 보통 수준으로 평가되며, 아파트 단지 밀집 지역의 생활 인프라를 이용할 수 있습니다.

2.3. 주변 환경 및 혐오시설

본건은 지방산업단지 및 연구개발특구(성서첨단지구) 내 일반주거구역에 위치하고 있습니다. 해당 산업단지와의 접근성은 주거 수요를 창출하는 긍정적 요소이나, 일부 투자자에게는 산업단지 인접성이 혐오시설 또는 기피 시설로 인식될 잠재적 리스크가 있습니다. 그 외 보고서상 명시된 사회적 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 관계 및 리스크 분석

3.1. 권리분석 (특수 권리 포함)

본건은 부동산강제경매 사건이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

가장 주의해야 할 권리 사항은 '대항력 있는 임차권등기'의 존재입니다.

주요 권리 분석 결과, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 만약 경매 배당 절차에서 임차인의 보증금 전액이 변제되지 아니할 경우, 그 잔액(미변제 보증금)을 최고가 매수인이 인수해야 하는 매우 중요한 권리상 하자(리스크)가 있습니다. 따라서 입찰 전 임차인의 보증금액, 배당요구액, 예상 배당액 등을 정확히 분석하는 것이 필수적입니다.

3.2. 잠재적 리스크

재매각: 본건은 '재매각' 사건으로, 기존 낙찰자가 대금을 미납하여 다시 경매가 진행되는 물건입니다. 재매각 물건은 법원 입찰 보증금이 일반 사건(10%)보다 높은 20%로 요구될 수 있으므로, 입찰 시 보증금 규모를 반드시 확인해야 합니다.

임차인 보증금 인수 리스크: 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 인수할 보증금 잔액을 감안하여 입찰가를 산정해야 하며, 이는 낙찰 후 명도(인도명령) 과정에서도 상당한 협상력 및 비용을 필요로 할 수 있습니다.

내부 확인 불가: 감정평가 시 점유자 부재 및 잠금장치로 인하여 내부 구조, 자재 등을 동유형 표준 기준으로 평가했으므로, 내부 현황(수리 필요성 등)을 매수인이 예측해야 하는 위험이 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 종합 의견

대구 달성군 세천리의 제일풍경채프라임은 준수한 주거 환경과 교육 시설 접근성을 갖춘 아파트입니다. 본건의 감정가는 214,000,000원으로 형성되어 있으나, '재매각' 및 '대항력 있는 임차권등기'라는 2가지의 명확한 리스크를 안고 있습니다.

따라서 해당 물건에 대한 투자는 임차인의 보증금 미변제액 인수 위험을 정확하게 산출한 후, 그 인수액과 명도 비용 등을 입찰가에 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 필요합니다.

4.2. 투자 포인트

직주근접 수요: 성서첨단지구 인근에 위치하여 해당 산업단지 종사자들의 주거 수요를 흡수할 수 있는 입지적 장점이 있습니다.

초품아(초등학교 품은 아파트) 환경: 세천초등학교 및 유치원이 인접해 있어 어린 자녀를 둔 실수요층에게 매력적인 환경입니다.

높은 층수: 29층 중 20층에 위치하여 일조 및 조망이 우수할 것으로 예상됩니다.

재매각의 기회: 재매각 사건은 높은 입찰 보증금(20%)으로 인해 경쟁률이 낮아질 가능성이 있어, 특수 권리 분석을 철저히 한다면 좋은 가격에 낙찰받을 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

대구서부지원 경매1계